Vendite immobiliari giudiziarie e tradizionali a confronto

I vantaggi delle vendite all’asta immobiliare, con e senza incanto, sono noti: prezzo ridotto, maggiori informazioni, nessuna ipoteca. Ma ci sono anche dei punti deboli: perizie vecchie o poco dettagliate, rare la fotografie, ecc..ecc…

Ma ci sono altri punti deboli che occorre conoscere. Non sempre è possibile visitare l’immobile, esso è spesso occupato e c’è la necessità di disporre di denaro liquido. Le foto e le piantine allegate alla documentazione Internet sono spesso insufficienti (mentre ormai, nelle offerte immobiliari via Internet, stanno divenendo la norma).

Infine va tenuto conto che se l’immobile ha un prezzo-base davvero interessante, è abbastanza difficile aggiudicarselo a quella particolare quotazione: i concorrenti saranno tanti e se non si è disposti ad offrire di più, si rischia solo di perder tempo.

Quali sono I rischi dell’acquisto all’asta?

I rischi dell’acquisto all’asta esistono, ma sono complessivamente minori di quelli tipici di una compravendita tradizionale.

Può accadere che un’ipoteca sia iscritta dopo il pignoramento, nel qual caso la cancellazione d’ufficio del Giudice non è operante. Sull’immobile possono esistere cause in corso o abusi edilizi non rilevati. E’ inoltre comune che si debba al condominio le rate di spese non pagate per l’anno di rendiconto in corso e per quello precedente (art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile). Caso rarissimo (ma accaduto) è che sia maturata un usucapione ventennale da parte di una persona diversa dal debitore.

Complessivamente, però, la storia dell’immobile viene fotografata dall’ordinanza di vendita e dalla perizia in maniera molto accurata. Viceversa chi firma un normale compromesso d’acquisto immobiliare si trova a disporre di un ventaglio di informazioni molto più limitato. Non solo: le indagini che deve per legge svolgere il notaio al rogito sono spesso meno approfondite di quelle imposte dalle norme e dalla consuetudine in caso di asta giudiziaria.

Il nodo della liquidità: cosa occorre sapere?

A rendere meno appetibili le vendite giudiziarie rispetto a quelle tradizionali sta il fatto che l’acquirente deve disporre in poco tempo di denaro liquido, per il versamento della cauzione necessaria a partecipare all’asta e per il saldo finale.

Per risolvere questo grave problema sono stati siglati recentemente da alcuni tribunali italiani accordi con l’Abi (l’Associazione delle banche italiane) per mutui pensati apposta per finanziare gli acquirenti ad aste giudiziarie.

Cosa occorre sapere sul mutuo per acquistare all’asta?

La possibilità di ottenere un prestito bancario anche per l’acquisto di un immobile messo in asta dal tribunale in seguito a fallimenti o esecuzioni forzate è un fatto recente. Si tratta di un iniziativa promossa dall’Abi che coinvolge già molte corti di giustizia italiane. Conviene consultare l’elenco aggiornato delle banche che aderiscono alla convenzione con le aste immobiliari sul sito dell’Abi, www.abi.it, che riporta anche gli istituti di credito (vi può essere anche solo una banca convenzionata oppure un’ampia possibilità di scelta).

Quindi la possibilità di ottenere il mutuo non è ancorata alla banca a cui ci si deve rivolgere e neppure alla località in cui è situato l’immobile, ma al Tribunale che cura la procedura esecutiva che, in qualche particolare caso, può riguardare un immobile situato a centinaia di chilometri di distanza dalla sede del Tribunale stesso.

E’ facile controllare se la richiesta del mutuo è possibile: in genere lo specifica lo stesso avviso d’asta, che può anche riportare gli istituti convenzionati.

I requisiti per ottenere il mutuo sono quelli tradizionali. Questo tipo di contratto ha però una caratteristica peculiare: è sottoposto a una condizione sospensiva. Solo se il mutuatario riuscirà ad aggiudicarsi l’immobile, il preliminare darà seguito a un contratto di mutuo definitivo, con la concessione di una garanzia ipotecaria di primo grado e l’erogazione del denaro. In caso contrario, il preliminare non avrà effetto.

La somma verrà erogata direttamente al tribunale; numero di rate, tasso d’interesse applicato e in generale le altre condizioni economiche per restituire il denaro, sono stabilite da ogni banca autonomamente e anche in questo caso, ricalcano quelle di un mutuo tradizionale.

Quali sono i costi dell’acquisto all’asta?

I costi delle vendite all’asta sono meno elevati rispetto a una normale compravendita. Oltre al prezzo di aggiudicazione si versano le normali imposte catastali e di registro, pari al 9% del valore denunciato nell’atto. Per l’acquisto di una prima casa tale percentuale è ridotta e In compenso nessun onorario è dovuto a un mediatore e non esistono spese notarili (tranne quelle per un eventuale mutuo). Vanno messe in più in conto le spese di Cancelleria, difficili da quantificare, ma comunque non esagerate.

Però, mentre per le abitazioni resta imponibile il valore catastale, per gli altri immobili lo è valido quello di aggiudicazione . Restano quindi impossibili sottostime, molto comuni, ai fini di evasione fiscale. Inoltre chi punta all’acquisto speculativo all’asta, per poi rivendere al più presto possibile, è soggetto all’imposta sul “capital gain” per i trasferimenti immobiliari entro 5 anni dall’acquisto stesso.

L’eventuale guadagno è imponibile tra i cosiddetti “redditi diversi”. Unica eccezione, quando l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del cedente oppure dei suoi familiari più stretti, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la cessione.

Se infine è vero che la mediazione è impossibile, è altrettanto vero che vi sono talora figure professionali che si offrono, ovviamente a pagamento, come professionisti specializzati in consulenza all’acquisto all’asta e per rintracciare l’immobile giusto. Quindi, se ci si fa assistere, i costi per questi servizi sono da considerare nei costi finali dell’acquisto.