Costruire un piano aggiuntivo in un condominio: chi ne ha diritto?

Sopraelevare casa in condominio è spesso più facile di quanto si pensi. Verificati alcuni requisiti tecnici e legali, è possibile alzare casa e costruire un piano aggiuntivo anche all’ultimo piano di un edificio condiviso.

In questa guida parliamo proprio della sopraelevazione del condominio. Riveleremo chi ne ha diritto, quando è possibile farla (spesso), illustreremo le conseguenze tanto per chi procede con il lavoro quanto per gli altri condomini. Infine, forniremo informazioni sui permessi e qualche consiglio per risparmiare.

Sopraelevazione casa in condominio: cos’è e quando si può fare

Con l’espressione sopraelevazione in condominio si intende l’aggiunta di un ulteriore piano o di un manufatto al condominio. Si tratta di una soluzione in genere proposta, o richiesta, dal proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare, in via esclusiva o in comproprietà degli altri condomini.

Stiamo parlando di una possibilità concreta, ben disciplinata dalle normative. Anzi, si configura come vero e proprio diritto, almeno stando al Codice civile, articolo 1127. Per giunta, una possibilità che reca beneficio. Questi, grazie ai lavori, diventa proprietario di un nuovo appartamento, con tutto ciò che ne consegue in termini di monetizzazione, oppure può ampliare l’appartamento di cui è già proprietario.

Insomma, alzare casa è un’opzione utile per guadagnare spazio, soprattutto in contesti condominiali: un beneficio che – ovviamente – ha un prezzo. Banalmente, ci riferiamo al costo per la sopraelevazione casa, che può essere molto gravoso, dal momento che richiede permessi onerosi e interventi strutturali complessi.

Aggiungere un piano o alzare casa: quando è possibile?

La sopraelevazione è un diritto sì, ma è anche vincolata al possesso di alcuni requisiti o alla sussistenza di determinate condizioni. In estrema sintesi, è possibile sopraelevare in condominio quando:

• La proprietà dell’ultimo piano o del lastrico solare è esclusiva e riconducibile non già all’intero condominio, ma a una o più persone.

• Il regolamento condominiale non vieta esplicitamente la sopraelevazione.

• L’aggiunta di un piano non altera il decoro architettonico e la stabilità dell’edificio.

• L’aggiunta di un piano non riduce aria e luce dei piani sottostanti.

• L’aggiunta di un piano rispetta le norme edilizie e assume le caratteristiche della stabilità e della compattezza.

Si registra un corollario, niente affatto scontato ma vantaggioso per il costruttore, all’esistenza di un vero e proprio diritto alla sopraelevazione: se le condizioni di cui sopra sono rispettate, non è necessario sottoporre l’intervento alle decisioni dell’assemblea condominiale.

Tutto ciò, al netto delle eccezioni. Ovvero, la presenza di un regolamento condominiale (regolarmente approvato) che vieta esplicitamente la sopraelevazione o la vincola all’autorizzazione dell’assemblea.

Chi può sopraelevare casa e con quali obblighi?

La sopraelevazione impone il rispetto di alcuni doveri da parte del committente. Tanto per cominciare, può sopraelevare solo in corrispondenza delle porzioni di cui è effettivamente proprietario. Se l’ultimo piano o il lastrico solare appartengono a più persone, si profilano due alternative:

• Ognuno sopraeleva (eventualmente) per conto suo;

• Si condividono oneri e onori della sopraelevazione.

La questione assume una certa importanza. In primis, perché è raro che un singolo proprietario possegga per intero l’ultimo piano; in secondo luogo, perché una sopraelevazione eterogenea, che deriva da iniziative separate, ha buone possibilità di alterare il decoro architettonico dell’edificio.

Inoltre, chi procede con la sopraelevazione deve provvedere anche al rifacimento del lastrico solare. Questo dettaglio non è scontato, se si pensa che il lastrico è generalmente considerato come una parte comune.

Sopraelevazione ultimo piano: quali effetti per i condomini?

Sopraelevare casa in condominio è una possibilità prevista dal Codice civile, ma richiede attenzione a requisiti e permessi, perché le conseguenze per gli altri condomini possono essere importanti. In primis, subiscono il cambiamento nell’aspetto dell’edificio. In secondo luogo, sono soggetti a una fisiologica alterazione delle tabelle millesimali.

È ovvio: se viene aggiunta della metratura, e questa è di proprietà di un singolo, le proporzioni tra i beni posseduti singolarmente cambiano. Non che sia una conseguenza negativa: per un banale calcolo matematico, ciascun condominio possiederà un numero di millesimi inferiori; dunque, contribuirà in misura minore alle spese condominiali.

Ovviamente, i condomini possono opporsi alla sopraelevazione del piano. Tuttavia, affinché questa opposizione sortisca degli effetti, essa deve dimostrare il mancato possesso di uno o più requisiti. In genere, si tratta di dimostrare che:

• La sopraelevazione mina la stabilità dell’edificio;

• La sopraelevazione compromette il decoro dell’edificio.

• La sopraelevazione compromette l’aria e la luce dei piani sottostanti.

Altre soluzioni sono complesse e poco percorribili. Come già anticipato, esiste una sorta di diritto alla sopraelevazione.

Quali sono i permessi per sopraelevare casa o aggiungere un piano?

La sopraelevazione della casa, sia essa in un condominio o in un edificio indipendente, è un intervento molto pesante e delicato dal punto di vista strutturale. Ragione per cui, richiede l’ottenimento di un permesso. Per giunta, di quello più pesante: il Permesso di Costruire.

Esso costa alcune migliaia di euro ed è vincolato al parere esplicito (e ovviamente positivo) dell’ente. Il Permesso di Costruire è riservato agli interventi che cambiano la destinazione e/o aumentano la volumetria, caratteristiche che la sopraelevazione possiede oltre ogni fraintendimento.

Alcune amministrazioni locali prevedono anche vincoli paesaggistici, storici, architettonici. In questo caso, è necessario ottenere un nullaosta e procedere con il rispetto di alcune specifiche norme.

Sopraelevare casa risparmiando: ecco come

Come abbiamo accennato, la sopraelevazione della casa costa parecchio denaro. Per fortuna, c’è un modo per ridurre la spesa senza compromettere la qualità della costruzione e meno che mai la sua sicurezza: raccogliere più preventivi e confrontarli. Ciò consente di:

• Imparare ad analizzare le offerte;

• Distinguere le offerte esose da quelle convenienti;

• Individuarne una che soddisfi al 100% il rapporto qualità prezzo.

Affinché questo metodo funzioni, però, i preventivi devono essere dettagliati e prodotti dalle migliori imprese edili di zona specializzate in sopraelevazione casa.

Proposte commerciali di questo livello si reperiscono nei portali di richiesta preventivi online, come Edilnet,it progettato proprio per agevolare l’analisi comparata di prezzi e servizi grazie alla completezza delle informazioni e all’ampio network di aziende partner.