Ristrutturare casa per B&B e Casa Vacanze: cosa sapere per un investimento sicuro

Hai a disposizione una vecchia casa e non sai bene cosa farci? Fra le tante idee che ti stanno venendo in mente c’è quella di aprire un bel bed and breakfast o una casa vacanze? Fra le tante questa mi sembra proprio una bella idea…. certo dovrai ristrutturare casa nel modo più appropriato per un B&B o una casa vacanze e fare un investimento, ma vedrai che è possibile realizzare un simile progetto anche se si ha a disposizione solo un budget limitato. Seguimi e andiamo per gradi…..

Ristrutturare casa per B&B e Casa Vacanze: i requisiti delle case

Una casa, per poter essere adibita all’esercizio di un’attività di B&B o di casa vacanze, deve rispondere a una serie di requisiti fissati nel dettaglio da ogni singola Regione (le normative in tal senso, infatti, sono tutte di carattere regionale). Tuttavia, è possibile individuare delle linee guida di carattere generale. Andiamo a vederle un po’ nel dettaglio:

• La casa che vuoi ristrutturare per aprire un B&B o una casa vacanze deve essere conforme al regolamento edilizio del Comune ed essere in regola per quanto riguarda la locale normativa igienico-sanitaria e di sicurezza in tema di abitazioni ad uso privato.

• Tutti i tipi di impianti (elettrico, idraulico, gas e riscaldamento) devono essere a norma ed avere il relativo certificato di conformità.

• Il numero massimo delle stanze che possono essere adibite a ricevere gli ospiti è definito dalle singole Regioni ed oscilla fra 3 e 6 per un numero massimo di posti letto compreso fra 6 e 20.

• Anche la dimensione minima delle camere è disciplinata dai regolamenti locali che, in linea di massima, pongono in 8-9 mq la superficie minima per una camera singola è in 12-14 mq quella per le camere doppie.

• I bagni (almeno uno ogni tre stanze) devono essere dotati almeno di acqua calda e fredda, lavandino, water, vasca da bagno o box doccia e avere uno specchio, una presa per la corrente elettrica e un dispositivo di allarme per eventuali chiamate d’emergenza.

• In molte Regioni viene anche stabilito l’arredamento minimo della stanza. In generale gli arredi che vengono richiesti sono: un letto per ogni ospite, un tavolino, una sedia per posto letto, un comodino con lampada oltre a un armadio e a un cestino per i rifiuti.

• Infine, nel caso tu voglia adattare un appartamento a bed and breakfast, ricordati di controllare che il Regolamento di Condominio ammetta la possibilità di aprire strutture ricettive extra-alberghiere: una recente sentenza della Corte di Cassazione (sentenza n. 109 del gennaio 2016) ha confermato l’impossibilità di destinare un immobile ad attività ricettive (come ad es. casa vacanze o b&b) nel caso in cui il regolamento di condominio vieti destinazioni d’uso diverse da quella abitativa.

Se la casa dove vuoi realizzare un B&B oppure una casa vacanze soddisfa già i requisiti che abbiamo visto, aprire la tua attività ricettiva sarà abbastanza semplice da un punto di vista burocratico, né particolarmente costoso dal momento che dovrai spendere solo per i mobili e gli arredi delle camere da affittare.

Tuttavia, è molto più frequente il caso in cui sarà necessario apportare delle modifiche e degli adeguamenti come la messa a norma degli impianti o la redistribuzione degli ambienti interni della casa. Una ristrutturazione, che mira a trasformare un appartamento in casa vacanze o in bed and breakfast, deve essere progettata con molta attenzione soprattutto per quanto riguarda funzionalità, comfortevolezza e riservatezza degli ambienti. Un aspetto che dovresti considerare sarebbe quello di realizzare delle camere per gli ospiti dotate di bagni privati. Anche equipaggiare gli spazi comuni della casa con elettrodomestici, come una lavatrice o un moderno piano cottura potrebbe rendere il tuo B&B ancora più gradito ai tuoi futuri ospiti.

Ristrutturazione casa per B&B e Casa Vacanze: agevolazioni e detrazioni fiscali

Se decidi di ristrutturare casa per farne un B&B, una casa vacanze o una qualsiasi attività ricettiva extra-alberghiera, devi sapere che, per lavori di ristrutturazione ed acquisto di mobili, puoi beneficiare di tutte quelle agevolazioni e detrazioni fiscali attualmente previste per chi decide di far eseguire questi lavori ad imprese edili e installatori qualificati.

La detrazione dal reddito Irpef del 50% dell’importo speso (fino a un massimo di 96.000 euro) può essere richiesta da chiunque abbia effettuato lavori di manutenzione e ristrutturazione edilizia. Se poi decidessi di rendere il tuo B&B ecosostenibile ristrutturandolo o per migliorare l’efficienza energetica della tua casa vacanze realizzando interventi per perfezionare le prestazioni energetiche della casa che lo ospiterà, potrai beneficiare di una detrazione dal reddito Irpef o Ires pari al 65% della spesa sostenuta per lavori e materiali.

Nel caso la casa fosse un’unità immobiliare indipendente e fosse in una zona a rischio di terremoti, ti sarà possibile cogliere l’occasione per effettuare una ristrutturazione all’insegna della sicurezza: adeguando la casa a criteri antisismici potresti richiedere una detrazione del 65% (per un importo di spesa massimo sempre di 96.000 euro) dal reddito Irpef.

Infine, e questo sicuramente ti sarà utile, avviando i lavori per ristrutturare casa e farne un bed and breakfast potrai richiedere anche il cosiddetto Bonus Mobili: cioè una detrazione del 50% dal reddito Irpef per una spessa massima di 10.000 euro volta all’acquisto di mobili ed elettrodomestici ad alta efficienza energetica. Come se non bastasse, poi, l’Iva relativa ai lavori svolti dalla ditta edile sconterà un’aliquota agevolata del 10%.

“Per informazioni più aggiornate e dettagliate sulle ultime agevolazioni, consigliamo di consultare il sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate all’indirizzo: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/aree-tematiche/casa/agevolazioni.”

Ovviamente, condizione essenziale per poter usufruire di tutti questi benefici, è quella di rivolgersi a un’impresa specializzata e di poter giustificare le voci di spesa.

Ristrutturare casa per B&B e Casa Vacanze: quanto costa e come risparmiare

Come puoi immaginare, stabilire un costo standard per la ristrutturazione di una casa che deve essere trasformata in B&B o in una casa vacanze, non è possibile: molto dipende dai lavori che vuoi eseguire. Ovviamente, se devi ristrutturare completamente l’immobile, cambiando la disposizione degli ambienti interni e magari vuoi anche realizzare diversi bagni, preparati a dover effettuare un investimento abbastanza importante. Tuttavia, anche in questo caso, adottando alcuni piccoli accorgimenti ti sarà possibile risparmiare, anche in modo consistente.

Per prima cosa, definisci a priori e con esattezza i dettagli del progetto per trasformare la tua casa in un B&B: questo ti servirà per avere un elenco completo delle voci di spesa e per evitare costose modifiche in corso d’opera.

Cerca le migliori offerte, anche su internet, per i materiali che ti servono. Per avere un B&B bello ed elegante non serve avere l’ultimo modello di lavandino o mattonelle griffate: occasioni e promozioni su materiali edili di ottima qualità sono molto frequenti, basterà solo prendersi il giusto tempo e cercare un po’.

Una volta che avrai il tuo progetto di ristrutturazione nero su bianco e che avrai individuato dove reperire tutti i materiali che ti servono a un buon prezzo, non ti rimarrà altro da fare che richiedere diversi preventivi per ristrutturazione casa a più imprese edili specializzate nella trasformazione di case in B&B e in case vacanze. La possibilità di confrontare fra più proposte, formulate in base a richieste chiare e specifiche, è il modo migliore e più efficace per capire quanto costa ristrutturare casa per farne un B&B o una casa vacanze.

Oltretutto, questa semplice operazione, ti permetterà di risparmiare: ti sarà sufficiente calcolare una media delle offerte ricevute e, a parità di condizioni, scegliere quella più vantaggiosa.

Ecco una testimonianza ricevuta da un lettore del blog:

Mi chiamo Anna Paola e vi sto scrivendo da Firenze. Due anni fa nel mio quartiere vendevano un appartamento da ristrutturare ad un prezzo interessante e così e ho deciso di acquistarlo per farne una casa vacanza. Purtroppo, a seguito dei lavori di ristrutturazione si sono verificati dei danni nell’appartamento del piano sottostante, con crepe nelle pareti e caduta di piastrelle in bagno. Inoltre ho avuto delle grane con i vigili chiamati dai vicini, perchè gli operai quando mi hanno rifatto il pavimento hanno lavorato fino a tardi creando problemi ai vicini con il rumore.

Purtroppo non è finita lì: a lavori terminati, mi sono accorta di alcuni dislivelli tra le piastrelle ma la ditta non voleva saperne più nulla: ho dovuto farle causa e sto ancora aspettando il risarcimento. Voglio però dire che nel frattempo grazie a Edilnet ho potuto avere modo di conoscere una ditta di zona che mi ha sistemato la pavimentazione malfatta eseguendo il lavoro a regola d’arte. Per fortuna stavolta è andato tutto molto bene!

Anna Paola S. (Firenze)

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