Cosa fare con un terreno non edificabile?

Ritrovarsi con un terreno non edificabile è considerato da alcuni come una sciagura: non è possibile costruirci un immobile e dunque è complicato da mettere a reddito. Ma la verità è un’altra. Ne parliamo qui, spiegando cosa – di proficuo – si può fare con un terreno non edificabile.

Il concetto di terreno non edificabile è soggetto a fraintendimenti. Il significato che gli assegna il senso comune, infatti, è diverso da quello reale e per chi è disposto a mettersi in gioco, le soluzioni non mancano. Alcune di queste, anzi, sono molto redditizie. Ma, prima di passare alle soluzioni è bene fornire qualche nota di contesto, proponendo una definizione esaustiva di terreno non edificabile.

Quando un terreno è non edificabile?

Un terreno non edificabile è semplicemente un’area sulla quale non è possibile costruire edifici a scopo residenziale, commerciale o industriale, a causa dei seguenti vincoli specifici:

• Urbanistici: ciò accade quando il piano regolatore comunale destina l’area a uso agricolo, verde pubblico, zona di rispetto o altre funzioni che escludono la possibilità di costruire edifici. Queste restrizioni sono definite nei regolamenti urbanistici e possono variare a seconda delle esigenze di pianificazione territoriale.

• Ambientali: il terreno ricade in una zona protetta, come un parco naturale, un’area SIC (Sito di Interesse Comunitario) o una ZPS (Zona di Protezione Speciale). In questi casi, la normativa impone restrizioni per preservare l’ambiente, limitando o vietando la costruzione.

• Idrogeologici: ciò avviene quando il terreno è soggetto a rischio di frane, alluvioni o subsidenza. Le autorità competenti, come il Genio Civile o la Protezione Civile, valutano la stabilità del suolo e stabiliscono eventuali limitazioni per garantire la sicurezza delle persone e delle strutture.

• Storici e archeologici: un terreno può essere dichiarato non edificabile se si trova in un’area vincolata per la presenza di reperti archeologici, edifici storici o siti di interesse culturale. In questi casi, la Soprintendenza per i Beni Culturali impone restrizioni per la tutela del patrimonio.

• Vincoli infrastrutturali: alcune aree sono destinate a servitù di passaggio per infrastrutture pubbliche, come strade, ferrovie, elettrodotti o condotte di servizi essenziali. La presenza di tali strutture impedisce l’edificazione per garantire l’accessibilità e la funzionalità delle opere pubbliche presenti o in progetto.

Piccola nota a margine: anche se un terreno non ha vincoli assoluti, potrebbe risultare non edificabile a causa di limitazioni legate alle distanze minime da infrastrutture, confini o edifici preesistenti.  Si tratta però di un caso abbastanza raro.

Cosa fare con i terreni non edificabili?

Dicevamo che si possono trovare soluzioni per far fruttare un terreno non edificabile. Ne proponiamo un paio che possono andare a genio a chi ha spirito imprenditoriale e voglia di sposare un progetto impegnativo a lungo termine.

Realizzare un campeggio su un terreno non edificabile: come e perché?

Una delle soluzioni per mettere a reddito un terreno non edificabile consiste nel fare un camping, ovvero una struttura ricettiva destinata al turismo open air. Questa opzione comporta alcuni vantaggi.

• Compatibilità con le normative ambientali: il campeggio è una soluzione a basso impatto che spesso si integra con vincoli paesaggistici e ambientali. Il riferimento è alle strutture leggere e rimovibili, come bungalow e tende, le quali rispettano le restrizioni senza compromettere la fruibilità del territorio, permettendo di valorizzare il terreno senza violare le normative.

• Attrattività turistica e sostenibilità: un campeggio immerso nella natura attira turisti in cerca di esperienze autentiche, all’aria aperta. Promuove un turismo sostenibile e accessibile, valorizzando il territorio con attività ecologiche come escursioni, trekking e sport all’aperto. Soprattutto, promuove un turismo che rende sotto il profilo economico.

• Costo di acquisto e gestione ridotto: un terreno non edificabile ha un valore di mercato inferiore rispetto a un terreno edificabile, il che riduce l’investimento iniziale che deve, ovviamente, considerate anche gli altri costi per costruire un campeggio. Inoltre, le tasse e le spese di gestione sono generalmente più basse, rendendo l’attività più sostenibile dal punto di vista economico.

Per inciso, un campeggio, per essere fruibile e a norma, deve necessariamente ospitare servizi igienici adeguati, un’area comune per il ristoro, punti di approvvigionamento idrico ed elettrico, oltre a spazi per il relax e le attività all’aperto. Tutti elementi che non necessariamente comportano costruzioni permanenti e quindi compatibili con i vincoli.

Si può costruire un campo da padel su un terreno non edificabile?

La risposta è: dipende. La costruzione di un campo da padel su un terreno agricolo non edificabile è a discrezione dell’ente comunale che valuterà l’impatto paesaggistico e verificherà che non vi siano rischi idrogeologici.

Ciò premesso, la nuova struttura risulterebbe priva di elementi quali spogliatoi o bagni in muratura, oltre che di bar o punto ristoro fisso. In altre parole, si possono costruire i campi di gioco, ma non si può realizzare un circolo sportivo che richiederebbe il Permesso di Costruire e dunque l’edificabilità del terreno.

L’opzione è comunque da prendere in considerazione, per cogliere le opportunità di guadagnare con il padel: uno sport in forte crescita e attira appassionati di tutte le età.

Trasformare il terreno non edificabile in terreno agricolo

Rimane valida la soluzione più scontata: la conversione da terreno non edificabile a terreno agricolo, su cui coltivare prodotti da rivendere a un prezzo consono. Affinché un terreno non edificabile sia anche agricolo deve possedere le seguenti caratteristiche:

• Classificazione nel piano regolatore: il terreno deve rientrare nelle zone agricole secondo il piano urbanistico comunale, che ne stabilisce la destinazione esclusiva per coltivazioni, allevamento e attività agro-silvo-pastorali.

• Idoneità del suolo: il terreno deve avere caratteristiche fisico-chimiche adatte all’agricoltura, come fertilità del suolo, drenaggio adeguato e assenza di contaminanti che potrebbero compromettere la produttività delle colture.

• Disponibilità di risorse idriche: la presenza di fonti d’acqua naturali o la possibilità di installare impianti di irrigazione è fondamentale per rendere il terreno agricolo funzionale e sostenibile nel lungo periodo.

• Assenza di vincoli ambientali restrittivi: sebbene alcuni vincoli possano limitare l’edificazione, il terreno non deve ricadere in aree con divieti assoluti che impediscano qualsiasi tipo di sfruttamento agricolo o attività collegate.

Infine, fondamentale è anche la questione dell’accessibilità: il terreno deve essere raggiungibile attraverso strade rurali o sentieri percorribili per consentire il trasporto di attrezzature, prodotti agricoli e materiali necessari alle attività produttive.

Come avviare il tuo progetto per un terreno non edificabile?

Le soluzioni, come abbiamo visto, sono numerose. Anzi, sono più numerose di quello che sembra. Qui, d’altronde, abbiamo citato solo le più semplici da attuare. In ogni caso, quale che sia la nuova destinazione d’uso del terreno, è necessario operare un ragionamento preliminare sui costi di costruzione e di gestione. L’ideale è puntare alla massima qualità, ma senza rinunciare il risparmio.

Il modo più intelligente per conciliare i due obiettivi è utilizzare i portali di richiesta preventivi, come Edilnet.it che offre un parco imprese degno di questo nome e propone un’esperienza d’uso comoda per ottenere preventivi online dettagliati e provenienti dalle imprese specializzate di zona. Più offerte da confrontare significano maggiori chances di individuare una soluzione migliore delle altre, che esprime standard qualitativi elevati e convenienza.