Vendita con riserva di proprietà: cos’è e come funziona?

La vendita con riserva di proprietà è una modalità di compravendita sui generis, che va oltre il semplice meccanismo dell’acquisto e della cessione della proprietà. Ne parliamo qui, fornendo una definizione chiara e fornendo consigli per chi compra e per chi vende.

La vendita con riserva di proprietà è una forma di cessione dei beni immobili poco diffusa. Allo stesso tempo, va incontro a specifiche esigenze tanto del compratore quanto del venditore.

Ovviamente, per trarne il massimo beneficio è necessario capire non solo di cosa si tratti, ma anche cosa implichi – nel dettaglio – a livello legale e fattuale. Ma procediamo con ordine, con definizioni e riflessioni sui meccanismi.

Cos’è la vendita con riserva di proprietà e come funziona?

La vendita con riserva di proprietà è un particolare tipo di contratto di compravendita disciplinato dall’articolo 1523 del Codice civile italiano. In questo contratto, la proprietà del bene non passa immediatamente al compratore al momento della stipula, ma resta formalmente al venditore fino al completo pagamento del prezzo concordato.

Questo significa che il compratore può immediatamente godere dell’uso del bene acquistato abitandovi o utilizzandolo per scopi commerciali. Tuttavia, la piena proprietà e il relativo trasferimento giuridico della stessa avverrà solamente dopo il saldo finale.

Pertanto, se il compratore non rispetta le scadenze di pagamento, il venditore ha diritto di riprendersi l’immobile, mantenendo eventuali somme già ricevute a titolo di indennizzo per l’uso del bene stesso.

Quali sono i vantaggi e gli svantaggi di vendere con riserva di proprietà?

La vendita con riserva di proprietà è una modalità troppo particolare per soddisfare tutte le esigenze. Per comprendere se faccia al caso proprio, è necessario indagare i pro e i contro, assumendo il punto di vista del compratore e il punto di vista del venditore.

Dal punto di vista del compratore, la vendita con riserva di proprietà è vantaggiosa perché permette di ottenere immediatamente l’utilizzo dell’immobile anche se non si dispone della totalità della somma necessaria per l’acquisto. In sostanza, rappresenta una soluzione alternativa al mutuo bancario, evitando le complesse procedure di finanziamento e spesso anche gli interessi elevati. È dunque particolarmente utile per coloro che hanno difficoltà ad ottenere credito da istituti finanziari tradizionali.

È invece potenzialmente svantaggiosa perché, in caso di mancato pagamento delle rate concordate, si rischia di perdere sia il bene che le somme versate fino a quel momento. Inoltre, fino al saldo finale, non è possibile disporre completamente del bene: ad esempio, non può venderlo a terzi o utilizzarlo come garanzia per altri finanziamenti. Spesso, non può nemmeno apportare modifiche sostanziali.

Dal punto di vista del venditore, la vendita con riserva di proprietà è vantaggiosa perché offre una maggiore sicurezza rispetto a un classico finanziamento. Il venditore mantiene infatti la proprietà formale fino al saldo totale del prezzo, garantendosi così una tutela effettiva in caso di insolvenza del compratore. Inoltre, questa modalità può facilitare la vendita stessa, ampliando il potenziale bacino di compratori interessati.

È invece potenzialmente svantaggiosa perché il venditore non riceve immediatamente l’intero ammontare della vendita e rimane esposto al rischio di dover recuperare il bene in caso di insolvenza, dovendo eventualmente sostenere costi legali e amministrativi. La procedura di recupero, in caso di contenzioso, può inoltre rivelarsi lunga e complessa. Senza contare l’oggettivo fastidio di dover cercare un nuovo compratore.

Chi paga le spese relative all’immobile?

Quando un immobile viene acquistato con riserva di proprietà, l’acquirente è tenuto a sostenere tutte le spese legate alla manutenzione dell’immobile, sia essa ordinaria che manutenzione straordinaria.

Inoltre, deve farsi carico di ogni rischio connesso all’uso dell’abitazione: ciò significa che eventuali danni causati all’unità immobiliare ricadono sotto la sua responsabilità, compresa la relativa riparazione.

Se l’immobile in questione fa parte di un condominio, l’acquirente è obbligato anche al pagamento delle spese condominiali e, di conseguenza, acquisisce il diritto di partecipare alle assemblee condominiali. Tuttavia, finché non viene saldato l’intero prezzo di vendita e quindi perfezionato il trasferimento della proprietà, il bene non può essere sottoposto a pignoramento per eventuali debiti dell’acquirente, in quanto la titolarità giuridica resta al venditore.

L’unico onere economico che rimane a carico del venditore, fino al completamento del pagamento da parte dell’acquirente, è il versamento dell’IMU.

Qual è l’oggetto del contratto della vendita con riserva di proprietà?

Vendere o comprare un immobile con riserva di proprietà è più difficile di quanto si possa immaginare, in quanto è necessario definire nella maniera più dettagliata possibile i diritti e i doveri del compratore, nonché i diritti e i doveri del venditore. Le condizioni, le clausole e le precisazioni scorrono sul filo del rasoio ed è difficile trovare un equilibrio. Se però si seguono questi semplici consigli diventa tutto più facile.

Il compratore dovrebbe prestare particolare attenzione alla propria situazione finanziaria, assicurandosi di poter sostenere le rate concordate nel tempo senza rischiare insolvenze.

Inoltre, dovrebbe far inserire nel contratto precise clausole che lo tutelino in caso di ritardo nei pagamenti, come una dilazione concordata o un avviso preventivo che consenta di rinegoziare le condizioni.

Il venditore dovrebbe invece assicurarsi di definire chiaramente le condizioni di recupero del bene in caso di mancato pagamento. È fondamentale predisporre clausole chiare, precise e facilmente eseguibili, minimizzando così il rischio di contenziosi e ritardi burocratici.

Inoltre, il venditore dovrebbe valutare attentamente la solvibilità del compratore prima di accettare questa forma di pagamento, riducendo così il rischio di insolvenza. Entrambi, infine, dovrebbero decidere a priori cosa il compratore può e non può fare. In tal modo, si evitano tensioni e ricorsi al tribunale.

A chi chiedere per comprare casa con riserva di proprietà?

Abbiamo già accennato alla complessità della vendita con riserva di proprietà. Complessità che si manifesta nella redazione di un contratto adeguato. Il consiglio è di farsi seguire dalle agenzie immobiliari specializzate di zona. Generalmente si tratta di professionisti che si appoggiano ad avvocati e notai e che vantano esperienza in queste forme di compravendita atipiche.

Esperienza che, per inciso, torna utile anche nella fase di ricerca, ovvero se il compratore manifesta chiaramente l’esigenza di dilazionare i pagamenti e fa fatica a individuare potenziali venditori disposti ad accettare questa forma contrattuale.