Normativa edilizia: cosa si intende e quali attività regola?

La normativa edilizia è un capitolo a sé stante. Un capitolo complesso, in quanto l’ordinamento italiano, nonostante la semplificazione in corso, tende a una certa ridondanza e non lesina dettagli.

Vale dunque la pena affrontare il discorso della normativa edilizia, esplorando le modalità di ristrutturazione così come vengono descritte nel corpus normativo, e operare un focus sulle agevolazioni fiscali.

Tema, questo, che di recente è salito alla ribalta, in parte sganciandosi dalla dimensione tecnica per assumerne una più prettamente politica. Da qui, i continui rimaneggiamento dei bonus.

Quali sono le classi normative della ristrutturazione fiscale?

La legge di riferimento per la norme edilizie, è il Testo Unico dell’Edilizia, formalmente noto come Decreto del Presidente della Repubblica 380/2001. Tra le altre cose, presenta le principali categorie di ristrutturazioni. Categorie che si rivelano importanti in quanto a ciascuna corrispondono, in modo piuttosto diretto, diversi adempimenti sul piano tecnico e burocratico. Ecco una panoramica.

• Manutenzione ordinaria: interventi di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o di manutenzione degli impianti senza modifiche strutturali. Non è richiesto alcun permesso specifico.

• Manutenzione straordinaria: interventi volti a rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici o a realizzare nuovi impianti tecnologici, senza alterare la volumetria complessiva né il numero delle unità immobiliari. Richiedono la CILA o, in alcuni casi, la SCIA. Nel primo caso, gli interventi non coinvolgono elementi strutturali, nel secondo caso coinvolgono elementi strutturali.

• Restauro: interventi finalizzati alla conservazione e al ripristino dell’organismo edilizio, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, senza aggiunte o modifiche significative. Richiede la SCIA in quanto per definizione impone interventi alle strutture.

• Risanamento conservativo: interventi volti a conservare l’edificio mediante opere che ne assicurano la funzionalità, consentendo modifiche interne purché non alterino la struttura complessiva. Anche in questo caso è richiesta la SCIA.

• Ristrutturazione edilizia (in senso stretto): interventi per trasformare l’edificio, anche con modifiche strutturali, cambio di destinazione d’uso o aumento delle unità immobiliari, ma senza incremento volumetrico. Richiesta la SCIA o, per particolari casi, il permesso di costruire (ovvero in caso di aumento volumetrico)

• Nuova costruzione: interventi che comportano la creazione di nuovi edifici o l’ampliamento volumetrico di quelli esistenti, non riconducibili alle altre categorie. È sempre richiesto il Permesso di Costruire.

Cosa comprendono le agevolazioni fiscali sulle ristrutturazioni edilizie?

Il tema è complesso e tiene banco poiché, come già accennato, il legislatore tende a mettere mano alle norme in vigore. Anzi, buona parte di queste hanno significato provvisorio. Allo stesso tempo, è possibile individuare dei principi generali nelle normative edilizie che regolano i bonus.

In primo luogo, le agevolazioni fiscali sono finalizzate da un lato a sostenere il settore edilizio dall’altro a favorire l’ammodernamento del patrimonio urbanistico, sia in ottica di riqualificazione edilizia, sia con l’obiettivo della ristrutturazione energetica.

Secondariamente, se si escludono pochi casi, le agevolazioni si caratterizzano per il medesimo meccanismo: una parte della spesa viene convertita in credito IRPEF, da poter fruire nel medio-lungo periodo, in un certo numero di anni. A cambiare, tra un bonus e l’altro, da un anno all’altro, sono: la porzione di spesa convertibile in credito; i tetti di spesa; il numero di anni in cui è possibile fruire del credito.

Carrellata sugli incentivi fiscali per edilizia

Piuttosto che soffermarsi su elementi variabili, è più utile analizzare le tipologie di agevolazioni fiscali che tendono a essere confermate di anno in anno. Come vedremo, a ciascuna di essa corrisponde una classe di interventi e uno scopo generale.

• Agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie semplici: coprono interventi di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, come la sostituzione di infissi, il rifacimento di bagni e cucine o il miglioramento delle finiture. Lo scopo è incentivare l’ammodernamento e la valorizzazione degli immobili.

• Agevolazioni fiscali per l’efficientamento energetico: finanziano interventi come isolamento termico, sostituzione di impianti di riscaldamento, installazione di pannelli solari o pompe di calore. L’obiettivo è ridurre i consumi energetici e favorire l’uso di fonti rinnovabili, migliorando la classe energetica degli edifici.

• Bonus per l’abbattimento delle barriere architettoniche: comprendono interventi per rendere accessibili gli edifici, come l’installazione di ascensori, rampe o piattaforme elevatrici. Lo scopo è garantire la fruibilità degli spazi anche a persone con disabilità.

• Bonus per l’adeguamento sismico: coprono interventi volti a migliorare la sicurezza strutturale degli edifici in zone sismiche, come il consolidamento di fondazioni e strutture portanti. L’obiettivo è ridurre il rischio di danni in caso di terremoti.

Il consiglio è quello di verificare il contenuto delle norme in vigore e monitorare i cambiamenti legislativi. Ovviamente, bisogna fare riferimento a fonti certe, come il sito dell’Agenzia delle Entrate, principale ente deputato all’accoglimento delle richieste e supervisore dei meccanismi detrattivi.

A chi affidarsi per le pratiche edilizie?

Chi si appresta a richiedere una ristrutturazione, dovrebbe prestare la massima attenzione alla scelta dei professionisti esperti nella normativa edilizia e capaci di supportare il committente nella fase documentale preliminare e in quella di chiusura lavori, compresi eventuali documenti utili per i bonus edilizi. I consigli da seguire, in questo caso, sono tre.

• Capire di quale professionista si ha bisogno: se il lavoro appartiene alla categoria manutenzione ordinaria un geometra potrebbe bastare. Viceversa, si dovrà fare riferimento a un architetto o a un ingegnere per lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, e nuova costruzione, con calcoli strutturali. Nel caso in cui gli interventi si concentrino sulla distribuzione degli spazi e sull’arredamento, sarebbe opportuno scegliere un interior designer.

• Verificare l’iscrizione all’albo professionale: lo scopo è rifuggire i sedicenti professionisti. Dunque, è bene verificare che il professionista che si sta valutando sia regolarmente iscritto all’albo. Non è un’operazione complicata, giacché gli elenchi sono pubblici e anche consultabili online, come ad esempio l’elenco completo architetti per provincia.

• Chiedere più preventivi e confrontarli: i documenti afferenti alla normativa edilizia non sono tutti gratuiti. Per capire quanto costa una pratica edilizia occorre chiedere un preventivo a diversi professionisti in modo tale da confrontare le offerte e individuare, all’interno di un paniere più o meno corposo, la soluzione più conveniente a parità di interventi.

Prima di chiudere, una postilla sul discorso preventivi che rappresentano, in fondo, l’unica vera arma in mano al consumatore per spendere il giusto, per risparmiare senza ritrovarsi con un servizio di scarsa qualità. Il confronto funziona veramente soltanto se le proposte sono dettagliate e trasparenti. Per ottenere preventivi online con tali caratteristiche Edilnet.it mette a disposizione un servizio gratuito per contattare i migliori professionisti di zona e chiedere loro senza impegno un preventivo su misura per la tua esigenza.