Casa antica da ristrutturare, 5 punti da valutare

Avete trovato una casa antica da ristrutturare e state valutando se acquistarla o meno? Ristrutturare una casa antica può essere un’operazione più o meno complessa e dispendiosa a seconda delle condizioni dell’immobile. Per questo, prima di pensare a come ristrutturare una casa antica è bene capire se davvero ne valga la pena. Sarebbe sbagliato acquistare una casa da ristrutturare ed andare poi a spendere di più che per una nuova!

Il fascino esercitato dal carattere e dall’atmosfera di una casa vecchia è indiscutibile. Basti pensare alle caratteristiche architettoniche e costruttive: locali ampi, soffitti alti e ricche decorazioni in stucco rimandano ad epoche meno frenetiche e più delicate della nostra.

Tuttavia, bisogna tener presente che case vecchie o antiche – se non già ristrutturate di recente – possono risentire del tempo trascorso o, addirittura, di errori di costruzione e di scelta dei materiali.

Non tutti, nei bei vecchi tempi andati, potevano permettersi un architetto o materiali di qualità anzi, quasi sempre, le case venivano costruite da muratori (più o meno esperti) utilizzando i materiali più facilmente reperibili sul luogo del cantiere.

Spesso, soprattutto prima dell’acquisto del vecchio immobile di cui ci si è innamorati, si crede che una semplice tinteggiatura possa essere sufficiente per renderla comoda e confortevole, mentre l’unico modo per scoprire vizi e virtù della magione che si vuole comprare è quello di effettuare un sopralluogo accurato che ti consentirà di:

• effettuare una corretta valutazione dell’entità degli eventuali problemi alle strutture e agli impianti della casa
• definire delle priorità nei lavori da eseguire

Anche se può essere ancora prematuro affrontare questo argomento, è bene ricordare che il programma dei lavori (sia che si decida di eseguirli da soli o con l’aiuto di un’impresa), in generale quando si deve ristrutturare casa, dovrebbe essere chiaro fin da subito ed è importante redigere un progetto ristrutturazione prima della sua realizzazione tenendo in debito conto:

• il tempo necessario per il completamento di ogni singola fase, lasciando anche un margine per eventuali imprevisti (ad esempio ritardi nella consegna dei materiali) e predisponendo attività alternative in caso di condizioni meteorologiche tali da non permettere di lavorare all’aperto;
• il budget reale da destinare alla ristrutturazione della casa che si sta acquistando;
• la data limite di fine lavori entro cui la ristrutturazione dell’immobile deve necessariamente essere conclusa.

Ora che abbiamo fatto queste considerazioni iniziali, possiamo entrare più nel dettaglio di come procedere per ispezionare le case antiche in vendita.

1. Il sopralluogo di una casa antica: perché è importante e gli attrezzi necessari

Prima di acquistare case vecchie da ristrutturare e quindi procedere al rifacimento, è molto importante effettuare almeno un sopralluogo accurato e obiettivo. Infatti, questa operazione sarà estremamente utile per almeno due ragioni:

• avere la certezza che non vi siano vizi occulti tali da sconsigliare l’acquisto
• poter effettuare una stima realistica dei costi di ristrutturazione considerando le procedure necessarie.

Ciò detto, è bene chiarire che il tempo necessario per un sopralluogo accurato è di almeno un paio d’ore e, pure se il venditore si dovesse mostrare riluttante a soddisfare questa richiesta, sarà bene insistere con fermezza affinché l’ispezione dell’immobile non abbia una durata inferiore.

I venditori hanno tutto l’interesse ad esaltare gli aspetti migliori delle case, ma è responsabilità di chi compra scoprire quelli meno gradevoli.

Per poter procedere al sopralluogo ti serviranno solo alcuni semplici strumenti, che ti consentiranno di farti direttamente un’idea dello stato e delle condizioni della vecchia casa che ti ha rapito il cuore:

• Un binocolo potrà consentire di osservare il tetto dal basso, senza dover correre inutili rischi;
• una torcia elettrica aiuterà ad illuminare i punti bui in cui spesso si annidano falle o perdite;
• il punteruolo è un attrezzo poco comune, ma ideale per scoprire se gli elementi lignei sono intaccati o meno dal marciume
• il filo a piombo sarà indispensabile per controllare se le pareti e i muri sono effettivamente verticali o nascondono qualche irregolarità
• un metro a nastro o a stecche per misurare correttamente le superfici degli ambienti;
• un tester per il controllo dell’impianto elettrico;
• carta e penna per poter prendere note o appunti

Inoltre, si deve tener presente che in ogni fase del sopralluogo l’analisi dei danni eventualmente riscontrati dovrà procedere in due modi:

• si prenderà prima nota dell’estensione visibile dei danni riscontrati
• quindi si dovranno cercare quelle conseguenze meno evidenti (e proprio per questo più persistenti) sulle altri parti dell’immobile. Ad esempio delle tegole rotte potrebbero essere l’indicatore di possibili infiltrazioni d’acqua piovana che, se protratte nel tempo, potrebbero aver danneggiato anche gli gli isolanti o l’impianto elettrico ed in quel caso si renderà necessario ristrutturare l’impianto elettrico.

• il sopralluogo di una casa antica: orientamento e ambiente circostante

Già prima di procedere al sopralluogo vero e proprio della casa antica che si sta per visitare, sarà possibile farsi un’idea delle caratteristiche e delle sue possibili problematiche grazie a un rapido esame dell’ambiente circostante. A tal proposito sarà opportuno prestare attenzione a questi dettagli:

• Presenza di filari di alberi: la presenza di alberi, se opportunamente disposti, può assicurare protezione sia dal calore estivo che dal freddo dei venti invernali.
• Presenza di boschi: è bene ricordare che le case circondate da fitti boschi sono sempre particolarmente umide.
• Orientamento: un’esposizione rivolta a mezzogiorno garantisce una migliore efficienza energetica dell’edificio e, pertanto, la possibilità di risparmi sui consumi energetici.
• Dislocazione di porte e finestre: prestare attenzione alla dislocazione di questi elementi della casa, come alla presenza di recinzioni, consentirà di farsi un’idea delle misure da prendere per rendere l’immobile ancora più sicuro.

• Valutare gli esterni di una vecchia casa: controllare il tetto e la tenuta all’acqua

La valutazione degli esterni di una casa, soprattutto se antica, passa innanzitutto dal controllo della sua resistenza all’acqua e alle infiltrazioni: quindi, la prima parte da ispezionare è necessariamente il tetto.

Quasi tutte le prime ispezioni possono essere fatte da terra grazie a un binocolo, anche se non si può escludere la necessità di dover controllare più da vicino attraverso abbaini e lucernari.

Nel mentre si controlla lo stato di conservazione dei materiali di copertura sarebbe anche opportuno prendere nota della pendenza del tetto: più il tetto è inclinato minori saranno le probabilità di trovare infiltrazioni, pur se eventuali riparazioni saranno più difficili e costose.

Grazie al binocolo che avremo portato con noi, sarà possibile controllare quelle superfici maggiormente soggette ai rischi di infiltrazione d’acqua: per esempio le intersezioni tra le falde del tetto e tra i comignoli e ogni scossalina installata ed esposta.

Inoltre, si deve tener presente che l’acqua piovana, qualora non sia correttamente canalizzata, può causare danneggiamenti anche in tetti che non presentano infiltrazioni ed in alcuni casi sarà necessario il cambio grondaie.

Sarà quindi opportuno controllare con attenzione grondaie e discendenti, soprattutto se si trovano in prossimità di alberi: la formazione di composti acidi durante il processo di decomposizione delle foglie cadute può facilitare l’ossidazione delle lamiere di cui sono fatte le grondaie e i pluviali.

Inoltre, è bene ricordare che tratti di grondaie più lunghi di 12 m dovrebbero essere serviti da almeno 2 pluviali.

• La valutazione degli esterni di una casa antica: le pareti esterne

Una volta ispezionato il tetto e verificate le condizioni di grondaie e discendenti si deve quindi procedere al controllo delle pareti esterne:

• nel caso siano in muratura: si dovranno cercare le zone in cui sarebbe opportuno riboccare i giunti di malta;
• qualora siano con rivestimento in legno: si devono saggiare le condizioni del legname tenendo presente che sarà possibile sostituire le parti danneggiate solo nel caso in cui ne rimanga abbastanza per ancorarvi il legno nuovo.

Nelle vecchie case di campagna o di montagna non è raro che vi sia un solaio in legno: nel caso si riscontri che alcune parti siano marcite si deve tener presente che bisognerà procedere, senza alcuna esitazione, alla loro sostituzione.

Tuttavia, in alcune circostanze, le teste delle travi di legno potrebbero essere recuperate con trattamenti idonei.

Altro aspetto da tener presente, in fase di valutazione delle pareti esterne di case costruite fino alla prima metà del XX secolo, è che in genere non hanno uno strato isolante e, quindi, sarà opportuno verificare che non vi siano problemi di umidità risalente per capillarità.

Basterà cercare vicino allo zoccolo delle pareti le eventuali efflorescenze saline e di muffa. Nel caso si sospetti la presenza di umidità si potrà effettuare un esame più approfondito passando sulla parete un igrometro da edilizia.

Infine, non si deve trascurare di ispezionare con il punteruolo tutto il legname presente nell’abitazione (tanto quello delle strutture che dei rivestimenti) soprattutto laddove la presenza di fori o piccoli mucchietti di segatura indicano l’attività dei tarli.

In tal caso si dovrà mettere in conto una disinfestazione e la sostituzione degli elementi lignei più compromessi.

• Valutare una casa antica: non tralasciare le costruzioni accessorie e il giardino

Ispezionata la casa in senso stretto si dovrà passare al controllo di tutte le costruzioni accessorie dell’immobile. Anche portici e verande possono presentare tetti che perdono o pilastri intaccati da muffe ed umidità; mentre per i box e le rimesse sarà il caso di accertarsi che porte e serrande funzionino correttamente.

Anche un esame del terreno circostante la casa può fornire indizi utili sullo stato dell’immobile: qualora sia in piano o in pendio verso la casa stessa ci sono maggiori probabilità che le fondazioni, le cantine o il seminterrato siano intaccati dall’umidità.

Passando quindi all’esame del giardino sarà opportuno verificare l’eventuale presenza di alberi morti o morenti (che sarà opportuno abbattere o curare) e la loro distanza dalla casa.

I rami dovrebbero distare almeno due metri dalla casa altrimenti potrebbero insorgere rischi di otturazione delle grondaie a causa della caduta delle foglie.

A questo punto non rimarrà che controllare i vialetti e i passaggi pedonali andando in cerca di fessure e cedimenti.

Nel caso si riscontrino irregolarità superiori ai 3 cm i vialetti potrebbero diventare pericolosi e andrebbero riparati o ripavimentati.

Inoltre, i punti più bassi dei vialetti dovrebbero avere dei sistemi di drenaggio efficienti, particolarmente se la pendenza del terreno è in direzione della casa.

Da notare anche che i muretti di sostegno dei giardini:

• non devono presentare rigonfiamenti né assi di inclinazione eccessivamente sbilanciati o comunque superiori agli 8 cm per metro di altezza,
• devono avere i fori di drenaggio per per il deflusso dell’acqua.

Abbiamo dunque compreso che i costi per la ristrutturazione di una casa dipendono dallo stato di conservazione in cui si trova l’immobile. E’ sempre meglio richiedere più preventivi alle imprese di ristrutturazione casa della zona per confrontare più offerte e scegliere la migliore. Soltanto in questo modo sarà possibile comparare più opzioni e riuscire a risparmiare!

Ecco una testimonianza ricevuta da un lettore del blog:

Quando si devono fare dei lavori di edilizia, non sempre è facile sapere a chi rivolgersi senza commettere errori.
Ma vorrei raccontarvi quello che mi è accaduto.
Mia suocera e mia moglie possiedono nella campagna senese una bella casa dei primi anni del ‘900 e siccome era inutilizzata da tempo, loro avevano pensato di ristrutturarla per farne una casa vacanza.
Ma i controlli da fare sulle parti esterne e interne ed i lavori erano molti, così come i lavori da eseguire. Dovete sapere che tra coloro che avevamo contattato per sapere quali erano le opere necessarie, nessuno si era preso la briga di fare un vero e proprio sopralluogo ma erano state fatti solo delle veloci visite, con delle ipotesi di costi decisamente campate in aria.

E’ stata mia moglie a contattarvi dopo essere finita sul vostro portale e vi scrivo proprio per dirvi grazie! Abbiamo trovato un paio di ditte che dopo aver fatto un attento sopralluogo, ci hanno finalmente preventivato i costi senza alcun obbligo nei loro confronti e ci hanno anche dato molti consigli. Ovviamente abbiamo dovuto sceglierne solo una delle due, ma non è stato facile in quanto in entrambe, abbiamo avuto modo di conoscere personale molto gentile, serio e professionale. Adesso la nostra casa vacanze ha già iniziato a ricevere i turisti e se vi farà piacere saremo lieti di potervi di ospitare!

Maurizio S. (Siena)

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