Visura ipocatastale: a cosa serve e come richiederla

La visura ipocatastale è un documento ufficiale e con carattere probatorio che si rivela utile in una vasta gamma di situazioni. Quali? Te ne parliamo diffusamente in questo articolo.

Tra i tanti documenti ufficiali che indagano le condizioni formali e sostanziali degli immobili e dei loro proprietari, la visura ipocatastale figura tra le più complesse e importanti.

Il motivo di ciò risiede nella natura delle informazioni in essa riportate e negli usi che se ne possono fare e che spaziano dal recupero del credito agli investimenti immobiliari.

Nei prossimi paragrafi forniremo una definizione chiara ed esaustiva di tale documento e preciseremo le differenze con la tipologia di visura più diffusa: quella catastale.

Cosa si intende per visura ipocatastale?

La visura ipocatastale, o visura ipotecaria, è un documento che riporta i riferimenti alla proprietà di uno o più immobili e le informazioni circa i gravami cui sono sottoposti. Per esteso, i dati riportati sono i seguenti:

• Riferimenti catastali dell’immobile,

• Proprietari e relative quote di proprietà,

• Ubicazione dell’immobile, con tanto di indirizzo e posizione all’interno del catasto (fogli, particelle etc.),

• Trascrizioni, ossia passaggi di proprietà, donazioni, successioni,

• Iscrizioni, ossia le ipoteche.

Le visure ipocatastali vengono declinate secondo due varianti.

• Per soggetto, che riporta le informazioni di cui sopra ma in relazione a tutti gli immobili di sua proprietà;

• Per immobile, che riporta le informazioni di cui sopra ma in relazione al solo immobile indicato in fase di richiesta.

Ora che abbiamo un quadro chiaro del tipo di documento, passiamo a indagare gli aspetti pratici di utilizzo.

A cosa serve la visura ipocatastale?

La visura ipocatastale vanta numerose applicazioni. Prima di analizzarle uno per uno, è bene precisare che l’ipocatastale è una delle poche visure a vantare un carattere probatorio. Detto ciò, ecco i principali casi in cui la visura ipocatastale si rivela necessaria o anche solo utile:

• Recupero crediti: permette di verificare la presenza di beni immobili intestati al debitore e accertarsi della loro situazione ipotecaria. Attraverso questo documento, il creditore può stabilire se e quali immobili sono liberi da vincoli e ipoteche, oppure se già gravati, e valutare quindi le possibilità di soddisfazione del credito mediante azioni di pignoramento.

• Verifica della commerciabilità di un immobile: prima di concludere una compravendita immobiliare da privato o tramite agenzia, è essenziale accertare che l’immobile sia commerciabile, ovvero privo di ipoteche, pignoramenti o altri vincoli che ne limitino la disponibilità. La visura ipocatastale consente di evitare sorprese in fase di trattativa, offrendo garanzie tanto al venditore quanto all’acquirente.

• Divisione di beni causa eredità o separazione: in caso di divisione patrimoniale a seguito di eredità o separazione, la visura ipocatastale fornisce informazioni essenziali per identificare i beni immobili in possesso delle parti. Tale documento è fondamentale per stabilire una suddivisione equa e tenere conto dei vincoli ipotecari esistenti che possono influenzare la ripartizione.

• Investimenti immobiliari: è fondamentale anche per gli investimenti immobiliari. Immaginiamo un investitore che ha adocchiato un immobile, magari a poco prezzo e che si presta alla riqualificazione edilizia e alla rivendita a un prezzo più elevato con la tecnica del flipping immobiliare. In questo contesto, verificare l’assenza di ipoteche è fondamentale per garantirsi un guadagno, per evitare che l’investimento risulti in una perdita netta.

Come si ottiene la visura ipotecaria?

La visura ipocatastale può essere richiesta da chiunque, e per qualsiasi immobile o soggetto. Se così non fosse, verrebbero meno le sue funzioni, soprattutto in riferimento all’attività di recupero del credito.

Per richiedere la visura ipocatastale è necessario rivolgersi alla conservatoria della Provincia in cui l’immobile è situato o il soggetto da indagare detiene la sua residenza. Il costo è in genere di pochi euro, dunque il gioco vale sempre la candela.

In genere, le conservatorie consentono di ottenere una copia telematica, e quindi di operare a distanza. Per inciso, il servizio online pratiche catastali è fruibile anche mediante il sito dell’Agenzia delle Entrate.

Nella fattispecie, però, i tempi per la consegna possono estendersi fino a 10 giorni dal pagamento (che ovviamente va effettuato in anticipo).

Per richiedere la visura ipocatastale per soggetto è necessario conoscerne i dati anagrafici (se possibile nome, cognome, residenza, codice fiscale). Per richiedere la visura ipocatastale per immobile è necessario conoscere i dati catastali dell’immobile, in particolare foglio e particella con i quali è accatastato.

Che differenza c’è tra visura ipotecaria e visura catastale?

Alcuni potrebbero aver notato alcune similitudini tra la visura ipocatastale e la visura catastale. D’altronde, anche in virtù della somiglianza dei nomi, i due documenti vengono spesso confusi.

Ebbene, sono due documenti dal contenuto e dalle funzioni diverse.

Come abbiamo visto, la visura ipocatastale serve a conoscere i dati di proprietà di un immobile o degli immobili di un soggetto. Soprattutto, permette di conoscere gli eventuali gravami o ipoteche. Inoltre, ha valore probatorio.

La visura catastale permette sì di conoscere i dati di proprietà di un immobile o degli immobili di un soggetto. Tuttavia, non dice nulla sui gravami e sulle ipoteche. In compenso, dice molto sulle redditività di un immobile.

Per esempio, riporta la rendita catastale, che è fondamentale – tra le altre cose – per pagare le tasse e fare la dichiarazione dei redditi. Infine, la visura catastale non ha valore probatorio.

Esempi differenze visure

Per comprendere appieno le similitudini e le differenze tra i due documenti è bene fornire una tabella riassuntiva:

Come si nota, le differenze sono di gran lunga superiori ai punti in comune, a tal punto da riflettersi in modo significativo anche sugli usi che si possono fare dell’uno e dell’altro documento.

Perché è importante la visura ipocatastale?

Nei paragrafi precedenti abbiamo accennato all’utilità della visura ipocatastale per chi vuole lanciarsi in un investimento immobiliare.

In effetti, funge da elemento di salvaguardia dalle “fregature”, ovvero dal rischio di non poter vendere l’immobile dopo averlo acquistato e riqualificato.

Certo non basta per rendere un affare davvero redditizio. Bisogna guardarsi non solo dalle perdite economiche, ma anche dal sovraccosto. Per esempio, quello relativo agli interventi di ristrutturazione.

In questo contesto, si inseriscono i portali di richiesta preventivi, che offrono preventivi omogenei e pronti al confronto. In questo modo, è possibile individuare una soluzione sempre più conveniente delle altre e ridurre le spese.

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