Cosa valutare nella scelta del mutuo?

Naturalmente – nella fase della scelta del mutuo – va individuata la miglior banca, trovando quella che offre condizioni più favorevoli. Il confronto migliore si ha paragonando il Taeg (tasso annuo effettivo globale) dei vari mutui, che è obbligatorio che la banca dia per i prestiti a tasso fisso, ma non per quelli a tasso variabile.

Il confronto a caccia del mutuo migliore può avvenire sia spulciando la stampa economica, sia servendosi dei brokers su Internet (che mettono a confronto vari tipi di prestiti). Purché non li si consideri come “attori imparziali”: anche loro hanno un certo giro di clienti e non possono offrire una panoramica completa al 100% e soprattutto imparziale. Ecco le 3 valutazione da fare prima di scegliere il giusto mutuo con un piccolo resoconto sulle cose da fare prima della scelta finale.

Valutare il tipo di prestito e fare bene i calcoli di convenienza

Alcuni istituti di credito prevedono anche un “tasso di ingresso”, sempre più basso del “tasso a regime”, per attirare la clientela. E’ un tasso che rimane in vigore solo per un limitato periodo di tempo. Terminato tale periodo si passa al “tasso a regime”.

Altri istituti propongono il cosiddetto “tasso variabile con Cap”. E’ un tasso variabile a cui è fissata una percentuale massima di ascesa verso l’alto. Tale tetto è detto Cap rate. Ovviamente, un mutuo di questo tipo costa un po’ più, in termine di interesse, di uno a normale tasso variabile, perché riduce i rischi per il cliente di incremento esagerato della rata del mutuo.

Valutare l’iter burocratico del mutuo

La domanda di prestito

Va compilata la domanda di prestito, che contiene più o meno queste informazioni:

– Dati anagrafici e residenza;

– Qual è la composizione della famiglia e chi sono le persone a carico;

– Il regime patrimoniale dei coniugi (sposati in comunione o separazione dei beni);

– Qual è l’abitazione attuale e sotto che titolo la si occupa (proprietà, affitto, ospitalità presso familiari, comodato gratuito);

– Qual è l’occupazione (a parità di reddito, sono di gran lunga agevolati i dipendenti rispetto ai lavoratori autonomi);

– Il reddito netto, le qualifiche e, per i lavoratori autonomi, le prospettive future;

– Il valore della casa in acquisto e (se non coincide) di quella da ipotecare;

– Una dichiarazione in cui si dice di non avere debiti o si danno indicazioni su quelli esistenti;

– La possibilità o meno di fornire il nome e i dati di un’altra persona che faccia da garante (fideiussore), soprattutto in caso di redditi bassi.

L’istruttoria della banca

Se la banca considererà soddisfacenti le informazioni fornite, chiederà la relativa documentazione, che varierà a seconda della situazione (copie delle dichiarazioni dei redditi, cedolini paga, stato di famiglia, eventuali iscrizioni alle Camere di Commercio, estratti di matrimonio, copia del compromesso di acquisto, planimetria dell’immobile, copia dell’ultimo rogito di acquisto, eventuali pratiche di dichiarazioni di successione). La banca chiederà, quasi sempre, a un tecnico di periziare l’immobile su cui accendere l’ipoteca (cioè di valutarne il valore).

La data di stipulazione del mutuo sarà poi fissata in accordo tra banca e debitore. Nello stesso giorno dell’appuntamento verranno anche firmati i documenti per costituire l’ipoteca

I tempi di erogazione

Fortunatamente i tempi di erogazione dei mutui si vanno accorciando. Ma è bene non fidarsi. E’ capitato spesso che l’acquirente di una casa si fosse impegnato a comprarla entro una data convenuta, per poi accorgersi che la banca non aveva i soldi disponibili. Pur di non perdere l’affare, è stato costretto a richiedere un prestito, a tassi molto più alti, per il periodo “scoperto”.

Si tratta del cosiddetto “prefinanziamento del mutuo”, che è presentato dalla banca come un favore fatto al cliente, ma che avvantaggia solo lei. Come evitarlo? Innanzitutto fissando una data per l’erogazione del mutuo sufficientemente lontana (e posteriore) da quella in cui si dovrà versare i soldi per l’acquisto. E’ molto difficile che si riesca a inserire nel contratto di mutuo una penale, se la banca non rende disponibili i fondi in tempo utile.

Valutare i rischi del tasso fisso

Il mutuo a tasso variabile si adatta di più a chi non vuole rischiare. A molti quest’affermazione suona come un paradosso. Infatti il tasso fisso è tradizionalmente preferito dai proprietari di casa a caccia di certezze. Sbagliano: ecco perché.

Prendiamo ad esempio una persona che avesse stipulato un mutuo decennale a tasso fisso a luglio del 1992. A suo tempo gli interessi richiesti dalle banche erano del 15,5% circa. In periodi più recenti (quelli in cui scriviamo) non sarà certo soddisfatto, se confronta le condizioni dei mutui di allora con quelle concesse attualmente, di molti punti di interesse più vantaggiosi. Se invece avesse sottoscritto allora un mutuo a tasso variabile, le ultime rate sarebbero state molto meno costose.

Quindi il tasso fisso può essere scelto solo quando, storicamente parlando, gli interessi richiesti sono piuttosto bassi. Senza illudersi troppo: quando si è in attesa di un rialzo dei tassi, anche le banche si cautelano, pretendendo una percentuale maggiore di quella prevista per il variabile, oppure concedendo, malvolentieri, questo tipo di finanziamenti. In caso di dubbi, comunque, va imboccata la strada del variabile.

Il tasso misto, una formula diffusa soprattutto in certi periodi e inesistente in altri, può essere talora vantaggioso. Per esempio, si può concludere un contratto a tasso fisso per due anni, avendo l’opzione in seguito di poter passare al variabile. Occorre però controllare che la banca non faccia pagare troppo questa opportunità.

Le cose da fare (e da non fare) nella scelta del mutuo

Le cose da fare

• Paragonare le condizioni tra varie banche, chiedendo sempre se possono fornire il Taeg;
• Fare attenzione ai costi aggiuntivi (istruttoria, perizia, spese, polizze obbligatorie);
• Se si è l’unico sostegno della famiglia, stipulare una polizza vita in caso morte, che copra il pagamento del mutuo;
• Informarsi sui tempi reali di erogazione;
• Informarsi sui costi di estinzione del mutuo;
• Fare attenzione che, insieme all’estinzione del mutuo, venga cancellata anche l’ipoteca;
• Scegliere il notaio e non lasciarselo imporre dalla banca.

Le cose da non fare

• Farsi attrarre troppo dai cosiddetti “tassi d’ingresso”, che possono essere specchietti per allodole;
• In periodi di tassi alti, stipulare un mutuo a interesse fisso;
• Stipulare un mutuo in valuta estera, se non si è esperti;
• Accollarsi i mutui stipulati dall’impresa edile, se si acquista un immobile in costruzione;
• Essere troppo ottimisti sull’aumento dei propri redditi futuri o sulla possibilità di rivendere a caro prezzo la casa ipotecata, in caso di guai;
• In caso di vendita della casa, accettare il cosiddetto “accollo cumulativo” del mutuo all’acquirente, mediante il quale si continua ad essere responsabili del mancato pagamento delle rate.

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