Superficie calpestabile: cosa significa e come si calcola?

Cosa significa superficie calpestabile e cosa invece superficie catastale o superficie commerciale? Quali sono le differenze? A quale fare attenzione quando si conduce una trattativa immobiliare? Ne parliamo qui sotto.

La superficie calpestabile è un parametro fondamentale per chi vuole comprare o vendere casa, ma anche per chi vuole evitare di sbagliare il calcolo delle tasse.

Insieme alla superficie catastale e a quella commerciale viene spesso utilizzata in ambito immobiliare. Scopriamo a cosa serve e come calcolarla in modo preciso.

Cos’è la superficie calpestabile?

La superficie calpestabile è la misura degli spazi interni effettivamente utilizzabili di un immobile. Essa esclude muri, tramezzi e pilastri. Comprende pavimenti, scale interne, bagni e cucine, ma non balconi, terrazze o cortili.

Per comprendere al meglio la superficie calpestabile è necessario presentare le differenze con altre due “superfici” che dominano i discorsi immobiliari e edilizie: la commerciale e la catastale.

La superficie commerciale è un parametro utilizzato nelle compravendite immobiliari e include la superficie calpestabile, le superfici accessorie (come balconi, terrazzi e cantine) ponderate con specifici coefficienti di riduzione. Ad esempio, i balconi possono essere considerati al 30-50% della loro superficie reale.

Di contro, la superficie catastale è definita a fini fiscali e di classificazione degli immobili. Essa include la superficie calpestabile, le superfici accessorie e i muri perimetrali, calcolando anche gli spazi esterni come balconi e terrazze con appositi coefficienti.

Differisce dalla superficie commerciale per la modalità di ponderazione degli spazi accessori e per l’inclusione dei muri perimetrali.

Questi parametri si basano su criteri diversi e sono utilizzati per scopi specifici come la determinazione del valore di mercato, la classificazione catastale e la gestione delle compravendite immobiliari.

Le differenze principali risiedono nelle inclusioni e nei coefficienti di ponderazione applicati alle diverse tipologie di superfici.

A cosa serve la superficie calpestabile?

La superficie calpestabile è un parametro abbastanza generico, il cui scopo è dare un’idea delle dimensioni degli interni di un immobile, del suo spazio fruibile al chiuso. Non viene considerata a fini fiscali, ma solo a fini commerciali. Per giunta, in via ufficiosa.

Il parametro “trainante”, nel caso delle compravendite, quello che formalmente viene chiamato in causa per definire il prezzo di un immobile, è la superficie commerciale.

Ciononostante, ai fini della valutazione dell’immobile, spesso e volentieri la superficie calpestabile assume una importanza maggiore della superficie commerciale. Rappresenta in maniera plastica, al netto dell’applicazione di qualsiasi coefficiente, le dimensioni dell’immobile.

La superficie catastale, invece, viene utilizzata esclusivamente a fini fiscali. Concorre infatti a calcolare la rendita catastale, che a sua volta viene utilizzata per calcolare l’IMU e in fase di dichiarazione dei redditi.

Cosa bisogna guardare quando si compra casa?

Quando si sta valutando un immobile è essenziale, in realtà, guardare a tutti e tre i parametri.

• La superficie calpestabile, per avere un’idea dell’effettiva grandezza dell’immobile.

• La superficie commerciale, per analizzare correttamente il prezzo proposto.

• La superficie catastale, per farsi un’opinione qualificata di quante tasse l’immobile costringerà a pagare.

Fondamentale, poi, è valutare i rapporti tra le tre superfici. Se non quadrano, potrebbe esserci qualche errore di misurazione oppure qualche problematica nella composizione dei muri.

Per esempio, se non vi sono balconi e terrazze, la superficie calpestabile dovrebbe essere minore del 20% rispetto alla superficie catastale e del 10-15% della superficie commerciale. Se queste percentuali non tornano, allora c’è qualche problema.

I muri potrebbero essere troppo spessi o troppo sottili, o semplicemente la misurazione potrebbe essere stata realizzata in modo superficiale.

Come si calcola la superficie calpestabile?

A rigor di logica, la superficie calpestabile è l’unica che può essere calcolata con strumentazioni base, ovvero “clinicamente” o a mano che dir si voglia.

Si tratta, molto banalmente, di misurare la lunghezza dei muri di ciascuna stanza, calcolare l’area di queste ultime e sommare.

Per convenzione, la misura va fatta a un’altezza di 1.50 metri.

È ovvio che, se si agisce in modalità fai da te, la misurazione assume un carattere estemporaneo: rischia di essere precisa e non è spendibile in fase di trattativa in quanto ufficiosa.

È necessario, dunque, affidarsi a un tecnico, a un perito o a un geometra aduso a tecniche di misurazione avanzate e all’impiego di strumenti tecnologicamente all’avanguardia, in grado di operare in maniera precisa e facendo risparmiare tempo. Per esempio, il famoso metro laser.

L’ideale è individuare un tecnico competente e che costi poco. Come fare? Ovviamente, brandendo l’arma del preventivo. Si tratta di raccogliere più preventivi e confrontarli. In tal modo, si matura un’idea generale dei prezzi e risulta facile individuare una soluzione conveniente.

Chiedere i preventivi “a mano”, contattando personalmente i tecnici, uno ad uno, è faticoso. Più comodo affidarsi ai portali di richiesta preventivi, come Edilnet.it, che offrono ipotesi di costo trasparenti, dettagliate e molto facili da leggere e confrontare.

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