Abitabilità: i nuovi scenari del Salva Casa per ristrutturare immobili piccoli o seminterrati
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Desta interesse nel decreto Salva Casa il tema dell’abitabilità, o per meglio dire del suo attestato. Ne parliamo qui, spiegando per sommi capi i contenuti del decreto e chiarendo come questo si pone rispetto alla questione.
Il Decreto Salva Casa è il recente provvedimento con il quale il Governo consente di regolarizzare piccoli interventi o di realizzarne altri senza richiedere permessi. All’interno del testo, pubblicato in Gazzetta Ufficiale in data 29 maggio 2024, si aprono nuovi scenari sul tema dell’abitabilità, in relazione ad altezza minima e superficie minima calpestabile.
Abitabilità: cos’è e come si ottiene
L’abitabilità è una tema da sempre scottante in quanto incide in maniera significativa non solo sull’effettiva capacità di un immobile di fungere da civile abitazione, ma anche sulla sua commerciabilità.
Un immobile che manchi dei requisiti formali di abitabilità, anche se è già abitato senza particolari problemi, non può essere commerciato, locato etc., determinando un danno importante per il proprietario.
Come si ottiene l’abitabilità di un immobile? Tanto per cominciare, essa viene dimostrata da un documento specifico, che prende il nome di certificato di agibilità. Esso attesta le condizioni di sicurezza e igiene di un immobile.
Il certificato di agibilità procede dal rispetto di requisiti specifici riguardanti tutta una serie di parametri: la condizione degli impianti, la disposizione dei locali (per esempio, non ci dovrebbe essere continuità tra zona notte e bagno), l’altezza dei locali, gli elementi strutturali etc.
Il certificato viene rilasciato una volta terminata la costruzione dell’immobile ed effettuati tutti i collaudi necessari, oppure dopo la realizzazione di interventi di ristrutturazione pesanti, che richiedono la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
Decreto Salva Casa: principi generali e novità
Il Decreto Salva Casa è una delle novità di questo 2024. È stato approvato il 6 giugno 2024 con il nome di Decreto Legge 69/2024 ma, come da prassi, potrebbe essere oggetto di numerosi emendamenti in sede di discussione parlamentare.
La ratio del Decreto Salva Casa è duplice. Da un lato, permette di regolarizzare senza sovraccosti gli abusi edilizi più piccoli, ovvero quelli che non impattano sul piano strutturale.
La misura non copre interventi radicali come l’innalzamento degli edifici, ma piuttosto quelli leggeri, come l’abbattimento di un tramezzo, la costruzione di un soppalco etc.
Dall’altra lato, il Decreto Salva Casa estende il concetto di edilizia libera ad altri interventi, allo scopo di snellire gli iter burocratici per la realizzazione di interventi edilizi.
Il Decreto Salva Casa ha raccolto plausi da parte della maggioranza, che lo vede come un provvedimento liberalizzante, che si pone dalla parte dei cittadini. D’altro canto, le opposizioni hanno espresso un parere negativo, associando il decreto a una sorta di condono ingiustificato.
Cosa dice il Decreto Salva Casa sull’altezza minima
Quando si parla di abitabilità, un elemento fondamentale è l’altezza minima. Molti appartamenti, magari costruiti in tempi tutt’altro che recenti, falliscono nell’acquisizione dell’agibilità proprio a causa dell’altezza minima.
D’altronde, vigono ancora i requisiti di abitabilità stabiliti nel Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975. Secondo questa norma, i locali destinati a civile abitazione e di tipo funzionale (camere da letto, soggiorno etc.) devono avere un’altezza di almeno 2,70 metri. I locali non funzionali (es. corridoi, ripostigli) devono avere un’altezza di 2,40 metri.
Cosa dice il Decreto Salva Casa sull’altezza minima? Per ora, ovvero al momento della stesura di questo articolo (14 giugno 2024) ancora nulla. Tuttavia, è probabile che la situazione cambi nel prossimo passaggio parlamentare. Si vocifera infatti che alcuni emendamenti parlino proprio dell’altezza minima e suggeriscono una riduzione sostanziosa della soglia.
A conferire sostanza ai rumors è stato il ministro Salvini, che in un’intervista radiofonica ha sottolineato come l’approvazione del Decreto Salva Casa sia solo l’inizio di un percorso, suggerendo dunque l’introduzione di nuove corpose modifiche alla normativa attuale.
Il riferimento non è solo all’altezza minima, ma anche alla metratura minima. Attualmente, è fissata a 28 mq per i monolocali, 9 mq per le camere da letto che ospitano una sola persona, 14 mq per quelle che ne ospitano due. Soglie, queste, che appaiono già oggi irrealistiche, incapaci di fotografare lo stato di fatto dell’attività residenziale in Italia.
Ristrutturare con il Decreto Salva Casa: a cosa fare attenzione
Ristrutturare facendo leva sulle novità del Decreto Salva Casa non esonera il proprietario dall’adozione delle classiche precauzioni. Ovvero, raccogliere informazioni sui titoli abilitativi da conseguire, ivi compreso il certificato di agibilità e abitabilità; l’elaborazione di un piano di interventi che possa conferire coerenza alle attività di ristrutturazione; una scelta oculata dell’impresa edile.
Quest’ultima, in particolare, dovrebbe passare da un’attività di raccolta di offerte e dal conseguente confronto. Solo in questo modo è possibile farsi un’idea complessiva dei prezzi e individuare una soluzione dal buon rapporto qualità prezzo.
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