Come ristrutturare casa al mare e trasformarla in una fonte di guadagno?

Ristrutturare una seconda casa al mare può diventare una fonte di guadagno soddisfacente e sicura. A patto di ristrutturarla con criterio, tenendo conto di quanto si aspettano i potenziali clienti e di ciò che offrono i concorrenti. Ne parliamo qui, analizzando anche i rischi di un progetto improvvisato.

Trasformare una casa al mare in una fonte di guadagno è meno facile di quanto si possa immaginare. Infatti, è necessario che la casa sia, se non perfetta, comunque adeguata alle esigenze dei vacanzieri e in grado di competere con le case al mare già a regime presenti in zona.

Dunque, immergiamoci nell’argomento, fornendo una panoramica sui lavori da fare. Prima, però, qualche nota di contesto.

Perché comprare casa al mare da ristrutturare?

Le note di contesto sono utili soprattutto per chi la casa al mare non ce l’ha, e quindi è costretto a investire denaro non solo nella ristrutturazione, ma anche nell’acquisto. Oggettivamente, rappresentano la categoria che rischia di più.

Gli sforzi però sono destinati a essere ripagati. Infatti, comprare una casa da ristrutturare permette di:

• Pagare meno: le case da ristrutturare hanno prezzi sensibilmente più bassi rispetto a quelle già pronte per essere abitate, riducendo l’investimento iniziale e aumentando il margine di guadagno. Ciò vale anche per le case al mare.

• Sfruttare l’aumento di valore post-ristrutturazione: intervenendo con una riqualificazione edilizia mirata, si può incrementare sensibilmente il valore dell’immobile, rendendolo più appetibile per la rivendita, opportunità da sfruttare in un secondo momento, dopo aver generato ingenti redditi da locazione.

• Usufruire di incentivi e agevolazioni fiscali: le normative spesso prevedono bonus e detrazioni per la riqualificazione degli immobili, abbattendo i costi della ristrutturazione e migliorando la redditività complessiva dell’investimento.

Tutto ciò, a patto che si proceda con una ristrutturazione ad hoc, ben fatta e intelligente. Nei prossimi paragrafi, spiegheremo come fare nella pratica.

Quali sono i requisiti per aprire una casa vacanze?

Il primo passo consiste nel fare proprio il concetto di casa al mare, ovvero di visualizzare la casa al mare perfetta, quella che garantisce la migliore esperienza e quindi risulta appetibile. Ecco le caratteristiche principali.

• Materiali resistenti e facili da mantenere: il riferimento è a pavimenti in gres porcellanato, infissi in alluminio o PVC e pareti trattate con vernici lavabili. Tutti elementi che garantiscono resistenza all’umidità e alla salsedine.

• Design luminoso e funzionale: il riferimento è ai colori chiari, alle ampie vetrate e alle soluzioni open space, che valorizzano la luce naturale e creano un ambiente accogliente, perfetto per il relax dei turisti. L’arredamento deve essere essenziale ma curato, con pochi elementi di qualità.

• Spazi esterni vivibili: un terrazzo, un patio o un giardino attrezzato con tavolo, sedie e magari un barbecue sono elementi molto utili in una casa al mare. Aumentano il valore percepito dell’immobile e lo rendono più competitivo nel mercato degli affitti brevi.

• Comfort e dotazioni moderne: aria condizionata, Wi-Fi veloce, cucina ben attrezzata e letti di qualità sono elementi essenziali per garantire un soggiorno confortevole e ottenere recensioni positive dai clienti.

Accanto a questi requisiti se ne segnalano altri, più tecnici, i quali riguardano le condizioni formali di abitabilità e sicurezza, più che l’estetica. Per inciso, tali requisiti variano da Regione a Regione, ma nella maggior parte dei casi sono richiesti:

• La conformità al Regolamento Edilizio Comunale, specie in materia di condizioni igienico-sanitarie;

• La messa a norma di tutti gli impianti, con un focus sui rischi di un impianto elettrico non a norma;

• Il consenso all’attività ricettiva da parte del condominio, se presente;

• Un numero congruo di stanze (posti letto) e di bagni (almeno uno ogni tre stanze);

• Una superficie adeguata per le stanze da letto (almeno 9 mq per singole e almeno 12 mq per le doppie).

Questi requisiti non sono affatto proibitivi, poiché corrispondono a condizioni di abitabilità standard. Non possederli significa non solo violare i regolamenti, ma anche porsi fuori dal mercato.

Quanto si guadagna da una seconda casa al mare ristrutturata?

Vale la pena chiederselo, visti gli sforzi necessari per trasformare una casa “normale” in una casa da dedicare alle vacanze e agli affitti brevi.

Ebbene, possiamo ipotizzare un trilocale con due stanze da letto e quattro posti letto, che copre una superficie di 80 metri quadri, valorizzata da un outdoor di 30 metri quadri, sita in una cittadina del sud Italia.

La tariffa media per notte, considerando un buon livello di comfort, può aggirarsi intorno ai 70 euro. Nei mesi clou questa cifra può salire anche a 90 o 100 euro, mentre nei mesi più tranquilli può scendere a 50. Una media annuale prudente resta comunque sui 70 euro.

In termini di occupazione, è ragionevole stimare circa 150 notti l’anno, tenendo conto di un mercato turistico che non ha picchi estremi ma gode di una buona stagionalità. Questo porterebbe il fatturato lordo annuo a circa 10.500 euro.

Da questa somma vanno sottratte le commissioni delle piattaforme, come Booking o Airbnb, che incidono per circa il 15%, e le spese operative legate a pulizia, utenze, manutenzione ordinaria, gestione degli ospiti e fornitura di biancheria. Un costo annuo complessivo di circa 4.000 euro è una stima ragionevole.

A queste voci si aggiunge la tassazione con cedolare secca, pari al 26% del lordo incassato. L’utile netto si assesterebbe così intorno ai 5.400 euro annui.

Quali interventi pianificare per la casa al mare da ristrutturare?

Entriamo nel vivo dei lavori di ristrutturazione. Citeremo i più frequenti, ma rimarremo nell’alveo di quelli comunque utili.

• Impermeabilizzazione e protezione dall’umidità: ovvero, trattamenti specifici per tetto, terrazzi e fondamenta, i quali riducono il rischio di infiltrazioni. Intonaci traspiranti e pitture anti-umidità aiutano a prevenire muffe e deterioramento delle superfici.

• Sostituzione di infissi e serramenti: ossia, l’installazione di finestre in PVC o alluminio con vetri a bassa emissività, i quali migliorano l’isolamento termico e acustico, riducendo i costi energetici e proteggendo l’interno dalla salsedine.

• Efficientamento energetico: il riferimento è al cappotto termico esterno, ai pannelli solari e agli impianti di climatizzazione ad alta efficienza. Tutti elementi che migliorano il comfort e abbassano i consumi, rendendo l’immobile più competitivo sul mercato degli affitti.

• Rifacimento di impianti elettrici e idraulici: si tratta di adeguare gli impianti alle normative attuali, garanzia di sicurezza e affidabilità. L’uso di tubature anticorrosione e impianti di depurazione migliora la qualità dell’acqua, riducendo il rischio di guasti dovuti alla vicinanza al mare.

Alcuni interventi sono più costosi di altri. Il consiglio, però, è di ragionare a lungo termine e di considerare la spesa non come un costo ma come un investimento destinato a ritornare.

5 idee di arredo per la casa al mare da affittare

Fondamentale quando si considera l’idea di ristrutturare casa al mare per metterla a reddito è anche l’arredamento. Da esso, infatti, dipende la qualità dell’esperienza abitativa e di conseguenza la qualità del soggiorno. Si tratta, d’altronde, di fornire ai vacanzieri la migliore vacanza possibile. Ecco cinque idee interessanti.

• Mobili resistenti e facili da pulire: gli arredi di una casa al mare devono essere pratici e durevoli. Materiali come legno trattato, rattan sintetico, alluminio e plastica di qualità resistono all’umidità e alla salsedine. Evitare tessuti delicati e superfici difficili da mantenere, preferendo divani con rivestimenti sfoderabili e lavabili, tavoli con piani antigraffio e letti con strutture robuste.

• Palette di colori freschi e rilassanti: le tonalità del bianco, del beige e dell’azzurro richiamano il mare e danno un senso di freschezza e luminosità agli ambienti. L’uso di tende leggere, cuscini e tappeti in tonalità neutre o con motivi marini aiuta a creare un’atmosfera accogliente e rilassante per gli ospiti. Anche qualche dettaglio in legno naturale o corda intrecciata può arricchire il design senza appesantirlo.

• Spazi outdoor attrezzati per il relax: una casa al mare senza un’area esterna vivibile perde molto valore. A fare la differenza sono il terrazzo, le sedie confortevoli e magari un’amaca o una chaise longue possono fare la differenza. L’installazione di una doccia esterna è un plus molto apprezzato, soprattutto da chi torna dalla spiaggia e vuole sciacquarsi senza sporcare gli interni.

• Illuminazione calda e funzionale: oltre alla luce naturale, una casa ben illuminata di sera risulta più accogliente e sicura. Faretti a LED in cucina e bagno, lampade da tavolo per le camere da letto e lanterne o applique per gli spazi esterni migliorano la vivibilità. L’uso di luci calde contribuisce a creare un’atmosfera rilassante, mentre luci con sensori di movimento negli ingressi e nei vialetti esterni aumentano la sicurezza.

• Soluzioni intelligenti per ottimizzare lo spazio: in una casa vacanze è importante sfruttare al meglio ogni metro quadrato. Letti con contenitori, divani letto, tavoli allungabili e armadi a giorno consentono di organizzare gli spazi senza ingombrare. Nelle case più piccole, mensole sospese e mobili multifunzione aiutano a mantenere l’ordine e a offrire maggiore comfort agli ospiti, permettendo di ospitare più persone senza sacrificare il design.

Queste idee, per inciso, sono così suggestive da far emergere la casa rispetto a quelle del vicinato, vincendo la competizione che tradizionalmente si scatena già a partire dalla bassa stagione.

È possibile ristrutturare al mare con pochi soldi?

La risposta è affermativa: si può ristrutturare casa al mare senza spendere una fortuna. Basta investire il proprio budget in interventi mirati, che rendano molto in termini di comfort percepito ed estetica. Ecco qualche esempio.

• Tinteggiatura esterna e interna: una mano di vernice fresca, magari in tonalità chiare e luminose, proprio come abbiamo spiegato nel paragrafo precedente, è utile per valorizzare subito gli ambienti.

• Rivestimenti in resina o microcemento: perfetti per rinnovare vecchi pavimenti o rivestimenti senza demolire nulla. Resistenti all’umidità, dal look moderno.

• Installazione di frangisole o pergolati in legno: creano ombra e movimento sulle facciate, migliorando comfort termico ed estetica. Se di tipo provvisorio, costano poco e si montano in poche ore.

A tutto ciò va associata un’attività fondamentale per contrarre i costi (senza compromettere la qualità del risultato): il confronto di più preventivi. Tale modalità di azione permette di farsi un’idea dei prezzi e quindi scartare a priori le proposte poco allettanti. Soprattutto, permette di scovare l’offerta con il miglior rapporto qualità-prezzo.

I preventivi, però, devono possedere alcune caratteristiche: in primis devono provenire dalle migliori imprese edili per ristrutturare casa al mare nella zona e poi devono avere un elevato livello di dettaglio e omogeneità reciproca. Diversamente, la loro comparazione non produrrebbe evidenze utili.

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