Manutenzione ascensore: chi paga inquilino o proprietario?

La manutenzione degli elementi di uso comune è un campo molto accidentato nel rapporto tra proprietario e inquilino. Qui scopriamo a chi spetta la manutenzione dell’ascensore.

Rispondere a questa domanda significa operare alcuni discrimini. Per esempio, la presenza o l’assenza di un contesto condominiale e l’entità della manutenzione dell’ascensore.

Dunque, prima di giungere al nocciolo della questione, dobbiamo definire il concetto di manutenzione in tutte le sue sfumature.

Cosa si intende per manutenzione dell’ascensore?

La manutenzione dell’ascensore è un concetto molto vasto. Per esplorarla appieno, dobbiamo distinguere tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria.

Fanno parte della manutenzione ordinaria dell’ascensore le seguenti attività.

• Pulizia delle componenti principali: prevede la rimozione di polvere e detriti da cabina, pavimento e vano corsa per mantenere un funzionamento regolare e ridurre il rischio di malfunzionamenti.

• Lubrificazione delle parti mobili: consente di minimizzare l’usura dei componenti come cavi, pulegge e guide. È un passaggio fondamentale per preservare l’efficienza e la durata del sistema.

• Verifica dei dispositivi di sicurezza: riguarda il controllo di emergenza come freni, allarmi e interruttori. Questo step assicura l’affidabilità delle funzioni di sicurezza per l’uso quotidiano.

Queste attività, invece, fanno riferimento alla manutenzione straordinaria.

• Sostituzione dei componenti usurati: comprende il cambio di parti come cavi e motori, necessarie per ripristinare le prestazioni e garantire la sicurezza in caso di usura avanzata.

• Riparazione di guasti gravi: interventi che comportano il ripristino di sistemi elettronici o meccanici in caso di malfunzionamenti che compromettono l’uso dell’ascensore e richiedono tecnici specializzati.

• Aggiornamento dei sistemi di controllo: implementazione di nuove tecnologie o migliorie sostanziali per rendere l’ascensore conforme alle normative attuali e aumentare la sicurezza degli utenti.

Manutenzione ascensore: cosa dice la legge?

Per fortuna, la legge è molto chiara in merito. Anzi, le norme cui fare riferimento sono almeno due.

• Articolo 1576 del Codice Civile: sancisce la divisione dei “compiti”. Il conduttore, ovvero l’inquilino, è responsabile della manutenzione ordinaria; mentre il locatore, ovvero il proprietario, è responsabile della manutenzione straordinaria. Dunque, quest’ultimo interviene solo quando è necessario procedere con la riparazione dell’ascensore, la sostituzione di componenti, le modifiche al sistema di controllo etc.

• Legge n. 392/1978: ribadisce la divisione dei compiti che abbiamo appena menzionato ed entra nello specifico. Dichiara, senza se e senza ma, che “le spese relative al servizio di pulizia, funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore” sono a carico dell’inquilino.

Vale la pena menzionare un’altra legge, la quale non fa riferimento al rapporto tra inquilini e proprietari ma, piuttosto, imposta degli standard di qualità e fornisce indicazioni sulle modalità manutentive.

Stiamo parlando del Decreto del Presidente della Repubblica n.162 del 1999, relativo agli ascensori e ai componenti di sicurezza degli ascensori.

In particolare, impone una manutenzione periodico a un ritmo semestrale.

Tale manutenzione, come anticipato nei paragrafi precedente, comprende la pulizia (che però è auspicabile che venga effettuata a un ritmo più incalzante), la lubrificazione delle componenti meccaniche e la verifica periodica dei dispositivi di sicurezza come freni, interruttori e sistemi di emergenza.

Nondimeno, si dovrebbero effettuare controlli su funi, cabina, guide e porte per individuare eventuali segni di usura o malfunzionamento.

Chi decide i costi della manutenzione nel condominio?

Dunque, è chiaro: quando la manutenzione dell’ascensore è leggera, quindi ordinaria, a farne le spese è l’inquilino.

In caso contrario, ovvero nella fattispecie delle manutenzioni straordinarie, a sostenere gli oneri è il proprietario.

Ma cosa accade quando l’immobile è inserito in un contesto condominiale? Chi si deve occupare della manutenzione, chi paga e chi determina i costi? Anche in questo caso, il discrimine è tra manutenzione ordinaria e straordinaria.

Dal momento che la manutenzione dell’ascensore rientra tra i costi di gestione del condominio, per le decisioni in merito entrano in gioco due soggetti principali: amministratore e l’assemblea condominiale.

Se la manutenzione è ordinaria, si occupa di tutto l’amministratore di condominio: è lui che decide gli interventi e che li inserisce in preventivo e in consuntivo. A pagare, poi, saranno gli inquilini – mediante la corresponsione delle spese condominiali – secondo i millesimi che hanno in gestione.

È bene precisare, tutti gli inquilini, anche coloro che abitano ai piani bassi, giacché l’ascensore rientra nelle parti comuni.

Quando la manutenzione è straordinaria, l’amministratore non può agire in completa autonomia. Deve presentarsi in assemblea, proporre l’intervento e attendere che i condomini votino a favore. Successivamente, si procede con la presentazione dei preventivi e l’incarico alla migliore azienda di manutenzione e riparazione ascensori.

Come risparmiare su costi di gestione dell’ascensore?

Come detto, la questione ruota attorno ai preventivi e non solo in caso di discussione assembleare: anche il singolo proprietario di appartamento indipendente ha diritto di richiedere diverse offerte e, se convenienti, di presentarle all’assemblea.

In questo meccanismo è importante avere proposte diversificate, ma di qualità garantita, in modo tale da confrontarle e da individuare la soluzione con il miglior rapporto tra servizio offerto e prezzo.

Solo in questo modo è possibile addivenire a un risparmio ingente e che, allo stesso tempo, non comprometta l’efficacia del lavoro.

Qui entrano in gioco i portali di richiesta preventivi online, come Edilnet.it che ti mette in contatto con i migliori ascensoristi specializzati di zona: con una sola richiesta ottieni, nel più breve tempo possibile, fino a 4 preventivi gratis per interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria sull’ascensore.