È possibile fare o ampliare un abbaino in un condominio?

In condominio, ciò che ad alcuni sembra un diritto, per altri è un esercizio arbitrario della propria volontà. Soprattutto negli interventi edili. Qui vediamo cosa succede se vuoi fare o ampliare un abbaino.

Dunque, è lecito chiedersi: è possibile aprire, oppure ampliare un abbaino in condominio? Risponderemo a questa domanda nella guida che segue. Per farlo, ci saranno riferimenti alla normativa vigente e alcune indicazioni di natura tecnica e non. Iniziamo con qualche pillola normativa da considerare:

• Articolo 1102 del Codice civile: consente al condomino di servirsi della parte comune, o di quella di cui ha uso esclusivo, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne uso secondo il loro diritto.
• Sentenza 14107/2017 della Cassazione (sentenza n. 14107/2017): stabilisce che l’apertura di un abbaino può essere lecita se non modifica la sagoma complessiva dell’edificio né compromette il decoro architettonico.

E adesso entriamo nel vivo analizzando i punti focali della questione.

Perché aprire un abbaino?

L’abbaino è una piccola struttura sporgente dal tetto che ospita una finestra, destinata a portare luce e aria nei sottotetti abitabili o nelle mansarde. Può avere forma triangolare, rettangolare o arcuata e si integra nella copertura dell’edificio. Aprire un abbaino serve principalmente a rendere abitabile un ambiente altrimenti buio o scarsamente ventilato, migliorando il comfort interno e il valore dell’immobile.

Inoltre, consente un migliore ricambio d’aria, riducendo il rischio di umidità e muffe tipiche dei sottotetti. Dal punto di vista estetico, può conferire eleganza al profilo del tetto e arricchire l’architettura complessiva dell’edificio, purché realizzato nel rispetto delle norme tecniche e del decoro condominiale.

Quali sono le regole per l’abbaino in condominio?

Quando non è presente un tetto ma un lastrico solare, e questo non è di proprietà esclusiva di un condomino in particolare, il problema non si pone: aprire in autonomia, motu proprio, un abbaino semplicemente non si può fare.

Serve l’autorizzazione dell’assemblea, per giunta iper-qualificata (due terzi dei millesimi). L’intervento è infatti generalmente considerato come “manutenzione straordinaria”.

Il discorso cambia se l’elemento su cui graverebbe l’abbaino è di proprietà esclusiva di un condomino. Per esempio, il proprietario dell’ultimo piano con proprietà esclusiva del tetto.

Quali requisiti deve avere un abbaino in condominio?

Come abbiamo visto, l’abbaino dev’essere realizzato a regola d’arte. Cosa significa nello specifico? È presto detto.

• Rispetto del decoro architettonico: l’abbaino non deve alterare l’estetica complessiva del fabbricato. La Cassazione ha più volte ribadito che anche una variazione minima dell’aspetto esterno può richiedere l’autorizzazione condominiale. Il nuovo elemento deve armonizzarsi con il tetto e le facciate esistenti.

• Assenza di impatto strutturale: la costruzione non deve compromettere la stabilità della copertura o delle murature portanti. È necessario un calcolo statico eseguito da un tecnico abilitato che certifichi la compatibilità dell’intervento con le strutture esistenti.

• Rispetto delle distanze legali: se l’abbaino affaccia su altre proprietà, occorre rispettare le distanze minime previste dal Codice civile e dai regolamenti edilizi comunali. Le aperture non devono ledere la privacy o i diritti di veduta dei vicini.

Infine, l’abbaino deve essere autorizzato mediante titolo edilizio idoneo (CILA o SCIA). In caso di ampliamento volumetrico o modifiche sostanziali della copertura, può essere richiesto anche il Permesso di Costruire.

Come si costruisce un abbaino?

La costruzione di un abbaino deve essere affidata a ditte specializzate in coperture e lavori di ristrutturazione. È scandita da diverse fasi. Il primo passo consiste nel rilievo tecnico e nella verifica strutturale del tetto, seguiti dalla progettazione dell’abbaino secondo le normative comunali e le linee estetiche del condominio.

Si procede poi con l’apertura della copertura, il posizionamento della struttura portante in legno o metallo e l’inserimento del serramento. Successivamente si eseguono l’impermeabilizzazione, l’isolamento termico e il rivestimento esterno, in modo da integrare perfettamente l’abbaino con la falda del tetto.

È fondamentale utilizzare materiali compatibili con quelli esistenti, sia per motivi tecnici che per rispetto del decoro architettonico. Infine, l’intervento viene collaudato da un tecnico, che certifica la conformità strutturale e la tenuta all’acqua.

Come risparmiare per fare o ampliare un abbaino in condominio?

I costi per costruire un abbaino sul tetto di un condominio, o per ampliarlo, possono essere alti, quindi è legittimo voler risparmiare. Il modo migliore per farlo è raccogliere e confrontare più offerte di aziende di zona.

In questo modo, con preventivi dettagliati di ditte specializzate in produzione e installazione di abbaini, è più facile da individuare la soluzione con il miglior rapporto qualità-prezzo. Dove trovare offerte così competitive?

Il modo più semplice è fare la richiesta di preventivi online su siti come Edilnet.it che mettono in contatto privati e professionisti del settore e permettono di ricevere gratuitamente diverse proposte per ampliamento o installazione abbaino pronte da comparare (e non impegnative).

Consigli per gestire l’interventi

Anche se si ha il diritto di realizzare l’abbaino, è importante gestire il rapporto con gli altri condomini con trasparenza. Il consiglio è di comunicare l’intenzione di eseguire i lavori, spiegando motivazioni e benefici, può evitare contestazioni o sospetti.

Inoltre, è bene mostrare il progetto e le autorizzazioni ottenute, rassicurando sul rispetto del decoro e della sicurezza. Insomma, si tratta di coinvolgere gli altri condomini. Ciò crea un clima collaborativo e può facilitare eventuali future manutenzioni comuni. Inoltre, informare l’amministratore di condominio consente di coordinare i lavori con quelli condominiali già programmati, riducendo disturbi e sovrapposizioni.