Restauro e risanamento conservativo: cosa sapere?

Restauro e risanamento conservativo sono due tipologie di interventi che riguardano edifici particolari, spesso sottoposti a vincolo paesaggistico e architettonico. per quanto spesso di proprietà del privato cittadino. Ecco cosa c’è da sapere a riguardo: tipicità, normativa, permessi, consigli per scegliere un’impresa in grado di rispondere alle proprie esigenze.

Cosa si intende per restauro e risanamento conservativo?

Attorno al concetto di restauro e risanamento conservativo gravitano alcuni pregiudizi e fraintendimenti, soprattutto in relazione al concetto di ristrutturazione. Per quanto spesso confusi e sovrapposti nell’immaginario collettivo, essi delimitano tre aree di intervento ben distinte.
Innanzitutto è bene chiarire la differenza tra restauro e risanamento conservativo da una parte, e ristrutturazione dall’altra (i primi due, infatti, pur essendo diversi nutrono alcune affinità).

Nello specifico, la ristrutturazione comprende interventi volti a modificare sostanzialmente ed esteticamente un edificio, un immobile etc. tale per cui l’oggetto della ristrutturazione appaia diverso, o addirittura molto diverso, rispetto a prima.

Il restauro e il risanamento conservativo, invece, non producono modificazioni di questo tipo. L’edificio oggetto dell’intervento non appare diverso, bensì viene semplicemente recuperato sia esteticamente che funzionalmente. Possiamo paragonare il restauro e il risanamento a un ripristino, mentre la ristrutturazione a una modifica/aggiornamento.

Chiarito ciò, possiamo presentare la differenza tra restauro e risanamento conservativo.

• Il restauro indica un intervento di recupero principalmente estetico. Esso riporta un edificio al suo aspetto originario.

• Il risanamento conservativo, invece, non recupera tanto l’immagina estetica quanto la funzionalità. Lo rimette in sesto, ripristina le condizioni di stabilità, igiene e vivibilità che lo rendono nuovamente idoneo alla destinazione d’uso per cui è stato concepito.

Restauro e risanamento conservativo: quando servono?

Alla luce delle definizioni e delle differenze elencate nel paragrafo precedente, risultano ovvie le situazioni in cui è necessario procedere con il restauro e il risanamento conservativo.

Possiamo sintetizzarle così: si procede con il restauro e il risanamento conservativo quando è necessario recuperare estetica e funzionalità di un immobile e, allo stesso tempo, non è possibile procedere con una ristrutturazione. Ovvero, quando è vietato (o non auspicabile) cambiare i connotati dell’edificio stesso o tradirne le caratteristiche architettoniche, estetiche, culturali.

Quando si verifica questa impossibilità, questo divieto? Semplice: quando l’edificio è sottoposto a vincolo architettonico o paesaggistico. In Italia, una eventualità niente affatto rara. Anzi, persino frequente se si prendono in considerazione gli immobili presenti nei centri urbani (tanti) con valenza storica e artistica.

La normativa è molto stringente in merito. Tra l’altro, disciplina il tipico caso in cui l’interesse individuale (il proprietario che vuole disporre del suo immobile come meglio crede) si scontra con l’interesse collettivo (l’amministrazione che vuole preservare il paesaggio).

Restauro e risanamento conservativo: normativa e permessi?

La questione del restauro e del risanamento conservativo è disciplinata dalla legge n. 380/2001, nota anche come “Testo Unico dell’Edilizia”. In merito a questa tipologia di interventi il testo ha fin da subito presentato delle criticità, causate da definizioni non sempre chiare, sicché è spesso intervenuta la Cassazione a tracciare i confini tra restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione.

Le definizioni, le differenze e le precisazioni di cui abbiamo parlato nei paragrafi precedenti tengono conto di questo articolato percorso legislativo-giudiziario.

Rimane da esplorare un solo terreno, quello dei permessi. Anche questo punto ha visto come protagonista la Cassazione.

Ad ogni modo, la conclusione è la seguente: per definizione, il Permesso di Costruire non è mai necessario. I motivi sono intuibili: il Permesso di Costruire è riservato agli interventi che modificano la destinazione d’uso o modificano la volumetria. Ora, sia in occasione del risanamento che del restauro, a meno di concessioni specifiche da parte della Sovrintendenza, l’edificio deve conservare intatto il suo carattere e il suo aspetto. Ciò esclude sia il cambio d’uso che gli interventi fuori sagoma.

In linea di massima, per il restauro basta la CILA. Infatti, l’intervento determina un recupero principalmente estetico, dunque riguardante soprattutto le rifiniture. Il risanamento conservativo, invece, richiede sempre la SCIA. Infatti, per definizione, impone sempre un intervento sulle parti strutturali (essenziali per la funzionalità e la vivibilità).

Ciò non esclude le eccezioni che, in quanto tali, vanno affrontate di concerto con lo Sportello Unico per l’Edilizia e la Sovrintendenza.
Una eccezione è meno rara rispetto alle altre: la demolizione di elementi non congrui rispetto alla funzione originaria. In questo caso, cambia la volumetria ed è necessario il Permesso di Costruire.

Restauro e risanamento conservativo: come avvengono?

Dal punto di vista edilizio, la questione è abbastanza complicata: il vincolo di “ripristino”, ovvero la necessità di rispettare i canoni estetici dell’edificio, determinano dinamiche parzialmente diverse rispetto alla normale ristrutturazione. Una lista di interventi frequenti di restauro e risanamento conservativo può aiutare a chiarire questo concetto:

• Rifacimento di rivestimenti e intonaci esterni, senza modifica delle caratteristiche preesistenti (sagoma, oggetti, ornamenti).
• Rifacimento di rivestimenti e intonaci interni, con modifica (qui concessa) delle caratteristiche preesistenti.
• Realizzazione di soppalchi senza modifica della volumetria.
• Rinnovo e consolidamento degli elementi strutturali (coperture, murature perimetrali anche portati) senza modifica dei prospetti.
• Nuova realizzazione degli impianti tecnologici, finalizzati al pieno compimento della destinazione d’uso.
• Eliminazione di elementi incongrui o estranei alle caratteristiche primigenie dell’edificio (es. costruzioni posteriori).

Restauro e risanamento conservativo: a chi rivolgersi?

Ovviamente, il fai da te è assolutamente escluso, vista la delicatezza degli interventi e la necessità di una asseverazione – per giunta “pesante”.

Tuttavia, non è sufficiente nemmeno rivolgersi a una semplice impresa edile, a meno che i lavori non includano il solo risanamento. Infatti è spesso necessario rivolgersi a una realtà specializzata anche nel recupero degli edifici con valenza storico-artistica, o comunque sottoposti a vincolo. Imprese dotate di una specifica sensibilità in merito.

In Italia le imprese che rispondono a questi criteri sono più di quanto si possa pensare, dunque non sarà facile trovarne una in grado di soddisfare le proprie esigenze e compiere un eccellente lavoro.

Restauro e risanamento conservativo: come risparmiare?

L’obiettivo dovrebbe essere anche il risparmio. Sì, il risparmio è possibile anche quando si realizzano interventi così delicati o particolare come il restauro e il risanamento conservativo. Come fare? E’ sufficiente brandire (con maestria) l’arma del preventivo.

Dunque, contattate più imprese, chiedete loro sempre il preventivo, confrontate le ipotesi di costo così ottenute. Infine, individuate la soluzione migliore in termini di rapporto qualità prezzo.

Il numero di imprese da contattare non dovrebbe aggirarsi su tre-quattro. Se seguirete questo metodo con perizia, potrete risparmiare anche il 20-50% rispetto alla spesa media.