Contratto di appalto lavori edili: scarica il modello fac-simile [GRATIS]

Il contratto di appalto lavori edili è un documento fondamentale per la buona riuscita di un progetto di costruzione o ristrutturazione, dal punto di vista legale, formale e sostanziale. Tuttavia, è anche un documento complesso. Qui trovi tutte le info e un modello fac simile da scaricare gratuitamente in versione Word e PDF.

Per analizzare un contratto d’appalto lavori edili è necessario, innanzitutto, inquadrarlo all’interno del contesto edilizio. Dunque, è bene iniziare da una definizione chiara ed esaustiva, per poi passare all’impianto normativo che lo sorregge. Proseguiremo la nostra disamina con una lista di elementi che il contratto deve contenere necessariamente e con alcuni chiarimenti sul tema della risoluzione.

Cos’è il contratto di appalto per lavori edili?

Il contratto d’appalto per lavori edili è un accordo scritto, elaborato in forma di documento, tra un committente e un appaltatore per l’esecuzione di opere edilizie dietro corrispettivo. L’appaltatore si impegna a realizzare l’opera con mezzi propri e sotto la propria responsabilità, garantendo il rispetto delle normative tecniche e di sicurezza.

Lo scopo principale è disciplinare il rapporto tra le parti, assicurando l’esecuzione del progetto nei tempi e nei modi stabiliti. È utilizzato per costruzioni, ristrutturazioni e interventi di manutenzione. Tutela sia il committente, che ottiene l’opera pattuita, sia l’appaltatore, che riceve il compenso concordato.

Che differenze ci sono tra i contratti di appalti pubblici e privati nell’edilizia

Un passo fondamentale per poter analizzare un contratto d’appalto (e verificare la sua conformità) consiste nel comprendere le differenze tra le due tipologie principali: il contratto per gli appalti pubblici e il contratto per gli appalti privati.

I contratti di appalto pubblico e privato si distinguono per struttura, contenuti e obblighi normativi. Nel contratto di appalto pubblico, sono sempre presenti:

• Capitolato speciale d’appalto: definisce in dettaglio i lavori, le specifiche tecniche e i materiali.

• Schema di contratto: include obblighi dell’appaltatore, termini di esecuzione e penalità.

• Garanzie e cauzioni: spesso richieste fideiussioni bancarie o assicurative per garantire l’adempimento.

• Prezzi e pagamenti: definiti in base a SAL (Stato Avanzamento Lavori), con tempistiche rigide.

• Controlli e collaudi: verifica finale per accertare la conformità dell’opera alle specifiche contrattuali.

Nel contratto di appalto privato, invece, si segnalano:

• Una maggiore libertà contrattuale, con accordi diretti tra le parti.

• Specifiche tecniche variabili, sono contenute in un capitolato di appalto che è meno dettagliato e complesso rispetto a quello pubblico.

• Indicazioni di pagamenti più flessibili, negoziati tra committente e appaltatore.

• Garanzie opzionali, dipendenti dall’accordo tra le parti.

Tabella di confronto appalti lavori edili pubblici e privati

Riassumiamo quanto detto fin qui con una tabella.

Per chi volesse approfondire, ecco alcuni testi normativi di riferimento: Codice dei contratti pubblici (D.Lgs. 36/2023); Codice civile (Artt. 1655–1677 per appalto privato); Norme UNI e regolamenti edilizi locali; D.Lgs. 81/2008 (Sicurezza sul lavoro).

Cosa deve contenere un contratto di appalto con impresa edile?

Precisiamo ora gli elementi che un contratto di appalto deve contenere per essere conforme dal punto di vista legale.

• Dati delle parti: nome, cognome, codice fiscale e indirizzo del committente e dell’impresa edile, con riferimenti alla partita IVA e al rappresentante legale dell’impresa.

• Oggetto del contratto: descrizione dettagliata dei lavori da eseguire, con indicazione delle specifiche tecniche, materiali da utilizzare e standard di qualità richiesti.

• Durata dei lavori: tempistiche di inizio e fine lavori, eventuali proroghe, modalità di comunicazione di ritardi e penali per mancato rispetto dei termini stabiliti.

• Prezzo e modalità di pagamento: importo totale dei lavori, modalità di pagamento (acconto, rate, saldo finale), eventuali variazioni e riferimento all’IVA applicabile.

• Obblighi dell’impresa: rispetto delle normative edilizie, sicurezza sul lavoro, utilizzo di materiali conformi e qualificati, pulizia del cantiere e smaltimento rifiuti.

• Obblighi del committente: concessione accesso al cantiere, fornitura di documenti necessari, pagamento nei tempi stabiliti, segnalazione tempestiva di eventuali difformità nei lavori.

• Garanzie e responsabilità: durata della garanzia sui lavori eseguiti, responsabilità dell’impresa per difetti di costruzione, modalità di intervento in caso di problemi successivi alla consegna.

• Subappalto: indicazione se l’impresa può affidare lavori a terzi, eventuali limiti e obblighi di comunicazione e approvazione da parte del committente.

• Sicurezza sul lavoro: riferimenti alle normative di sicurezza, obblighi dell’impresa riguardo dispositivi di protezione individuale e collettiva, responsabilità in caso di infortuni; impegno al rispetto di tali norme.

• Modifiche al contratto: modalità con cui possono essere richieste e approvate variazioni ai lavori, ai costi o ai tempi di realizzazione.

• Sospensione e risoluzione: cause e modalità per sospendere o risolvere il contratto, eventuali penali e obblighi di comunicazione tra le parti.

• Foro competente: indicazione del tribunale competente in caso di controversie, eventuale clausola per la mediazione o l’arbitrato come strumento alternativo di risoluzione.

Per quanto questi elementi possano apparire scontati, non è raro che mancano in tutto o in parte. Dunque, anche il committente deve prestare attenzione.

È possibile la risoluzione del contratto di appalto?

Ci sono alcuni casi nei quali è necessario prendere in considerazione la rescissione del contratto di appalto. Ecco le casistiche nei quali tale evenienza è contemplata:

• Inadempimento dell’impresa: mancata esecuzione dei lavori secondo quanto concordato, utilizzo di materiali non conformi, ritardi ingiustificati o violazione delle norme di sicurezza sul lavoro, che compromettono la buona riuscita dell’opera o ne pregiudicano l’utilizzo.

• Gravi difetti dell’opera: realizzazione di lavori viziati, difformi rispetto al progetto o pericolosi, tali da rendere l’opera inutilizzabile o necessitare interventi di ripristino, con rifiuto dell’impresa di porre rimedio entro termini congrui.

• Mancato pagamento da parte del committente: ritardi o omissioni nei pagamenti previsti dal contratto, che impediscono all’impresa di proseguire regolarmente i lavori, purché siano stati rispettati i termini di esecuzione e le richieste di pagamento siano legittime.

• Forza maggiore o impossibilità sopravvenuta: eventi straordinari e imprevedibili come calamità naturali, normative restrittive sopraggiunte o impossibilità oggettiva di realizzare l’opera, che rendono eccessivamente oneroso o impossibile proseguire i lavori secondo il contratto.

In realtà è possibile anche il recesso unilaterale del committente. Vige infatti il diritto del committente di recedere prima della conclusione dei lavori, ai sensi dell’art. 1671 del Codice Civile, a patto che indennizzi l’impresa per le spese sostenute e il mancato guadagno.

Chiudiamo con una casistica dai risvolti negativi: il fallimento della ditta edile. Cosa succede se l’appaltatore fallisce? Come fa il committente a tutelare i suoi diritti? Ebbene, il contratto in quel caso si scioglie automaticamente. E il committente può tutelarsi trattenendo eventuali acconti non giustificati, escutendo fideiussioni o garanzie e rivalendosi sui beni dell’impresa fallita per il risarcimento dei danni subiti.

Contratto di appalto lavori edili: fac-simile editabile [download]

Qui di seguito trovi un esempio contratto di appalto versione fac simile in formato Word – per farti un’idea pratica di come deve essere il documento e personalizzarlo con i tuoi dati – e in formato PDF.