Conformità urbanistica ed edilizia: cosa occorre sapere prima di…

La conformità urbanistica ed edilizia è un caratteristica fondamentale per un immobile. Se manca, infatti, compromette la commerciabilità. Attorno a questo tipo di conformità ruotano pregiudizi e convinzioni. Li confutiamo in questo articolo, offrendo inoltre una panoramica esaustiva, con esplicito riferimento alla normativa vigente.

Conformità urbanistica ed edilizia: di cosa si tratta?

Con l’espressione conformità urbanistica si intende la perfetta corrispondenza tra lo stato di fatto di un immobile e i relativi titoli abilitativi. In questo caso, il termine “titolo abilitativo” indica quello che nel gergo comune è noto come “permesso”. Tuttavia, quando si parla di conformità, anche un condono può essere considerato alla stregua di un titolo abilitativo. Per il resto, i titoli abilitativi classici sono:

• Permesso di costruire, per costruzione ex novo o modifiche alla planimetria realizzate dal 2003 in poi.
• Concessione edilizia, per costruzione ex novo o modifiche alla planimetria realizzate dal 1978 al 2002 in poi.
• Licenza edilizia. Idem, ma per interventi realizzati dal 1942 al 1976.
• Dia, Cila, Scia. Per integrati di manutenzione straordinaria ma senza aumento volumetrico.

La conformità urbanistica è per un immobile una qualità fondamentale. Infatti certifica la totale assenza di abusi e, di conseguenza, la commerciabilità del bene. Forse non tutti ne sono a conoscenza, ma gli immobili anche solo parzialmente abusivi, almeno in Italia, non possono essere commerciati.

La conformità urbanistica viene certificata per iscritto dell’omonima relazione. Si tratta di un documento fondamentale in molti contesti, in particolare quello edile. Ovviamente, a redigere questa relazione è un tecnico ingrato di interpretare i documenti e analizzare l’esistente.

Conformità urbanistica ed edilizia: quali differenze?

In realtà, sebbene il senso comune sembri suggerire il contrario, non vi è alcuna distinzione tra conformità urbanistica ed edilizia. Anzi, a rigor di logica esiste solo la conformità urbanistica. Dunque, nel caso si scegliesse comunque di utilizzare l’espressione “conformità edilizia” quest’ultima non apporterebbe nessun contributo al confetto già espresso.

Più interessante è il confronto con un’altra tipologia di conformità, ovvero quella catastale. Conformità urbanistica e conformità catastale sono in effetti due caratteristiche o, per meglio dire, requisiti completamente diversi.

Se la conformità urbanistica è l’esatta corrispondenza tra stato di fatto e titoli abilitativi, la conformità catastale è l’esatta corrispondenza tra lo stato di fatto e la planimetria depositata in catasto. Se manca la prima corrispondenza vi è un problema di abuso edilizio, se manca la seconda corrispondenza potrebbe esserci in semplice errore nel disegno della piantina. In questo secondo caso, se non ci sono abusi, la situazione viene risolta con un semplice aggiornamento, quindi in fretta e indolore.

A tal proposito, come peraltro si sarà intuito, va detto che tutti gli immobili non conformi dal punto di vista edilizio sono anche non conformi catastalmente, mentre non tutti gli immobili che mancano della conformità catastale sono privi della conformità edilizia.

Conformità urbanistica ed edilizia: quando serve?

Sfatiamo un mito: la conformità urbanistica è sempre necessaria. È infatti una caratteristica resa obbligatoria dalla legge. Tutti gli immobili devono esprimere una perfetta corrispondenza tra stato di fatto e titoli abilitativi. In caso contrario ci si troverebbe di fronte a un abuso.

Se a vostra in saputa l’immobile di cui siete proprietari è parzialmente abusivo (magari perché l’abuso è stato realizzato dal precedente proprietario) correte ai ripari riportando, con opportuni interventi edilizi, l’immobile alle condizioni descritte nell’ultimo titolo abilitativo depositato in catasto.

Discorso diverso, e se possibile più complicato, per la relazione di conformità. Non è infatti necessario possedere un qualche documento che, magari in maniera sintetica, dimostri l’esistenza della conformità. La relazione di conformità è necessaria in specifica situazioni. Per esempio, quando si intende vendere l’immobile. La sua funzione, in questo caso, è dimostrare la totale assenza di abuso e, di conseguenze, la piena commerciabilità dell’immobile.

Conformità urbanistica ed edilizia: qual è la normativa?

La normativa è molto stringente a riguardo. Per giunta, svariate sentenze della cassazione hanno contribuito a inasprire il quadro. Il risultato è che, stando alla legge e alla giurisprudenza, un immobile senza conformità edilizia non può essere commerciato. L’unica eccezione alla regola è data dalla presenza di una procedura di sanatoria (o condono) già aperta e che abbia già ottenuto parere favorevole.

Ad ogni modo, il riferimento normativo più importante rimane il Decreto del Presidente della Repubblica n. 381 del 2001, ovvero il famosissimo Testo Unico dell’Edilizia.

Conformità urbanistica ed edilizia: a chi rivolgersi?

Ovviamente, è letteralmente impossibile agire in autonomia. Il contributo di un tecnico è sempre necessario. I professionisti da chiamare in causa sono quelli impegnati, certo con un vario grado di competenza, nel settore edile: geometri, architetti e ingegneri. Quale di queste professionalità è bene scegliere? Dipende dal compito.

Se questo si riduce alla verifica della conformità e alla redazione di una relazione il classico geometra può andare bene, in quanto certamente capace di interpretare i documenti e valutare l’esistente.

Se invece volete ottenere la conformità e quindi sanare un abuso dovreste rivolgerci come minimo a un architetto e, più spesso, a un ingegnere. Questo infatti è l’unico professionista in grado di calcolare le forze e valutare la tenuta di una costruzione.

Conformità urbanistica ed edilizia: come risparmiare?

I professionisti dell’edilizia, siano essi geometri, architetti o ingegneri, hanno un costo. Tuttavia, i relativi ambiti professionali sono stati completamente liberalizzati, sicché si segnala una spiccata eterogeneità nelle tariffe. Ciò rappresenta senz’altro una opportunità per chi vuole puntare al risparmio. Come fare? Il consiglio è comunque di non mettere in secondo piano la questione della qualità. Dunque…

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Non sottovalutate le potenzialità del preventivo: è l’unico strumento che consente di risparmiare senza andare a scatola chiusa. Vi consigliamo di approfondire il tema del costo leggendo la nostra guida online che tratta l’argomento dei costi di certificazione di conformità catastale ed urbanistica per avere una panoramica a 360° prima della scelta.
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