Cos’è un rudere e quali sono gli obblighi catastali e fiscali?

Il patrimonio edilizio italiano è tra i più vetusti al mondo: non stupisce dunque la presenza abbondante di ruderi. Ma di cosa parliamo esattamente e cosa dice la normativa edilizia a loro riguardo? Scopriamolo!

Il rudere è un edificio di per sé interessante: può avere potenzialità, oppure essere semplicemente un costo. Per capire il discrimine è opportuno rispondere agli interrogativi più comuni: il rudere va accatastato? Costringe al pagamento di IMU e TASI?

Nella guida che segue trovi le risposte a queste e altre domande, oltre a qualche consiglio per portare i ruderi a nuova vita.

Rudere: la definizione esatta

Il termine rudere ha un chiaro significato nell’italiano di tutti i giorni. Ebbene, il significato è lo stesso anche per l’italiano tecnico, riferito al contesto edilizio.

Dunque, si definisce rudere un fabbricato in avanzato stato di degrado o di abbandono, non più idoneo all’uso a cui era destinato.

I ruderi sono strutture estremamente comuni su tutto il territorio nazionale. Il motivo di ciò risiede nell’anzianità del patrimonio urbanistico, compromesso da “residui” di costruzioni realizzate decenni se non secoli fa. Alcune di queste sono state abbandonate, e si sono trasformate in ruderi. 

Per il catasto, questo tipo di costruzione assume il nome di “unità collabente“. Tale termine indica per l’appunto un immobile che, a causa del suo stato fatiscente, non è più utilizzabile, né suscettibile di produrre reddito o essere adibito a qualsiasi funzione abitativa o lavorativa. 

Il rudere va accatastato?

Un rudere può essere accatastato come unità collabente, corrispondente alla categoria F/2, quando l’edificio, pur essendo in condizioni di degrado avanzato, conserva ancora le strutture essenziali che ne permettono il riconoscimento come fabbricato. Per strutture essenziali, nello specifico, si intendono le pareti e il tetto. Se viene a mancare uno di questi elementi, l’accatastamento non può essere realizzato.

Di conseguenza, non può essere accatastato se le sue condizioni strutturali sono talmente compromesse da non permettere il riconoscimento delle caratteristiche principali del fabbricato originario. In tali casi, l’immobile non è più identificabile come costruzione e, quindi, non è soggetto a censimento nel Catasto Fabbricati.

In tutti gli altri casi, l’accatastamento è utile per mantenere traccia dell’esistenza dell’immobile nel Catasto Fabbricati, nonostante non possa essere utilizzato a fini abitativi o produttivi.

In alcuni casi, l’accatastamento è obbligatorio. Ovvero quando l’immobile è comunque identificabile e riconducibile alla sua originaria destinazione d’uso, anche se in stato di abbandono. Inoltre, se un rudere è situato in un’area in cui sono previsti interventi di riqualificazione o recupero urbano, è fondamentale che sia registrato per consentire una corretta pianificazione degli interventi.

Si pagano IMU e TASI sui ruderi?

La buona notizia è che l‘IMU e la TASI non sono generalmente applicate ai ruderi, poiché questi immobili non sono considerati utilizzabili e non producono reddito. Tuttavia, esistono casi specifici in cui queste imposte possono comunque essere dovute.

Se un rudere, nonostante lo stato di degrado, è situato in una zona edificabile e il terreno su cui sorge ha un valore significativo, può essere soggetto all’IMU come area fabbricabile. In tal caso, l’imposta è calcolata sul valore del terreno piuttosto che sull’immobile.

Invece, la TASI, che copre i costi dei servizi indivisibili forniti dal comune, generalmente non si applica ai ruderi, poiché questi non beneficiano dei servizi comunali destinati agli edifici abitabili o utilizzabili.

Tuttavia, se il Comune fornisce servizi specifici per l’area in cui il rudere è situato, potrebbe richiedere il pagamento della TASI. Il consiglio, dunque, è di consultare il regolamento comunale per avere informazioni certe sul proprio caso specifico.

Ristrutturare un rudere: una soluzione da considerare

Se il rudere non è messo così male, ovvero se conserva ancora le sue caratteristiche essenziali, può essere meritevole di ristrutturazione. Anzi, la sua ristrutturazione può offrire vantaggi e opportunità.

In primo luogo, consente di recuperare e valorizzare patrimonio storico e architettonico. Molti ruderi sono edifici di rilevanza storica, e il loro restauro permette di preservare elementi di architettura tradizionale, tecniche costruttive antiche e dettagli decorativi unici, contribuendo alla conservazione della memoria storica e culturale di un’area.

Un rudere ristrutturato, rimesso a nuovo ma in modo che conservi le caratteristiche originarie, può essere messo a reddito e sfruttato proprio in virtù della sua rilevanza storica. Un esempio è dato alle cascine ristrutturate e trasformate in agriturismi.

In secondo luogo, ristrutturare un rudere può rappresentare un investimento economico vantaggioso. Acquistare un rudere è spesso meno costoso rispetto all’acquisto di una casa già ristrutturata o di una nuova costruzione.

Inoltre, i costi di ristrutturazione possono essere ammortizzati nel tempo, soprattutto se il fabbricato viene destinato a usi produttivi, come i già citati agriturismi, B&B, o altre attività ricettive. La rivalutazione dell’immobile post-restauro può portare a un incremento significativo del suo valore di mercato, offrendo un ritorno economico interessante.

Per inciso, la ristrutturazione dei ruderi richiede nella quasi totalità dei casi il Permesso di Costruire. Questo titolo è riservato al cambio di destinazione d’uso e alle modifiche volumetriche, evenienze che caratterizzano fortemente il processo di ristrutturazione dei ruderi.

Come risparmiare sulla ristrutturazione del rudere?

Il punto di partenza è peculiare, quando si parla di ruderi. Il lavoro da fare è ingente. Sicché, i costi per la ristrutturazione sono più alti della media. Ma c’è una buona notizia: è possibile risparmiare. Basta confrontare più offerte e individuare la soluzione più vantaggiosa.

L’istinto suggerisce di contattare le imprese una ad una, ma si tratta di una soluzione faticosa e che richiede molto tempo. Meglio dunque affidarsi ai portali specializzati come Edilnet.it, che gratis e senza impegno ti permette di contattare le migliori impresi edili della zona.

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