Frazionamento immobile: cosa è, chi lo fa e come risparmiare

Ecco la guida completa inerente al frazionamento di un immobile, come dividere un appartamento, un negozio, un ufficio, una villa o altro. Scopri quali sono le pratiche necessarie, edilizie e catastali, e i permessi utili, oltre agli oneri e ai requisiti minimi per frazionare.

Cosa è

Il frazionamento di un appartamento, negli ultimi tempi, sembra essere sempre più una scelta conveniente. Comporta inoltre un aumento del valore del bene, visto che si creano due unità abitative più piccole e maggiormente richieste sul mercato e potrebbe diventare anche una possibilità in più di guadagno per chi ha molto spazio nella propria abitazione e vuole affittarne una parte o dividerla coi propri cari, abbattendo nel caso anche i costi di gestione.

Frazionare un appartamento è un’attività che rientra nell’ambito dell’edilizia libera. Bisogna visualizzare il regolamento comunale per conferma, ma possiamo già dire che nella maggior parte delle città il frazionamento richiede una comunicazione di inizio lavori che deve essere fatta da un tecnico specializzato, che può essere un ingegnere, un geometra o un architetto.

Serve la redazione della CILA, o se vengono fatti anche interventi su elementi strutturali, come muri portanti o solai, o ancora se varia la destinazione d’uso, bisogna dare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Devono essere consegnate in Comune e richiedono diversi carichi di lavoro per il progettista. Ricorda quindi che se vuoi frazionare un immobile è necessario che ci sia un tecnico che realizzi il progetto e che diriga i lavori.

Se cambiano gli elementi strutturali, inoltre, bisogna aggiornare le planimetrie al Catasto e in Comune e anche la visura catastale; l’Agenzia delle Entrate deve essere informata sulla diversa rendita su cui dovrà ovviamente calcolare le tasse.

Chi lo fa

Per frazionare un appartamento quindi, come abbiamo già detto, serve un buon tecnico che indicherà minuziosamente e in maniera molto precisa ogni fase del processo.

Per prima il soggetto scelto andrà a fare un rilievo di dettaglio dell’immobile, in modo da conoscere gli atti abilitativi utilizzati in passato per la costruzione o l’eventuale trasformazione dell’immobile. Parliamo quindi del certificato di agibilità, della SCIA, della CILA, del permesso di costruire eccetera. Visionare gli atti può richiedere anche alcuni mesi e può essere fatto solo dopo aver mosso una richiesta di visura delle pratiche.

In questo modo, dall’ultima planimetria che è stata comunicata, il tecnico può risalire allo stato legittimo dell’immobile e restituire su carta il rilievo, per verificare poi che l’unità immobiliare non presenti abusi e sia conforme alla regolarità urbanistica.

Quando vengono accertati i requisiti per frazionare l’appartamento, si può redigere la CILA e l’attività edilizia può iniziare già dal momento in cui viene protocollata. Può quindi iniziare il cantiere dove il tecnico incaricato della Direzione dei Lavori dovrà controllare che il progetto venga rispettato in ogni sua parte.

È importante notare che il ruolo del tecnico può variare significativamente a seconda della sua formazione professionale. Per comprendere meglio le differenze e le competenze specifiche di ingegneri e geometri nell’ambito edilizio, è consigliata la lettura dell’articolo “Ingegneri e Geometri: due ruoli distinti nell’edilizia e perché?“, che offre un’analisi approfondita di questi due profili professionali distinti.

Quanto costa

Sapere il costo totale del frazionamento dell’immobile è molto difficile perché vi sono troppe variabili che concorrono alla formazione della spesa. Possiamo vedere alcuni esempi a cui si può andare incontro. In primis ci sono gli interventi edili, che spesso servono nel frazionare, volti al rispetto dei requisiti normativi. Possono riguardare la realizzazione di finestre o la messa a norma degli impianti.

Ovviamente poi vanno pagati i professionisti, i costi variano a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali o anche energetiche e impiantistiche. Altri costi possono essere definiti dalla Direzione dei Lavori e dall’eventuale coordinamento della sicurezza necessario nel caso che intervengano due o più imprese nel cantiere. Considerate infine gli oneri di urbanizzazione e i diritti di segreteria, che cambiano a seconda del Comune di residenza, ma in media sono di circa 500 € ogni 10 mq. Anche l’allaccio nuove utenze ha un costo. (Potrebbe interessarti leggere, dalla guida ai prezzi di Edilnet, questo approfondimento sui costi del frazionamento catastale)

Come risparmiare

Non affidarti mai a chi propone un preventivo stracciato, che potrebbe farti realizzare opere con abusi che poi comportano sanzioni o addirittura demolizioni. Per scegliere il professionista che fa per te fai una ricerca tra quelli che lavorano nella tua zona e chiedi dei preventivi attraverso il servizio gratuito online. Solo confrontandoli potrai renderti conto di quello che ti propone la migliore soluzione in base al budget che hai disponibile.