Spese di accatastamento: a cosa fare attenzione

ACCATASTAMENTO: è la pratica che si fa per inserire le planimetrie di un fabbricato nella banca dati catastale. Deve essere eseguito sia per le nuove costruzioni, sia per ristrutturazioni che comportano cambiamenti nella rendita catastale.

Esso dunque serve per attribuire la rendita catastale, la quale è un valore fiscale che verrà poi utilizzato come base imponibile per la tassazione degli immobili, su di essa verranno poi calcolate imposta municipale propria (IMU) e le altre imposte.

Per effettuare l’accatastamento bisogna rivolgersi ad un tecnico specializzato e chiedere un preventivo ai geometri o ad un architetto o ad un ingegnere. Queste spese sono a carico del compratore, a meno che non ci sia stato un differente accordo tra le parti. Il tecnico prescelto fornirà tutta la documentazione all’Agenzia del territorio, dopo che egli avrà effettuato un sopralluogo.

Per effettuare l’accatastamento si utilizza il DOCFA (documento catasto fabbricati), che un software predisposto dal Ministero delle finanze. Con questo modello si presentano al catasto:

• Nuovi accatastamenti;
• Variazioni catastali di edifici esistenti.

Se si tratta di una nuova costruzione per l’accatastamento è necessario anche il tipo mappale, con cui s’inserisce il fabbricato nella mappa catastale.

Ad oggi in Italia esistono moltissimi immobili che non sono registrati al catasto, dunque sono invisibili al fisco. Oltre a questi vi sono poi fabbricati rurali, o meglio che risultano tali, ma che in realtà negli anni hanno avuto modifiche, hanno cambiato destinazione d’uso ed invece risultano ancora senza rendita.

Stessa storia per i fabbricati di tipo rurale che appaiono con rendita molto più bassa di quella reale. Non avendo denunciato le modifiche i proprietari continuano a pagare tasse molto basse. Le sanzioni sono salate quindi si consiglia di fare l’accatastamento spontaneamente, così da evitare le multe.

Spese accatastamento: quando è necessario sostenerle

La procedura di accatastamento si rende necessaria, oltre che nel caso di nuove costruzioni, anche qualora un immobile sia sottoposto a una serie di interventi che possano andare a incidere sulla sua composizione strutturale o funzionale, tanto da rendere necessario un adeguamento della rendita catastale precedentemente assegnata.

Volendo fare qualche esempio di interventi determinanti la necessità di accatastare nuovamente o “riaccatastare” un immobile, possiamo dire che dovrai prepararti a sostenere queste spese qualora tu intenda cambiare la destinazione d’uso del tuo immobile: nel caso tu voglia trasformare un immobile precedentemente accatastato come locale commerciale o fabbricato rurale in civile abitazione, anche in assenza di lavori, dovrai richiedere un aggiornamento dei dati catastali;

frazionare un immobile: se, ad esempio, tu volessi suddividere una villa in modo da renderla una bifamiliare o se volessi scorporare dal tuo immobile le varie possibili pertinenze (box auto, cantina, ecc.), sarà necessario comunicare al catasto queste variazioni;

Ampliare la tua casa: qualsiasi modifica strutturale che preveda l’ampliamento di una casa o una variazione delle sue superfici e volumetrie (come ad esempio se hai beneficiato del Piano Casa) comporterà necessariamente un adeguamento dei dati catastali alla nuova realtà che si è venuta a determinare;

Modificare la disposizione degli ambienti interni di un’abitazione: una variazione nella ripartizione degli spazi interni, pur in assenza di aumenti di superficie o di volumetrie, dovrà essere comunicata al catasto dal momento che, questo ufficio, deve poter disporre di dati e mappe rappresentanti fedelmente lo stato degli immobili;

Unire due diversi immobili: qualora, ad esempio, tu volessi unire due differenti appartamenti in modo da crearne uno più grande, sarai obbligato a comunicare al catasto questa variazione;

Oltre a queste fattispecie, sarà necessario procedere con un nuovo accatastamento anche in questi particolari casi:

• la planimetria depositata presso il catasto, per errori o noncuranze, non rappresenta lo stato reale dell’immobile e, pertanto, sarà necessario fornire agli uffici competenti l’esatta rappresentazione grafica del fabbricato;

• vi è stato un cambiamento del nome della via, del numero civico o di qualsiasi altro dato toponomastico funzionale all’individuazione dell’esatta ubicazione dell’immobile.

È quindi chiaro che sarà necessario rivolgersi ad un professionista, in grado di effettuare tutte le pratiche relative a una procedura di accatastamento, tutte le volte che un intervento edilizio vada a incidere su superfici, volumetrie, destinazioni d’uso o dati utili all’identificazione di un immobile.

Non vi è l’obbligo di effettuare la dichiarazione per i fabbricati diruti, o ruderi, ma comunque occorre compilare l’apposito modello. Stessa procedura per gli ex fabbricati rurali su cui attualmente sia presente una coltivazione.

I COSTI DI ACCATASTAMENTO

Le spese di accatastamento variano in base a numerosi fattori. Innanzitutto occorre distinguere tra una modifica su un immobile già esistente, che comporta un cambiamento di rendita catastale ed una nuova costruzione, poiché nel secondo caso si avrà bisogno, oltre che del DOCFA, anche del tipo mappale, dunque la spesa sarà maggiore.

In secondo luogo il prezzo varia in base alla superficie, maggiori sono i mq, maggiore è la spesa. Poi c’è da tener conto del luogo e dei prezzi di mercato, le parcelle dei geometri variano in base alle pratiche catastali che devono compiere nel caso specifico, in media il costo parte (indicativamente) dai 1250 € ma può arrivare molto facilmente intorno ai 2000/2500 €.

Per riuscire a risparmiare chiedete un preventivo ai professionisti della vostra zona, che vi daranno un quadro più preciso e potrete così scegliere l’offerta migliore. Ci saranno poi da aggiungere le imposte catastali per fare l’accatastamento che sono di circa 50 € per ogni singola unità ed eventualmente le imposte per richiesta e presentazione del tipo mappale.

Accatastamento: a chi rivolgersi?

In linea di massima, tutti gli aventi diritto (es. i proprietari) possono procedere con la richiesta di accatastamento, dunque anche i cittadini non qualificati. A ben vedere, si tratta di una scelta parecchio rischiosa.

Il consiglio, praticamente obbligato, è di rivolgersi a delle figure professionali. Sono in grado di inoltrare la richiesta di accatastamento tutti quei professionisti impegnati a vario titolo nel settore edile: geometri, architetti e ingegneri. Ovviamente, in questo caso come in tanti altri, un professionista non vale l’altro. Il grado di esperienza e di competenza gioca un ruolo decisivo anche nelle operazioni di accatastamento.

Rivolgersi a dei professionisti è importante, anche perché il modulo per l’accatastamento o anche solo per la rettifica delle modifiche catastali è piuttosto complesso, e dal punto di vista burocratico e dal punto di vista puramente tecnico. Il contributo di un professionista garantisce l’assenza di errori, e dunque un rapido disbrigo per la pratica (la quale, se si escludono alcuni casi sparuti, è soggetta a sanzioni in caso di inadempimento).

Spese accatastamento: a cosa fare attenzione?

Le spese di accatastamento si dividono, almeno dal punto di vista del proprietario di casa, in due voci. La prima riguarda la burocrazia, e dunque le tasse da corrispondere all’amministrazione. La seconda riguarda il professionista cui si fa riferimento, ovvero il suo onorario. La prima è fissa, o almeno rigidamente normata, pur cambiando da amministrazione ad amministrazione (c’è un certo margine di discrezione in merito). La seconda, però, è davvero variabile.

Dunque, è proprio questo il primo elemento cui fare attenzione: l’onorario del professionista. Puntate al risparmio, magari tramite il già citato confronto di preventivi, ma non forzate troppo la mano. Un professionista troppo conveniente (a meno che non sia un vostro amico, ovviamente) è spesso un professionista poco capace.

In quanto all’accatastamento in generale, fate attenzione comunque alle procedure. Certo, del contributo del professionista ci si può fidare, ma ricordatevi che le responsabilità rimangono in capo al proprietario.

Se qualcosa non vi torna o, sebbene profani della materia, notate anche il più piccolo errore, parlatene senza peli sulla lingua al professionista. In linea di massima, ponete tutte le domande che vi vengono in mente. Nutrire dei dubbi è legittimo, come è giustificata ogni forma di intromissione, se serve a monitorare lo stato e la qualità di un servizio a pagamento (come è appunto la predisposizione del DOCFA).

NOTA: tutte le informazioni, i prezzi di accatastamento, i costi da noi forniti hanno carattere puramente indicativo.

Ogni prezzo è variabile per condizioni economiche, di tempistiche, di mercato e di località.