Difetti di costruzione: cosa sono e come evitarli?

I difetti di costruzione rappresentano uno spauracchio purtroppo frequente. La buona notizia è che è possibile ottenere delle compensazioni e, soprattutto, prevenire. Qui spieghiamo come fare.

Il concetto di difetto di costruzione è in realtà molto generico. Comprende, infatti, tutta una serie di difformità, errori tanto di progettazione quanto di esecuzione, deviazioni dal progetto originario.

Dunque, è bene fornire una panoramica a riguardo.

Cosa sono i difetti di costruzione?

Dunque, ecco una lista dei difetti di costruzione più comuni, ordinati in ordine (ascendente) di gravità.

• Piccole imperfezioni estetiche: graffi, macchie o piccole irregolarità nelle finiture delle pareti o pavimenti sono fastidiosi, ma non compromettono la funzionalità o sicurezza dell’edificio.

• Problemi con gli infissi: finestre o porte mal allineate possono compromettere l’isolamento termico e acustico, oltre a causare difficoltà nell’apertura e chiusura.

• Impianti mal installati: un cattivo collegamento elettrico o idraulico può portare a cortocircuiti, perdite d’acqua o inefficienze energetiche, con rischi per la sicurezza e maggiori costi di gestione.

• Cedimenti strutturali: crepe nei muri, deformazioni del pavimento o cedimenti del soffitto indicano gravi problemi strutturali che possono compromettere la stabilità dell’edificio e richiedono interventi immediati.

Come identificare e documentare un difetto di costruzione?

Il primo passo per difendersi, o per meglio dire per ottenere compensazioni in denaro o spingere l’impresa edile a rimediare, è identificare i difetti di costruzione come tali. Il secondo passo è documentarli. Ora, i difetti macro sono sotto gli occhi di tutti, anche del meno esperto. Il problema risiede nei difetti micro. Ecco come fare.

• Verifica visiva: il trucco sta nel controllare attentamente crepe, infiltrazioni o segni di umidità su muri e soffitti. Va ricordato che anche piccole imperfezioni potrebbero nascondere problemi strutturali più gravi.

• Test di funzionamento: è bene provare impianti elettrici, idraulici e di riscaldamento per assicurarti che tutto funzioni correttamente. Malfunzionamenti possono indicare lavori eseguiti in modo non adeguato.

• Conformità ai progetti: un ottimo consiglio è confrontare i lavori eseguiti con i disegni e le specifiche originali. Differenze evidenti potrebbero indicare errori o mancanza di attenzione ai dettagli.

E per quanto concerne la documentazione? In teoria, è tutto molto semplice.

• Scattare fotografie chiare e didascaliche: è bene fotografare ogni difetto da diverse angolazioni, assicurandosi che le immagini siano ben illuminate e nitide.

• Stilare un documento riepilogativo: si potrebbe elencare ogni danno con una descrizione dettagliata (crepe, infiltrazioni, ecc.), indicandone la posizione esatta e la data di rilevamento.

• Commissionare una relazione tecnica a un perito: un’altra buona idea un esperto indipendente per una valutazione professionale. La sua relazione fornirà un’analisi tecnica approfondita e un parere imparziale sui difetti riscontrati.

Quali azioni legali intraprendere per ottenere riparazioni o compensazioni?

Il committente, in caso di difetti di costruzione, dispone di molti strumenti di tipo legale o paralegale. Ecco i principali.

• Diffida a adempiere: si tratta di una intimazione diretta all’impresa edile. Lo scopo dell’intimazione è spingere l’impresa medesima a rimediare al danno causato o, semplicemente, di rispettare i termini del contratto. Questo strumento viene di solito utilizzato a contratto in corso, quando ancora vi è un rapporto tra committente e impresa edile. Anzi, contiene la minaccia di risolvere il contratto e adire a vie legali.

• Citazione in giudizio: banalmente, la classica denuncia. Lo scopo, nella maggior parte dei casi, è ottenere un risarcimento e dare seguito alla risoluzione del contratto. I tempi per la risoluzione di una controversia di questo tipo sono generalmente lunghi, anche perché spesso il magistrato incaricato del procedimento predispone una CTU, una Commissione Tecnica di Ufficio, per verificare e quantificare il danno eventualmente cagionato dall’impresa edile.

Quali sono i termini per la denuncia dei difetti di costruzione?

Per fortuna, la risposta a questa domanda è chiara e univoca. A disciplinare le tempistiche, e in realtà anche le modalità, è direttamente il Codice civile con un articolo dedicato, per la precisione, con il 1669.

Secondo questo articolo, il committente ha un anno di tempo per denunciare le difformità di cui si è reso responsabile l’impresa edile. Il termine decorre dalla scoperta dei fatti. Ovviamente, è il committente a dover dimostrare il rispetto del termine.

In linea di massima, la dimostrazione del termine è facile quando il difetto è occulto, mentre è complicato quando il difetto è visibile.

In quel caso, viene dato per scontato che la presa di consapevolezza sia immediata o di poco successiva alla fine dei lavori.

Ci sono garanzie per il committente?

Di nuovo, interviene il Codice civile a chiarire la questione. L’articolo da prendere in considerazione è, nel caso specifico, il 1668. Esso infatti dichiara che:

• Il committente può chiedere all’impresa edile di rimediare alla difformità, e imporre che le spese siano a carico di quest’ultima.

• Il committente può chiedere uno sconto sul prezzo finale dell’opera pari al danno economico causato dal difetto di costruzione.

• Il cliente, nel caso in cui i difetti siano così gravi da rendere inutilizzabile l’immobile o il locale oggetto dell’intervento, può risolvere unilateralmente il contratto.

Ovviamente, tra i suoi diritti vi è anche la citazione in giudizio con richiesta di risarcimento. Per inciso, questa risulta obbligatoria in caso di risoluzione del contratto.

Come prevenire i difetti di costruzione?

Se è vero che le soluzioni a disposizione del committente sono numerose ed efficaci, è anche vero che l’iter per la compensazione sia lungo o perlomeno complicato. Dunque, è meglio prevenire. La domanda da porsi dunque è: come evitare difetti di costruzione?

Vanno menzionate alcune best practices e azioni di buon senso, come il monitoraggio dei lavori, la presenza almeno sporadica in cantiere, l’interlocuzione diretta e continua con l’impresa edile. La soluzione più efficace però consiste nel profondere attenzione alla scelta dell’impresa.

Affidarsi a un’impresa competente, onesta e trasparente è la migliore garanzia di prevenzione.

Il problema è che verificare queste qualità con largo anticipo è complicato. E i feedback in rete giungono in auto fino a un certo punto, poiché possono essere sono falsi.

Un’idea, piuttosto, è affidarsi a chi una cernita sulla base anche della qualità l’ha già fatta, come i portali specializzati, tra i quali spicca Edilnet.it che si appoggia a una rete di imprese qualificate e che mette a disposizione dell’utente delle schede aziendali complete e le recensioni 100% verificate dei clienti precedenti.

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