Ristrutturazione appartamento: cronoprogramma in 4 fasi (+1)

Il cronoprogramma di ristrutturazione è variabile ma presenta degli elementi ricorrenti. Ne parliamo qui, descrivendo le fasi del cantiere e quelle preliminari, ed entrando nel dettaglio di quelle più salienti.

Avere contezza del cronoprogramma di ristrutturazione è importante per le ditte, che scalettano le operazioni sul cantiere, ma anche per il committente che trova in questo strumento una risorsa per orientarsi durante le diverse fasi di ristrutturazione della casa.

Ciò torna utile per coordinare fornitori, prevenire ritardi nei lavori e ridurre disagi, assicurando che il progetto venga completato nei tempi e nei modi previsti. La conoscenza, in questo caso, è una sorta di assicurazione. Ma prima di sporcarsi le mani con i lavori, c’è da capire come avviarli, motivo per cui la fase 0 della ristrutturazione è quella burocratica.

Cosa fare prima di iniziare a ristrutturare casa?

Prima di pianificare i lavori di ristrutturazione dell’appartamento c’è da considerare le incombenze che non hanno a che vedere ancora con la gestione del cantiere, ma che riguardano principalmente la documentazione per i titoli edilizi. Ovvero, nella maggior parte dei casi, la richiesta dei permessi per ristrutturare.

I permessi cambiano in base al tenore dei lavori. Anzi, per una determinata tipologia, i permessi nemmeno servono. Stiamo parlando dell’edilizia libera, che comprende gli interventi sulle finiture, che non impattano sulla planimetria, sulle strutture, sulla volumetria. Per il resto troviamo:

• La CILA, Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, per le manutenzioni straordinarie leggere (es. che impattano solo sulla volumetria).

• La SCIA, Segnalazione di Inizio Lavori Asseverata, per la manutenzione straordinaria di un certo peso, che impattano sugli elementi strutturali.

• Il Permesso di Costruire, per le ristrutturazioni imponenti, che comportano nuove costruzioni o un aumento volumetrico.

Il permesso più temibile è proprio il Permesso di Costruire, poiché impone un grande sforzo documentale, costa qualche migliaio di euro e soprattutto richiede l’autorizzazione esplicita dell’ente.

1.   Cronoprogramma ristrutturazione (fase 1): demolizione e smaltimento delle macerie

Entriamo ora nel vivo del discorso e descriviamo l’ordine dei lavori di ristrutturazione casa, facendo riferimento a un progetto di manutenzione straordinaria. La prima fase è quella della demolizione e smaltimento delle macerie. Essa prevede la demolizione di pavimenti, pareti, rivestimenti e impianti obsoleti oppure oggetto di sostituzione. L’intervento deve essere eseguito in modo controllato per evitare danni strutturali agli elementi da conservare.

Una volta completata la demolizione, si procede con lo smaltimento dei rifiuti inerti e delle macerie, che deve avvenire secondo le normative piuttosto stringenti. I materiali di risulta vengono raccolti, separati e trasportati presso centri di trattamento autorizzati. Il corretto smaltimento non è cosa da poco: evita sanzioni e garantisce la sicurezza del cantiere.

2.   Cronoprogramma ristrutturazione (fase 2): interventi edili primari

Passiamo ora alla fase due per ristrutturare un appartamento, quella relativa agli interventi strutturali e murari necessari per ridefinire gli spazi abitativi e dare forma al nuovo progetto.

Un esempio di opera principale è la costruzione di tramezzi in laterizio o cartongesso per ridisegnare gli ambienti interni, il che migliora la funzionalità degli spazi. In caso di interventi su edifici storici, può essere necessario il rifacimento o il rinforzo dei solai in legno o in cemento armato per adeguare la struttura agli standard di sicurezza.

Anche la realizzazione di nuove aperture, come porte e finestre, rientra tra le opere principali e richiede verifiche statiche per garantire la tenuta delle murature portanti.

Durante questa fase è fondamentale coordinare le lavorazioni in modo che ogni intervento venga eseguito non solo con precisione, ma anche seguendo le tempistiche programmate. È proprio in questa fase che si accumulano le maggiori perdite di tempo.

3.   Ordine lavori ristrutturazione: le reti impiantistiche

La fase successiva è fondamentale per la funzionalità dei locali: il rifacimento e la manutenzione degli impianti. Tale passaggio garantisce sicurezza, efficienza energetica e comfort abitativo. In questa fase si installano o si rinnovano gli impianti idraulici, elettrici, di riscaldamento e climatizzazione, adattandoli alle nuove esigenze dell’abitazione e alle normative vigenti.

In particolare, il rifacimento dell’impianto idraulico prevede la sostituzione delle vecchie tubature con materiali più performanti, come il multistrato o il polipropilene, per migliorare la distribuzione dell’acqua e ridurre il rischio di perdite. Nei bagni e in cucina si installano nuovi punti acqua e scarichi per adeguarsi alla disposizione dei sanitari e degli elettrodomestici.

Per quanto concerne l’impianto elettrico, invece, esso viene progettato e realizzato in base al fabbisogno energetico dell’abitazione, con nuovi quadri, prese e punti luce posizionati in modo strategico. Si installano salvavita e differenziali per garantire la massima sicurezza, oltre a predisposizioni per domotica e illuminazione a LED per ottimizzare i consumi. L’impianto di riscaldamento, invece, può essere rinnovato con la posa di pannelli radianti a pavimento o nuovi termosifoni a basso consumo.

4.   Cronoprogramma ristrutturazione (fase finale): le finiture

Concludiamo con la fase all’apparenza più semplice, ma non meno importante: le finiture, che impattano in maniera drastica sull’estetica di una casa. Questo passaggio prevede l’applicazione di rivestimenti, tinteggiature, posa di pavimenti e installazione di infissi, elementi fondamentali per completare gli spazi e renderli abitabili.

La posa dei pavimenti può includere materiali come gres porcellanato, parquet, resina o microcemento, scelti in base alle esigenze estetiche e pratiche dell’abitazione. Le pareti vengono rifinite con intonaci e pitture specifiche, che possono variare dalle tradizionali idropitture a soluzioni decorative come resine o carte da parati.

In questa fase vengono montati anche gli infissi interni ed esterni. Questa operazione punta a migliorare l’isolamento acustico e termico dell’abitazione. Porte, finestre e serramenti vengono scelti in base al design e alle prestazioni energetiche richieste. A questo punto si installano gli ultimi complementi, come sanitari, rubinetterie e corpi illuminanti.

Ristrutturare senza sprechi: un buon cronoprogramma non basta

Una ristrutturazione così come l’abbiamo descritta impone interventi complessi e talvolta invasivi. Il cronoprogramma dei lavori edili è utile per la gestione di costi e tempi, ma da solo non basta. Occorre trovare professionisti capaci e in grado di tradurre in pratica la pianificazione su carta, con un occhio al budget disponibile.

La missione sembra ardua, ma in realtà non lo è. Se raccogli dei buoni preventivi e procedi a compararli, avrai già fatto un bel pezzo del ‘lavoro sporco’. Con diverse proposte in mano puoi farti un’idea di cosa offre il mercato e individuarne una che spicchi per rapporto qualità prezzo.

Trovare preventivi di questo tipo con la ricerca standard, ovvero contattando le imprese una dopo l’altra, raramente porta ai risultati sperati. Molto meglio affidarsi ai portali di richiesta preventivi online, come Edilnet.it, che sono progettati proprio per facilitare l’utente in vista del confronto.