Manutenzione ordinaria: quali sono gli interventi inclusi

La manutenzione ordinaria, purché eseguita a intervalli regolari, garantisce la costante efficienza di tutte le parti della casa, indipendentemente dalla frequenza di utilizzo. L’ordinaria manutenzione di un’abitazione contempla tutti quei lavori che servono a preservare la casa da successivi interventi dovuti proprio all’incuria, cioè alla mancanza di riparazioni.

Gli interventi di manutenzione ordinaria servono infatti a preservare le strutture murarie e consentono il corretto funzionamento degli impianti domestici. Alla fine della stagione invernale, il controllo della facciata, degli infissi e del tetto consentirà di rilevare eventuali danni apportati dal mal tempo, così come è opportuna una verifica delle grondaie per liberarle da fogliame, detriti e nidi d’uccelli.

Il perfetto stato dell’involucro esterno dell’edificio preserva la casa dai danni da infiltrazioni, ne mantiene costante il risparmio energetico e il valore di mercato. In autunno, al contrario è opportuno controllare caldaie e camini e procedere alla loro pulizia. Le spese per la manutenzione ordinaria sono spese ricorrenti che hanno l’obiettivo di mantenere l’abitazione in una condizione ottimale.

Differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria

Così come stabilisce il Testo Unico dell’Edilizia, all’art.3, con la manutenzione ordinaria si interviene su materiali e finiture esistenti, ai fini di riparare o rinnovare, senza che vi sia una loro sostituzione.

La manutenzione straordinaria al contrario non è un intervento di routine, come la manutenzione ordinaria, ma qualcosa di raro e occasionale, che richiede un investimento importante e serve ad allungare la vita dell’abitazione, ottimizzare i costi di gestione, aggiornare le sue parti e gli impianti e renderli più funzionali.

Poiché la casa è un bene deperibile, quando a lungo non si interviene con i necessari lavori di manutenzione ordinaria, si dovrà necessariamente intervenire con opere straordinarie per ripristinare la corretta funzionalità degli apparati.

Anche il miglioramento di uno o più impianti, la loro totale sostituzione con componenti tecnologicamente più evoluti, costituisce una manutenzione straordinaria che allunga la vita dell’abitazione e aggiunge valore alla casa.

Quali sono i lavori di manutenzione ordinaria

La manutenzione ordinaria delle costruzioni può comprendere interventi di questo tipo:

• l’installazione e la sostituzione di qualsiasi finestra o porta, comprese le doppie finestre e la porta del garage, purché non vengano alterate le dimensioni delle aperture originali;

• la sostituzione dei vetri di qualsiasi finestra o porta;

• la riparazione o la sostituzione di qualsiasi parte non strutturale dell’edificio, come una ringhiera divisoria, il pavimento, decorazioni e modanature esterne o interne;

• la riparazione del materiale di copertura del tetto, come tegole, coppi o piastrelle, la riparazione di guaine isolanti e la sostituzione di canali pluviali e grondaie;

• la tinteggiatura interna o esterna e il rivestimento delle pareti interne con carta da parati.

Un corretto funzionamento dell’impianto idraulico implica:

• la sostituzione delle valvole, dei flessibili e dei galleggianti, dei cuscinetti a sfera e dei sifoni;

• la riparazione delle perdite quando comporta la sostituzione delle tubature tra due giunti adiacenti;

• la sostituzione dei rubinetti o dei sanitari a condizione che non venga modificata la disposizione delle tubature.

Il mantenimento in efficienza dell’impianto elettrico, invece, comprende:

• la sostituzione di qualsiasi interruttore, presa, campanello e di qualsia si scatola, come anche la sostituzione dello scaldabagno;

• la sostituzione di qualsiasi dispositivo di rivelazione del fumo o di calore, la riparazione o la sostituzione di qualsiasi componente del sistema d’allarme e antincendio;

• l’installazione di un sistema di rilevazione del fumo a batteria.

La manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento o di ventilazione e dell’aria condizionata include:

• la sostituzione di pompe, motori e ventilatori della stessa capacità;

• la sostituzione e riparazione delle tubazioni di riscaldamento o rifornimento e ritorno, di elementi radianti che non richiedano il riarrangiamento del sistema di tubazioni, la riparazione e la pulizia della caldaia, la riparazione o la sostituzione del climatizzatore, la sostituzione dei dispositivi di controllo degli impianti di riscaldamento e climatizzazione, a condizione che non vi siano modifiche del combustibile e delle caratteristiche elettriche.

Infine, l’installazione di stufe, la sostituzione dei filtri delle cappe, delle batterie dei sistemi di sicurezza, la pulizia della canna fumaria, la messa a pressione del polmone dell’autoclave, la sostituzione delle maniglie difettose, delle cinghie delle persiane usurate e la sostituzione dei filtri dei rubinetti, sono piccoli interventi di manutenzione ordinaria che servono a mantenere la casa efficiente.

Le detrazioni per la manutenzione ordinaria

I lavori di manutenzione ordinaria che possono usufruire della detrazione irpef del 50% sono solo quelli eseguiti sulle parti comuni degli edifici e riguardano le opere di rinnovamento e riparazione delle finiture esterne, quelle atte a mantenere efficienti gli impianti tecnologici, la sostituzione di infissi e serramenti, la tinteggiatura delle pareti, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazzi, la verniciatura delle porte dei garage, la sostituzione delle grondaie, dei pluviali e delle canne fumarie, la riparazione di ringhiere, recinzioni, parapetti e cornicioni, la sostituzione dei gradini delle scale, delle tegole, delle persiane e dei lucernai, le riparazioni al locale caldaia.

Per tutti questi interventi la detrazione spetta ad ogni condomino in base alla quota millesimale. La manutenzione ordinaria della singola unità immobiliare ha diritto alla detrazione del 50% solo se si inserisce nell’ambito di una ristrutturazione più ampia. Per esempio quando la sostituzione dei pavimenti si accompagna alla realizzazione di nuovi servizi igienici.

Infine, un ulteriore detrazione fiscale per ristrutturazione è costituita dall’IVA al 10% che si applica su tutti i tipi di interventi edilizi, per le forniture dei c.d. beni finiti, cioè quei beni che conservano la propria individualità sebbene incorporati nel manufatto: porte, sanitari, caldaie, infissi esterni, videocitofoni, apparecchi per il condizionamento, montacarichi, ascensori e così via.

L’ importo su cui applicare l‘IVA al 10% va calcolato sottraendo al totale della spesa per l’intervento quello dei beni che vengono denominati “beni significativi“. Non si applica invece l’aliquota al 10% se i beni o i materiali vengono acquistati dal committente, né alle prestazioni professionali o ai lavori resi in subappalto.

Ecco una testimonianza ricevuta da un lettore del blog di questo articolo – “Manutenzione ordinaria: gli interventi”:

Ciao, sono Loredana, abito in provincia di Imperia. Vi scrivo perché voglio raccontarvi quel che mi è successo. Tempo fa mio fratello mi aveva chiesto di occuparmi della sua villetta al mare mentre lui si trovava a Londra per lavoro.

Doveva stare via per alcuni mesi e quindi avevo io le sue chiavi per verificare ogni tanto che tutto fosse a posto. Siccome un giorno avevo notato una macchia su un lato della casa, avevo chiesto ad un operaio che abita vicino a casa mia di andare a vedere per capire cosa fosse quella macchia.

Quando l’ha vista ha detto che si era formata dell’umidità per colpa della pioggia e che con la bella stagione e col sole sarebbe asciugata.

Purtroppo, nei giorni seguenti c’era stato nuovamente maltempo e quando sono tornata a controllare la casa, quella macchia si era trasformata e aveva iniziato a scendere lungo il muro! Allora ho chiesto ad un operaio che conosco se la sua ditta poteva occuparsene e quando è venuto il responsabile a fare un sopralluogo, mi ha spiegato che si trattava di un problema alla grondaia e che mi avrebbe fatto sapere quando sarebbe venuti per ripararla.

Purtroppo non si era più fatto sentire nessuno per diversi giorni e quando li avevo chiamati io per due o tre volte, non mi hanno mai fatto parlare con il responsabile. Per fortuna una mia collega conosceva Edilnet (aveva usato il vostro servizio) e quindi è così che vi ho trovato!

Quando ho scritto, sono stata quasi subito contattata e in poco tempo ho avuto tre prevenivi da tre diverse ditte della mia zona. Mi sono consultata telefonicamente con mio fratello e ne abbiamo scelto una che era subito disponibile e che ci ha anche fatto un ottimo prezzo.

Nel giro di poco la grondaia è stata riparata e se avrò ancora bisogno di qualche lavoro, la prossima volta saprò a chi rivolgermi.

Loredana G. (Imperia)

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