Comprare una casa da ristrutturare: quali sono i controlli da fare

Prima di comprare una casa da ristrutturare è bene valutare le condizione degli interni ed effettuare dei controlli. Una volta che il controllo avrà rivelato la reale situazione dell’immobile si passerà ad analizzare il costo medio per ristrutturare casa e gli eventuali incentivi, per capire se valga la pena di procedere.

Le prime parti da controllare sono cantina e sottotetto, spazi che hanno determinati elementi a vista e che permettono quindi una prima generale valutazione delle condizioni.

Alcuni difetti che si riscontreranno negli ambienti interni della casa saranno una diretta conseguenza (o una conferma) di quelli riscontrati nel sottotetto e nella cantina e, se questi ultimi non hanno riservato brutte sorprese, si può essere ragionevolmente sicuri che anche gli ambienti della casa non presenteranno problemi di rilievo.

In questo caso basteranno pochi interventi su strutture e finiture per ripristinare pavimenti in legno ed intonaci apparentemente irrecuperabili. Ad ogni modo, per evitare brutte sorprese in seguito, sarà opportuno prendere accuratamente le misure di tutti gli ambienti interni.

Come verificare gli infissi, finimenti e serrature di una casa da ristrutturare?

Durante il sopralluogo degli interni della casa da ristrutturare si dovrà prendere nota delle caratteristiche degli infissi e verificare che maniglie e serrature funzionino correttamente. Generalmente, gli infissi in legno assicurano un maggior isolamento termico e, se necessario, sono più facili da riparare di quelli in metallo.

Ciò detto, si potrà iniziare controllando lo stato di porte e finestre. Sarà bene accertarsi che non vi siano vetri rotti, battenti fuori squadra, tracce di marcescenza nei telai (soprattutto nella parte inferiore), vernici scrostate e cedimenti dello stucco. Sbloccare infissi ostruiti da incrostazioni e vecchi strati di vernice non sarà difficile, ma se il blocco fosse dovuto a dei battenti che hanno ceduto, probabilmente dovranno essere rimossi e piallati.

Infine, sarà opportuno prendere nota delle caratteristiche dei finimenti e controllare che non ve ne siano di mancanti.

Come fare il controllo della cucina e del bagno di una casa antica?

Negli ambienti della cucina e del bagno di una casa antica si dovranno esaminare, per prima cosa, le tubature esterne andando in cerca di eventuali tracce di muffa, macchie di ruggine e altri segnali della presenza di umidità e perdite.

Aprendo semplicemente i rubinetti al massimo ci si potrà accertare che vi sia una sufficiente pressione dell’acqua e che l’acqua calda lo sia effettivamente. Nel caso si pensasse di cambiare la cucina si dovranno controllare i metri disponibili per mobili ed elettrodomestici cercando, per quanto possibile, di ottimizzare gli spazi a disposizione.

É da tenere presente che, per attaccare una lavastoviglie o una lavatrice alle tubature esistenti sarà necessario poter disporre di uno spazio libero di almeno 65 cm a fianco del lavabo. Inoltre, sarà molto più economico non spostare i lavandini dalle loro posizioni, dal momento che già esistono le tubature. Infine, sarà bene esaminare lo stato di integrità dei pavimenti di questi ambienti interni della vecchia casa .

Come controllare le Pareti e i soffitti con crepe in una vecchia casa?

Esaminando l’intonaco di pareti e soffitti di una vecchia casa si potranno scovare eventuali vecchie riparazioni e tutte quelle crepe con una larghezza superiore ai 3 o 4 mm. Ampie crepe verticali agli angoli, crepe orizzontali nel punto di raccordo tra pareti e soffitto e quelle larghe che si diramano dai telai degli infissi di solito indicano che vi sono dei movimenti a livello dell’intera struttura.

Se si dovessero riscontrare crepe più larghe di mezzo centimetro che vanno a dividere in due il soffitto, sarà necessario controllare che il travetto, cedendo, non abbia causato un distacco dell’intonaco dall’incannucciato. Se questo fosse il caso, il danno è abbastanza grave e si dovrà pensare, oltre alla sostituzione del travetto, anche ad una nuova intonacatura o a rappezzare con il cartongesso.

Cosa esaminare delle scale in legno di una casa da ristrutturare?

Quando si sta per comprare una casa da ristrutturare, sarà bene esaminare la solidità delle strutture di eventuali scale in legno e che i mancorrenti e le balaustre siano ben saldi.

Si dovrà quindi prendere con forza il primo elemento della parte laterale della scala (detto montante di partenza) e forzarlo in avanti, indietro e di lato. Se si muove, pur se di poco, bisognerà controllare il giunto tra la base del montante e il sostegno laterale. Se in questo punto della scala ci dovessero essere danni di una certa importanza, la balaustra potrebbe non essere più salda. In caso di scricchiolii si dovrà cercare di individuare dal sottoscala i punti in cui i giunti tra pedate e alzate si sono allentati.

Sostegni laterali divelti dalle pareti e montanti di partenza storti sono sintomi di problemi più gravi come, ad esempio un cedimento delle fondamenta, la rottura dei travetti dei solai o assestamenti non uniformi dei diversi tipi di legname utilizzati per la sua costruzione. Infine, sarà importante verificare che al di sotto della scala in legno, lungo i sostegni laterali e nelle pedate, non vi siano segni di marcio o di tarli.

Impianto elettrico di una casa vecchia: quando è da rifare?

Dal momento che qualsiasi impianto elettrico di una casa è realizzato per mezzo di cavi inseriti in canaline o tubi posti sottotraccia nelle pareti e nei soffitti, non è sempre agevole poterlo controllare completamente. Tuttavia, già dall’esame di alcuni elementi, è possibile capire se l’impianto elettrico della vecchia casa che si intende acquistare sia sicuro e adatto alle proprie esigenze o se necessiti di essere rifatto.

Gli impianti elettrici molto vecchi e datati, sia che abbiano due circuiti (uno dedicato all’alimentazione dei punti luce fissi, di solito a soffitto, e l’altro alle prese a terra per lampade ed elettrodomestici) oppure un circuito unico, non sono conformi all’attuale normativa impianto elettrico e si dovrebbe pensare di rifarli completamente.

Se invece l’impianto elettrico è stato rifatto più di recente comprenderà, oltre alle caratteristiche degli impianti più vecchi, anche circuiti dedicati alle prese degli elettrodomestici fissi. In questo caso sarà opportuno controllare che prese, cavi e sistemi di protezione, fusibili o interruttori abbiano le giuste dimensioni e capacità.

Sarà quindi opportuno prendere nota del numero e della posizione delle prese in ogni ambiente. Se qualche parete è sprovvista di prese o punti luce sarà opportuno pensare ad installarne di nuove.

Prese all’apparenza un po’ antiquate non necessariamente indicano un impianto elettrico poco sicuro, ma se si riscontrasse che tutte le prese sono bipolari (e quindi non hanno la messa a terra) bisognerà rassegnarsi a rifare l’impianto elettrico di tutta la casa. Secondo le leggi vigenti e le norme CEI (Comitato Elettrotecnico Italiano), ogni impianto elettrico di un’abitazione deve obbligatoriamente avere la messa a terra.

Anche tutte le tubazioni metalliche, cioè quelle che servono l’impianto idrico, del riscaldamento, del gas oltre che l’impianto elettrico, devono essere connesse ad un dispersore a terra tramite dei cavetti (che di solito sono ricoperti da una guaina di protezione dal colore giallo-verde).

Gli impianti elettrici realizzati di recente hanno, di solito, una durata d’esercizio di circa 30 anni. Tuttavia bisogna fare attenzione a che, nel corso degli anni, non siano state apportate modifiche che possano averne ridotto il livello di sicurezza. Se poi continuassero a persistere dubbi sul livello di sicurezza o di conformità dell’impianto elettrico sarà opportuno richiedere un controllo più approfondito da parte di un esperto elettricista qualificato.

Il quadro elettrico: quando e come sostituirlo?

Dal contatore della corrente l’elettricità fluisce al quadro elettrico generale dell’abitazione. Su questo pannello sono presenti l’interruttore generale dell’impianto elettrico e i vari dispositivi di sicurezza grazie ai quali l’energia passa ai diversi circuiti.

I quadri elettrici di vecchio tipo dispongono di un solo dispositivo di sicurezza, di solito a fusibili, per la protezione di più circuiti, mentre nei quadri elettrici di nuova generazione tutti i circuiti hanno il loro specifico interruttore automatico.

Inoltre, ormai da diversi anni, i quadri elettrici dispongono di ulteriori alloggiamenti dove si possono inserire altri dispositivi di sicurezza, cosicché sia più facile collegare circuiti aggiuntivi. Qualora fosse necessario installare altri circuiti si dovrà sostituire il quadro elettrico esistente oppure si potrà installare una scatola di distribuzione aggiuntiva.

Ad ogni modo, quando si deve cambiare il quadro elettrico, è sempre bene prevedere che il nuovo dispositivo abbia un numero di interruttori automatici maggiore di quello rispetto ai circuiti esistenti così da non doverlo più sostituire in caso di futuri ampliamenti o modifiche all’impianto elettrico.

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Quando rifare l’impianto idraulico in una casa da ristrutturare?

Tubi e tubature delle vecchie case

Molto spesso i tubi di scarico delle vecchie case sono fatti di piombo, mentre più raramente si posso reperire tubature in ghisa. Le colonne verticali di scarico possono essere in gres o in fibrocemento, mentre le colonne e i tubi di adduzione dell’acqua sono di solito in ferro zincato o in piombo.

I tubi in ghisa hanno, normalmente, una durata di circa 30 anni, ma se sono stati dipinti regolarmente possono avere una durata maggiore. I tubi in piombo, con il passare degli anni, tendono a divenire fragili e porosi e sarebbe bene sostituirli con tubi di rame. Anche le tubature in ferro zincato dovrebbero essere sostituite ogni 30 anni poiché iniziano ad essere ostruite dai residui di ruggine.

Con riferimento ai tubi in rame, che si sono andati diffondendo soprattutto dagli anni sessanta del secolo scorso, si dovrebbero controllare i giunti di raccordo.

In quelle zone dove l’acqua è particolarmente ricca di calcio, i tubi possono venire otturati dal calcare. E’ possibile accorgersi della presenza di calcare quando intorno alla bocca dei rubinetti si formano degli accumuli biancastri e duri come sassi.

Tubi ostruiti dal calcare possono essere soggetti a perdite e determinare una perdita di pressione dell’acqua. Nei casi più gravi potrebbe essere necessario dover sostituire i tubi più compromessi dal calcare. Qualora la ruggine abbia eroso solo le filettature dei giunti di raccordo, le tubature resisteranno ancora qualche anno, ma se la si dovesse notare sulle superfici lisce esterne dei tubi significa che dovranno essere cambiate entro un anno.

Esalatori e fossa biologica

Se sul tetto non sono presenti gli esalatori (riconoscibili dalla loro forma a torrino) vuol dire che non ci sono neppure le canne di esalazione che dai sanitari portano agli esalatori stessi.

Se vuoi evitare che le esalazioni degli scarichi si spargano per tutta la casa dovrai pensare di programmarne la messa in opera. Per quanto riguarda la fossa biologica dovrai fare attenzione a che il “troppo pieno” non sia otturato. Ovviamente, se in futuro vorrai evitare maleodoranti perdite dovrai ricordarti di far spurgare regolarmente la fossa settica.

Perdite dalle tubazioni: come trovarle

Per controllare se ci sono perdite dalle tubazioni devi cercare il rubinetto centrale dell’acqua vicino al punto di entrata della tubo di adduzione dell’impianto e controllare che funzioni in modo appropriato (nel caso i rubinetti fossero due, posti prima e dopo il contatore, dovrai controllarli entrambi). Se il rubinetto centrale dell’acqua è bloccato prova ad applicare uno sbloccante multiuso; se continua a rimanere bloccato dovrai sostituirlo.

Quindi apri il rubinetto centrale e chiudi tutti gli altri, compresi quelli delle cassette dei wc e dei cassoni, e appoggia la punta di un cacciavite contro il tubo di adduzione e accosta l’orecchio all’impugnatura: se dovessi sentire un mormorio significa che da qualche parte ci deve essere una perdita che lascia fluire l’acqua nei tubi dell’impianto.

Esame dell’impianto di scarico

Per controllare che l’impianto di scarico sia pienamente funzionante, cerca al di fuori della casa il coperchio del pozzetto di ispezione (che di solito è in calcestruzzo o in ghisa) e sollevalo per guardarvi all’interno. Se necessario gratta via la muffa e i detriti depositati tra coperchio e telaio.

A questo punto solleva il coperchio del pozzetto di ispezione facendo leva con due cacciavite a lama piatta. Accertati che non ci siano danni sul fondo inclinato e sulle pareti verticali. Per capire se ci sono tubi ostruiti apri un rubinetto e tira lo sciacquone del water (che sia normale o che sia un water senza brida), dopo di che controlla che l’acqua defluisca liberamente dal tubo uscita.

Se ci dovessero essere altri pozzetti di ispezione controllali tutti allo stesso modo: se hai la planimetria della casa non dovrai far fatica a trovarli.

Come controllare lo scaldabagno e l’acqua calda?

Per controllare lo stato dello scaldabagno, ispeziona le saldature presenti sul corpo del boiler: se trovi evidenti tracce di perdite dovrai rassegnarti a cambiarlo. Cerca anche tracce di umidità e ruggine intorno a raccordi e giunti dei tubi e al blocco delle resistenze (in alto o sul lato dello scaldabagno). Presenza di acqua o macchie di umidità sul pavimento intorno alla base dello scaldabagno sono una chiara conferma della presenza di perdite. Controlla allo stesso modo altri eventuali gli apparecchi ad accumulo presenti nella casa (come l’eventuale scaldabagno in cucina).

Se ci dovessero essere scaldabagni a gas, verifica che il tubo di scarico dei gas esausti abbia un diametro minimo di 14 cm. Per tutti gli scaldabagni presenti nella casa dovrai controllare il corretto funzionamento dei rubinetto di fermo posti sui tubi di immissione dell’acqua fredda.

Controllo del wc.

Per determinare lo stato del wc inizia tirando lo scarico dell’acqua e controlla che non ci siano perdite al livello del raccordo tra la bocchetta di scarico del vaso e il tubo di evacuazione; se ce ne dovessero essere dovrai pensare di sostituire il giunto.

Cerca possibili perdite anche tra il vaso e la cassetta stessa. Se ne rilevi vuol dire che il giunto è deteriorato o, nelle cassette a zaino, che si sono allentati i bulloni di fissaggio. Dopo aver tirato lo sciacquone verifica che il livello dell’acqua nel vaso si stabilizzi a una profondità di 10 o 15 cm. Se vedi che il livello dell’acqua si stabilizza più in alto vuol dire che ci sono intasamenti; se invece il livello dell’acqua dovesse essere molto basso sicuramente ci saranno emanazioni di esalazioni mefitiche e sarà necessario rivolgersi ad una azienda termo idraulica specializzata.

Quindi rimuovi il coperchio della cassetta e controlla che il livello dell’acqua sia sempre allineato al segno impresso all’interno della cassetta stessa. Infine, controlla che il galleggiante interrompa il flusso dell’acqua quando la cassetta e piena.

Controllare la pressione dell’acqua.

Per vedere se la c’è una corretta pressione dell’acqua all’interno dell’impianto recati nel bagno posto nel piano più alto e apri al massimo il rubinetto dell’acqua fredda del lavandino e della vasca. Se noti che il flusso d’acqua del rubinetto del lavandino si riduce di più di un quarto dopo che hai aperto anche quello della vasca, è probabile che ruggine, calcare o detriti abbiano iniziato a ostruire le tubature di adduzione.

Quindi chiudi i rubinetti dell’acqua fredda e ripeti questa prova per quelli dell’acqua calda. Se i tubi dovessero risultare parzialmente ostruite dovrai pensare alla loro sostituzione entro un lasso di tempo da 3 a 5 anni.

Nei bagni esamina attentamente tutti i punti di intersezione, specialmente quelli intorno alla vasca e quelli tra le piastrelle del pavimento e le pareti; se non dovessero essere più stagni c’è il chiaro rischio che l’acqua possa filtrare ai piani sottostanti. Giunti e raccordi fessurati (o mancanti) e piastrelle staccate devono essere chiaramente riparati al più presto.

Per riuscire a capire se conviene comprare una casa da ristrutturare occorre dunque analizzare prima tutti questi elementi. C’è da comprendere cosa è da rifare e cosa no per poi chiedere preventivi ad aziende specializzate nella ristrutturazione e confrontare offerte.

A questo punto ci si rende veramente conto di quale sarebbe l’eventuale spesa dopo l’acquisto. Comparare le varie opzioni è importante anche per scegliere la più conveniente e risparmiare, qualora si decida di procedere con la ristrutturazione edilizia.

Ecco una testimonianza ricevuta da un lettore del blog:

Salve, vi vorrei dire grazie per avere offerto questo servizio perché ho toccato con mano che con un po’ di attenzione si può davvero risparmiare! Ma mi spiego. La scorsa estate i miei genitori hanno acquistato una villetta da rimodernare vicino a casa mia e mi sono occupato io di provvedere a programmare alcuni lavori di ristrutturazione. Prima di tutto ho voluto pensare all’impianto elettrico e l’elettricista che mi aveva già fatto dei lavori in passato, quando ha fatto sopralluogo nella villetta ha previsto una cifra che mi era subito sembrata piuttosto alta, ma lì per lì avevo quasi deciso di dargli l’ok.

Per fortuna nel frattempo vi ho trovato e meno male! Ho richiesto di essere contattato da altri professionisti del posto e ho trovato un bravo elettricista che ha fatto il lavoro ai miei genitori senza spennarli! Vi dico anche che i miei genitori hanno poi fatto rifare anche il bagno da una ditta trovata sempre da me tramite Edilnet.

Ora che conosco questa opportunità vi terrò sempre presenti.

Cordialmente

Pier Angelo R. (Tortona)

Ecco la testimonianza ricevuta da Elena una lettrice del nostro blog:

Salve, e grazie al Blog di Edilnet per tutti gli articoli che scrive e tutte le informazioni che mi ha dato. Scrivo perché vorrei aggiungere il mio contributo a questo articolo dicendo che prima di acquistare una casa occorre avere dei preventivi chiari (proprio come dice il vostro blog in molti articoli).

Quando si acquista una casa da ristrutturare è impossibile sapere con precisione quanto ti verrà costare a lavori ultimati. Questo perché una volta che si mette mano su una casa vecchia, le rogne sono sempre in agguato.

Bisogna partire da delle certezze di spesa che sono:

• costo dell’immobile da ristrutturare
• tasse: che si basano sul valore catastale dell’immobile
• mediazione agenzia (circa il 3% del valore dell’immobile)
• esperto geometra o architetto che segue i lavori
• costi per stipula mutui e assicurazioni varie
• Notaio

A parte il costo dell’immobile che potete già sapere, le altre voci si possono conoscere facendosi fare dei preventivi prima di procedere all’acquisto.

Un’idea di spesa è fondamentale averla proprio per capire quanto, complessivamente, (o almeno a grandi linee), verrà a costare  il tutto: acquisto + ristrutturazione, e quindi capire se sarà o meno un passo affrontabile dal punto di vista economico. Se non lo è …meglio lasciar perdere e trovare un’alternativa.

Prima di procedere all’offerta ci siamo fatti fare alcuni preventivi (idraulico, elettricista, piastrellista, gessista ecc) per capire quanto dovremo sborsare per rendere la casa vivibile. I preventivi ci sono serviti anche per valutare fino a che punto potevamo rilanciare l’offerta se la nostra prima proposta fosse stata rifiutata.

Per mettere nero su bianco e avere una visione di tutte le spese al momento prevedibili abbiamo costruito un foglio excel. Ogni volta che lo guardo mi diventano bianchi 10 capelli in più.

Comunque sia i lavori più dispendiosi sono:

• interventi di muratura (questi sono sempre una incognita di difficile valutazione)
• impianto elettrico
• impianto idraulico
• pavimentazioni
• isolamenti
• gessisti
• finestre
• porte e portoni (garage)
• sanitari

So bene che questa lista si amplierà nel momento in cui inizieremo veramente a fare i lavori quindi (se ne sarete felici) verrò qui a sistemarla mano a mano che mi accorgerò di aver dimenticato qualcosa.

Ringrazio Edilnet e tutti i suoi collaboratori per il loro utile servizio che mi hanno offerto.

Grazie

Elena M. (Civitanova Marche)

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