Manutenzione straordinaria, gli interventi

La manutenzione straordinaria riguarda l’innovazione, la riqualificazione o la modifica strutturale di un edificio. La materia è regolata, oltre che dalle leggi regionali, dal DPR 380/2001 e dal Testo Unico per l’Edilizia che qualificano la manutenzione straordinaria e la distinguono da quella ordinaria.

Distinzione importante per due motivi.

Il primo è che i lavori di manutenzione straordinaria devono essere comunicati dal proprietario all’ufficio tecnico comunale tramite la DIA (Denuncia di Inizio Attività) insieme al progetto redatto da un tecnico abilitato che attesta la corrispondenza dei lavori da eseguire ai requisiti normativi.

La seconda ragione attiene alla possibilità di ottenere le detrazioni fiscali specifiche per la manutenzione straordinaria e non previste nel caso di lavori per manutenzione ordinaria.

Quali sono gli interventi di manutenzione straordinaria

I lavori di manutenzione straordinaria della casa riguardano:

• il rifacimento dell’involucro esterno, quando richiede il rifacimento dell’intonaco; la sostituzione degli infissi esterni che preveda il rifacimento della sagoma e l’utilizzo di materiali diversi da quelli originari;

• la realizzazione di nuovi muri di cinta, recinzioni, ringhiere e cancellate, l’apertura di nuovi ingressi e finestre, la realizzazione di terrazze, cortili, giardini.

All’interno di un’abitazione, invece, le opere di manutenzione straordinaria possono ricomprendere:

• Il consolidamento statico dell’edificio, delle sue fondamenta o delle strutture portanti.

• La modifica dei solai e il rifacimento del tetto, con l’utilizzo di materiali diversi da quelli sostituiti, purché non vengano modificate le quote di colmo.

• La realizzazione di scale e la sostituzione di tramezzi interni che comporti lo schema distributivo degli ambienti, purché non vengano alterati i volumi e la destinazione d’uso.

• La realizzazione di nuovi servizi igienici o l’integrale rifacimento del bagno.

• Il frazionamento di un immobile o l’accorpamento di più unità immobiliari.

• La modifica integrale degli impianti di riscaldamento, di areazione e condizionamento, la sostituzione della caldaia e tutte quelle opere finalizzate alla riqualificazione energetica dell’edificio come la realizzazione del cappotto esterno, e la coibentazione del manto di copertura.

Rientrano nei lavori di manutenzione straordinaria anche tutte quelle opere all’esterno dell’edificio che costituiscono pertinenze o elementi accessori ma che non comportano l’aumento dei volumi, come le scale di sicurezza, canne fumarie e centrali termiche.

Detrazioni fiscali per le manutenzioni straordinarie

Gli incentivi e le detrazioni fiscali a disposizione di chi interviene sulla propria abitazione con lavori di manutenzione straordinaria riguardano l’irpef, sulla quale si ha diritto alla detrazione del 50%.

A questa agevolazione si sostituisce la detrazione del 65% nel caso le opere realizzate riguardino l’efficientamento energetico.

Le due detrazioni infatti non sono cumulabili, e nel caso vengono effettuate diverse categorie di interventi, occorrerà scegliere la detrazione che si ritiene più interessante.

Anche la tipologia dell’immobile incide sull’aliquota da applicare: solo gli edifici residenziali difatti usufruiscono della detrazione del 50%, mentre la detrazione del 65% è applicabile a qualunque tipo di edificio a prescindere dalla classificazione catastale.

Le manutenzioni straordinarie possono inoltre usufruire dell‘IVA agevolata al 10% se i lavori sono effettuati su edifici a destinazione abitativa. L’agevolazione si applica sia alla prestazione di servizi che all’acquisto di materiali, purché questi vengano fatturati dall’impresa che esegue i lavori.

Esempi di manutenzione straordinaria

L’installazione di porte blindate esterne, la nuova installazione di inferriate fisse, la sostituzione di muri di cinta, di vetri normali con vetri antisfondamento e tutti gli altri interventi innovativi che attengono alla sicurezza della casa rientrano nelle opere di manutenzione straordinaria e sono detraibili in conformità.

Anche il rifacimento delle tegole del tetto, con la previsione della copertura ventilata e un sistema di isolamento, oppure la riqualificazione dell’impianto di riscaldamento che preveda la sostituzione del combustibile, come può essere l’installazione di pannelli solari o il passaggio dal gasolio al gas-metano.

Il consolidamento statico dell’edificio mediante il riempimento delle crepe con i vari metodi disponibili sul mercato e le diverse tecnologie a disposizione tra cui le iniezioni di resina in profondità costituiscono un’ulteriore tipologia di interventi straordinari.

Qui pubblichiamo la testimonianza di una nostra lettrice ricevuta sull’articolo “Manutenzione straordinaria, gli interventi“:

Salve, vi faccio i miei complimenti per avermi chiarito molti punti sugli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.

In effetti se non si ha un po’ di esperienza in merito penso che sia abbastanza facile fare confusione.

Cercavo appunto delle informazioni per capire se quando si cambiano le lampadine elle plafoniere applicate nei vani scala di un palazzo sulle scale, la manutenzione è ordinaria o straordinaria.

Così, navigando un po’ quà e là sono finito anche sul vostro portale e ho letto un bel po’ di cose. Ho anche visto che qui su Edilnet si possono richiedere dei preventivi gratuiti.

Perfetto, ne terrò certamente conto appena mia moglie mi darà l’ok per far mettere il parquet in tutta la casa. Ci stiamo infatti pensando da un po’ e vorrei farlo il prima possibile.

Cordiali saluti
Edoardo N
Pisa

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