Cos’è un mutuo e come funziona (in poche parole)

Il mutuo è un contratto con cui si riceve un bene obbligandosi a restituirlo a una certa scadenza. Quasi sempre, il bene sarà una somma di denaro e la restituzione avverrà “a rate”, che comprendono un interesse a favore della banca o della finanziaria che ha erogato il mutuo.

I mutui immobiliari sono spesso “ipotecari”: prevedono cioè l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile. L’ipoteca è una forma di garanzia della restituzione della somma. Il creditore si riserva di far divenire suo il bene ipotecato, se il debitore non paga. Se la somma è limitata (massimo 25 mila euro), il mutuo potrà anche essere “chirografario”, cioè con forme di garanzia diverse dall’ipoteca (tipici sono i mutui per la ristrutturazione di un immobile).

Queste sono le caratteristiche dei mutui ipotecari normalmente disponibili:

– La durata è di solito di 5, 10, 15 anni, più raramente di 20 anni. Eccezionalmente di 25 o 30 anni;

– In genere il mutuo copre l’80% del valore dell’immobile. Raramente tocca il 100% del valore: in tal caso vengono richieste più garanzie.

– Le rate di rimborso sono mensili, o trimestrali oppure semestrali. Talora anche annuali.

Il metodo per l’ammortamento più utilizzato è “alla francese”. Ogni rata è composta da una quota capitale (rimborso di quanto prestato) e una quota interessi. All’inizio si rimborsano soprattutto gli interessi. Verso la fine del piano di rimborso (detto anche piano di ammortamento) si rimborsa soprattutto il capitale. Quindi le quote di capitale sono crescenti nel tempo, e quelle degli interessi decrescenti. Volete saperne di più? Consultate il capitoletto relativo al piano di ammortamento.

Il tasso (o saggio) di interesse: cos’è e come funziona?

L’interesse da pagare per un mutuo è espresso in percentuale annua. Per esempio, se la somma prestata è di 100 mila euro a un interesse annuo del 5%, il primo anno la banca maturerebbe il diritto a guadagnare 5 mila euro sul prestito concesso (oltre alla restituzione dei 100 mila euro anticipati).

Per i prestiti di lunga durata, come i mutui, si applica però il principio dell’ “interesse composto“. Il concetto è che anche gli interessi maturati dalla banca (e non restituiti attraverso le rate pagate), maturano interessi, allo stesso tasso. Quindi, riferendosi all’esempio qui sopra, dal secondo anno in poi si pagherà di fatto un interesse maggiore al 5%. Il calcolo, per chi non è competente, può essere complicato.

Mutui integrativi e agevolati: cosa sono e come funzionano?

I mutui integrativi sono finanziamenti in più, quando è già stato concesso un mutuo e iscritta un’ipoteca. In sostanza, l’importo dell’ipoteca può essere aumentato e così pure le rate dell’esistente piano di ammortamento.

Se, per esempio, abbiamo ottenuto 100 mila euro in prestito da restituire in dieci anni per pagare una casa che vale 300 mila euro, e ci troviamo in difficoltà dopo il primo anno e abbiamo bisogno di qualche soldo in più, possiamo forse ottenere altri 20 mila euro di prestito dalla stessa banca e chiedere che il rimborso avvenga in 15 anni. Ovviamente si terrà conto di quanto abbiamo già versato e si costruirà un piano di ammortamento nuovo di zecca. Non perderemo comunque il diritto alle detrazioni fiscali.

I mutui agevolati sono finanziamenti a condizioni particolarmente interessanti per l’attuale mercato, grazie a integrazioni garantite alle Banche dallo Stato, dalla Regione o da Enti previdenziali e pubblici. Nell’attuale finanziaria sono stati inseriti, ad esempio, i mutui agevolati per l’acquisto della prima casa da parte delle giovani coppie.

Tasso fisso, variabile e misto: che cosa significa?

I mutui sono di tre tipi:

1) A tasso fisso. Il tasso di interesse viene fissato per tutta la durata del debito;

2) A tasso variabile (o indicizzato). Il tasso d’interesse dipende dall’andamento di un indice di riferimento legato al costo del denaro per le banche. Se l’indice cresce, la rata aumenta, se discende, anche le rate si alleggeriscono. Attenzione: benché l’indice di riferimento non sia mai l’inflazione, è sicuro che quando l’inflazione cresce notevolmente, crescono anche gli interessi sui mutui, e viceversa.

3) A tasso misto. E’ una formula mista tra il fisso e il variabile. A determinate scadenze, il mutuatario può scegliere, o è costretto a scegliere, di variare un tasso fisso con un tasso variabile, o viceversa.

Tassi di interesse particolari: che cosa sono?

Alcuni istituti di credito prevedono anche un “tasso di ingresso”, sempre più basso del “tasso a regime”, per attirare la clientela. E’ un tasso che rimane in vigore solo per un limitato periodo di tempo. Terminato tale periodo si passa al “tasso a regime”.

Altri istituti propongono il cosiddetto “tasso variabile con Cap”. E’ un tasso variabile a cui è fissata una percentuale massima di ascesa verso l’alto. Tale tetto è detto Cap rate. Ovviamente, un mutuo di questo tipo costa un po’ più, in termine di interesse, di uno a normale tasso variabile, perché riduce i rischi per il cliente di incremento esagerato della rata del mutuo.

Tasso variabile: come funziona?

La percentuale dell’interesse di un mutuo a tasso variabile dipende dall’andamento di un indice di riferimento legato al costo del denaro per le banche. Se l’indice cresce, con esso cresce la rata; se discende anche la rata diminuisce.

L’indice di riferimento più utilizzato è l’Euribor, un parametro di media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche, operanti nell’Unione Europea, cedono i depositi in prestito. Viene diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea. Più raramente si ricorre al Libor, un parametro che viene utilizzato sul mercato Londinese per i prestiti fra le Banche. E’ comunicato ogni giorno dall’Associazione delle Banche inglesi e ha valore per gli scambi del giorno successivo.

Sul parametro viene applicato uno spread, cioè una percentuale in più che è il guadagno che la banca tenta di assicurarsi. L’Euribor varia a seconda se è a uno, tre o sei mesi e risente delle previsioni di aumento o di caduta dei tassi di interesse.

L’ipoteca e le altre garanzie: cosa sono e come funzionano?

Mutuo al 100% del valore della casa: cos’è e come funziona?

Il tetto massimo finanziabile per un mutuo arriva, fino all’80% del valore dell’immobile, almeno secondo il decreto legislativo n. 385 del 1993 (il Testo unico delle leggi bancarie). Facendo l’ipotesi di una casa che valga 150 mila euro, occorrerebbe quindi disporne di 30 mila per poter accedere a questo tipo di finanziamento.

Tuttavia un provvedimento della Banca d’Italia consente di fare eccezione a questa regola, e arrivare fino al 100% del valore dell’immobile. A un patto, però. Devono essere concesse garanzie in più rispetto all’ipoteca. E cioè una fideiussione bancaria o un pegno su Titoli di Stato (vedi il capitoletto sull’ipoteca). In Friuli, inoltre, una legge (n. 4 del 2001, art. 5) permette alla Regione di coprire con garanzie aggiuntive la percentuale superiore al 100% di finanziamento.

I mutui al 100% non sono offerti in Italia da tutte le banche, quelle che li fanno svolgono istruttorie particolarmente approfondite sulla solvibilità del cliente che li chiede. Hanno in genere lunga durata (da 15 a 30 anni) e sono concessi solo per l’acquisto o la costruzione della prima casa.

Il piano di ammortamento: cos’è e come funziona?

Consiste in un elenco di scadenze e di rispettive rate da pagare di un mutuo, in genere ulteriormente suddivise in quote capitale e interessi. E’ insomma la “fotografia” di quanto dovrà restituire il debitore e a quali scadenze.

Per i prestiti a lunga scadenza si utilizza il piano di ammortamento alla francese (rate iniziali composte soprattutto da interessi e rate finali soprattutto di capitale).

Prendiamo ad esempio il piano di ammortamento di un mutuo ventennale a rata fissa di 100 mila euro, al 7% di interesse e con pagamenti semestrali. Ciascuna della 40 rate è sempre di 4.682,73 euro. Tuttavia la prima rata è composta da circa 1,183 euro di capitale e 3.500 di interessi. La ventesima da 2.274 euro di capitale e 2.409 di interessi. La quarantesima (e ultima) da ben 4.524 euro di capitale e da solo 158 euro di interessi. Tutto ciò pare un po’ astruso: in realtà ha un senso. Cliente e banca, infatti, corrono un rischio nel contrarre un mutuo, legato al variare degli interessi nel tempo. Si preferisce concentrare questo rischio nei primi anni di vita del mutuo.

E’ possibile conoscere con certezza il piano di ammortamento di un mutuo a tasso fisso, prima di sottoscriverlo. Viceversa, non si può fare altrettanto con un mutuo a tasso di interesse variabile o misto. Infatti il piano di ammortamento che si può consultare è quello relativo al tasso attualmente in vigore: con il mutare degli interessi, cambierà anche il piano. Tuttavia, anche in questo caso il piano di ammortamento va richiesto, magari confrontandolo con altri piani di ammortamento calcolati con interesse maggiori, per capire quel che si potrebbe essere costretti a pagare in futuro.

Mutui integrativi e agevolati: cosa sono e come funzionano?

I mutui integrativi sono finanziamenti in più, quando è già stato concesso un mutuo e iscritta un’ipoteca. In sostanza, l’importo dell’ipoteca può essere aumentato e così pure le rate dell’esistente piano di ammortamento.

Se, per esempio, abbiamo ottenuto 100 mila euro in prestito da restituire in dieci anni per pagare una casa che vale 300 mila euro, e ci troviamo in difficoltà dopo il primo anno e abbiamo bisogno di qualche soldo in più, possiamo forse ottenere altri 20 mila euro di prestito dalla stessa banca e chiedere che il rimborso avvenga in 15 anni. Ovviamente si terrà conto di quanto abbiamo già versato e si costruirà un piano di ammortamento nuovo di zecca. Non perderemo comunque il diritto alle detrazioni fiscali.

I mutui agevolati sono finanziamenti a condizioni particolarmente interessanti per l’attuale mercato, grazie a integrazioni garantite alle Banche dallo Stato, dalla Regione o da Enti previdenziali e pubblici. Nell’attuale finanziaria sono stati inseriti, ad esempio, i mutui agevolati per l’acquisto della prima casa da parte delle giovani coppie.

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