Doppia conformità: cos’è e cosa cambia con il Salva Casa?

La doppia conformità è un principio basilare dell’ordinamento italiano in materia edilizia. Recentemente, il decreto Salva Casa ha cambiato le carte in tavola. Vediamo di cosa si tratta.

Da anni il principio di doppia conformità edilizia è uno dei più controversi in quanto spesso e volentieri impedisce il risanamento degli abusi edilizi anche minori. Fatto che decreta la non commerciabilità degli immobili, causando rallentamenti nell’iter burocratico e non soltanto.

Il Decreto Salva Casa ha messo mano a questo aspetto introducendo alcune novità, oggetto di questo approfondimento.

Cosa vuol dire doppia conformità?

Il concetto di “doppia conformità” si riferisce a un requisito specifico nell’ambito delle impugnazioni di provvedimenti amministrativi, in particolare nel contesto del diritto edilizio e urbanistico.

La doppia conformità è necessaria per ottenere la sanatoria di un abuso edilizio, ovvero per regolarizzare una costruzione realizzata in difformità dalle norme urbanistiche ed edilizie.

Essa consiste nel fatto che l’opera abusiva deve risultare conforme sia alla normativa urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione dell’abuso, sia a quella vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

In altre parole, l’abuso è sanabile solo se la costruzione rispetta le regole urbanistiche ed edilizie in entrambi i periodi.

Se per esempio un edificio è stato costruito senza i necessari permessi nel 2005, per ottenere la sanatoria nel 2024, l’edificio deve essere conforme sia alla normativa del 2005 sia a quella del 2024. Se non soddisfa una delle due normative, la sanatoria non può essere concessa.

La doppia conformità è un principio controverso in quanto determina spesso alcuni vulnus o paradossi.

Per esempio, può capitare che l’abuso sia stato realizzato molto tempo fa, e che la normativa di allora sia in contraddizione con la normativa vigente.

Se l’immobile rispetta la normativa vigente ma non quella passata, si giunge a un paradosso: l’abuso non è sanabile non perché pone in essere dei rischi, ma solo perché la doppia conformità non è formalmente possibile.

Quali sono le novità del decreto Salva Casa sulla doppia conformità?

Il Salva Casa, formalmente decreto-legge n. 69 del 2024, in vigore dal 30 maggio 2024, cambia le carte in tavola. Infatti, affronta in maniera diretta, ancorché non completamente risolutiva, la questione della doppia conformità.

Nello specifico, il decreto abolisce il requisito di doppia conformità per gli abusi che palesano una parziale difformità. Per inciso, la parziale difformità si manifesta quando gli abusi non riguardano elementi strutturali.

In parole povere, se l’abuso interessa – per esempio – la costruzione di un piano, il decreto Salva Casa non toglie e non aggiunge nulla. Se l’abuso riguarda l’abbattimento di un tramezzo, il requisito di doppia conformità viene a cadere.

La ratio del decreto è semplice: ripristinare la commerciabilità di immobili compromessi da abusi edilizi minori.

Non bisogna dimenticare che per l’ordinamento italiano un immobile che presenti abusivismi è per definizione non commerciabile. Qualsiasi rogito che lo interessi, infatti, può essere dichiarato nullo.

C’è chi ha accolto la misura come l’ennesimo regalo ai furbetti e ai disonesti. Altri, invece, considerano il Salva Casa come una misura di civiltà, che consente ai cittadini di rientrare nel pieno possesso del proprio patrimonio.

Decreto Salva Casa: cosa cambia per gli interventi antisismici?

Alcuni abusivismi sono stati realizzati con un fine apparentemente nobile, ovvero quello di mettere in sicurezza l’abitazione, di proteggerla dai terremoti. Ovviamente, l’illecito rimane, in quanto tutti gli interventi di un certo tipo, e a maggior ragione quelli di portata significativa, devono essere realizzati previo ottenimento del corrispondente titolo abilitativo.

Cosa dice in merito il decreto Salva Casa? Come si “comporta” rispetto agli interventi sì abusivi ma realizzati con finalità antisismiche? Beh, da questo punto, non cambia assolutamente niente.

Il decreto esonera dal rispetto della doppia conformità solo gli abusi edilizi minori, e un intervento alle strutture non è mai un abuso minore. Dunque, è necessario che l’intervento sia conforme sia alla normativa vigente che a quella in vigore durante la realizzazione dell’intervento medesimo.

Come ottenere la conformità edilizia?

Ovviamente, il meccanismo è tutt’altro che automatico. Se si sospetta che il decreto Salva Casa consenta a un intervento realizzato abusivamente di essere sanato, è necessario contattare un tecnico e richiedere con il suo contributo il titolo abilitativo in sanatoria, sia esso il Permesso di Costruire, la SCIA, la CILA. Anche perché tale richiesta dev’essere accompagnata da un’approfondita e dettagliata relazione tecnica.

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