La fideiussione è obbligatoria per il costruttore? Ecco come funziona

Comprare una casa in costruzione è una scelta che presenta non pochi vantaggi. Su tutti il fatto di poter realizzare un’abitazione che risponda perfettamente alle proprie esigenze.

Non solo. Un’abitazione di nuova edificazione permette di porre l’attenzione anche sui fattori di sicurezza, come quello antisismico, oppure per realizzare un isolamento acustico. In sintesi, è foriera di un’alta personalizzazione. Stessa cosa vale quando si decide di attuare una ristrutturazione consistente dell’immobile.

È bene, comunque, prestare attenzione a un elemento importante: l’affidabilità del costruttore. Sono oltre 100 i fallimenti immobiliari che si verificano ogni mese nel nostro paese, per un totale annuo che supera i 17.000. Un danno economico di non poco conto per le famiglie coinvolte.

Per questo motivo, lo Stato si è posto a tutela rendendo la fideiussione costruttore obbligatoria. La norma è stata introdotta nel 2005 con il D.lgs. 122 secondo il quale il costruttore risulta obbligato a garantire gli anticipi ricevuti tramite una fideiussione qualificata attraverso la quale sottoscrive un’assicurazione decennale postuma. Una polizza che copre eventuali vizi e difetti gravi dell’immobile e che serve a tutelare l’acquirente.

A fronte di un sistema sanzionatorio piuttosto blando, circa il 70% dei costruttori ha disatteso la stipula della fideiussione obbligatoria. Il legislatore ha risposto rendendo più incisiva la normativa e oggi i costruttori si trovano con l’obbligo di verifica preliminare della polizza assicurativa fideiussoria.

La sua sottoscrizione può essere fatta presso diverse realtà sia bancarie come ad esempio Unicredit, sia assicurative come Tuttocauzioni e risulta non solo obbligatoria per il costruttore ma anche indispensabile per l’acquirente, il quale può così tutelare il suo investimento.

Polizza fideiussoria: di cosa stiamo parlando

Partiamo dall’inizio. Che cosa si intende per polizza fideiussoria per l’acquisto di una casa? Si tratta di una forma di contratto dove il fideiussore si fa da garante rispetto alla prestazione del costruttore, ossia la costruzione dell’immobile secondo tutti gli standard dovuti, e interviene a risarcire l’acquirente delle somme versate in anticipo per l’acquisto nel caso sia impossibile effettuare il trasferimento di proprietà dell’immobile.

Il fideiussore è, quindi, un soggetto terzo che si impegna verso l’acquirente con il rimborso dell’importo dovuto qualora il costruttore risulti inadempiente agli impegni assunti nell’accordo sottoscritto. Può essere di due tipi: banca o assicurazione. Da qui si hanno due tipologie differenti di fideiussione: assicurativa o bancaria. Le differenze tra loro sono minime essendo lo scopo il medesimo, ma la fideiussione assicurativa, come vedremo, è decisamente più vantaggiosa.

In ogni caso, il rimborso che viene concesso con la fideiussione non può risultare economicamente più vantaggioso rispetto alle condizioni di credito concordate nella fase iniziale.

Vantaggi di una fideiussione assicurativa

Il primo vantaggio è quello che una fideiussione assicurativa rispetto a una di tipo bancario presenta tempi decisamente più veloci, essendo più semplice da realizzare. Solitamente bastano pochi giorni e persino poche ore.

Non solo. Per un’impresa si tratta di un’opzione vantaggiosa perché nel contratto con la banca solitamente il conto viene congelato, cosa che può interessare anche beni e contanti, per tutta la durata della pratica fideiussoria.

La polizza fideiussoria, quindi, permette all’impresa di avere una maggiore liquidità a disposizione per realizzare altre operazioni necessarie alla sua permanenza sul mercato. Un elemento importante per un costruttore.

Sintetizzando, la polizza assicurativa fideiussoria è:

• Veloce.

• Non comporta un congelamento di conto o beni.

• Le agenzie sono solitamente più versatili nel fornire le diverse forme di fideiussione rispetto agli altri istituti di credito.

Cosa consente la fideiussione del costruttore

Vediamo a questo punto quando entra in gioco la garanzia fornita dalla polizza fideiussoria assicurativa:

• Il costruttore fallisce.

• Il costruttore viene sottoposto a gravi procedure giudiziarie come l’esecuzione immobiliare (ovvero il pignoramento dell’immobile), amministrazione straordinaria, concordato preventivo.

Il costruttore è obbligato per legge a sottoscrivere una fideiussione assicurativa di modo da poter rimborsare all’acquirente tutte le somme anticipate all’inizio, prima del rogito notarile. Per questo si tratta di un contratto preliminare che deve essere presentato prima del rogito presso il notaio.

Nel caso in cui mancasse la fideiussione il compratore può ritirarsi dal compromesso e ha diritto a farsi restituire i soldi anticipati ricorrendo al giudice e facendo dichiarare la nullità dell’accordo.

La fideiussione riguarda un immobile da costruire che può essere di due tipi:

• Immobile per cui sono stati richiesti i permessi per costruire e deve essere edificato.

• La costruzione non è ancora ultimata e il certificato di agibilità non è stato ancora rilasciato.

La fideiussione risulta valida quando il soggetto fideiussore ottiene dal contraente (che può essere sia il costruttore sia un soggetto in sua vece) una copia autentica dell’atto di trasferimento immobiliare. Questo documento deve contenere l’attestato che certifica la polizza postuma assicurativa decennale. Tale procedura vale sia nel caso la fideiussione sia di tipo bancario sia di tipo assicurativo.

La polizza fideiussoria non è obbligatoria quando il costruttore non ha ancora richiesto il permesso di costruire. Ciò significa che l’acquirente prima di tale momento non è tutelato ed è bene che non si impegni nell’anticipo di somme di denaro. In poche parole: non è illegale ma è decisamente rischioso.

L’arco di tempo che interessa la polizza fideiussoria contempla, quindi, l’intervallo che va dalla richiesta iniziale del permesso di costruire fino all’ultimazione della costruzione. A garanzia che i lavori siano stati conclusi in maniera corretta si trova il rilascio del certificato di agibilità.

Cosa è compreso nella polizza fideiussoria

La garanzia fideiussoria è una forma di tutela che copre:

• Somme riscosse dal costruttore in fase preliminare.

• Somme che il costruttore deve riscuotere dopo la fase preliminare.

Non comprende invece:

• Somme che devono essere erogate tramite mutuo. Si tratta delle cifre per le quali è solitamente coinvolta una banca.

• Soldi che il costruttore deve ricevere al momento del rogito notarile.

• Contributi pubblici assistiti da autonoma garanzia.

La polizza fideiussoria è stata resa obbligatoria e con condizioni importanti al fine di tutelare i diritti di chi acquista un immobile da costruire o in costruzione, nel caso in corso d’opera si verifichino problematiche non previste. Uno strumento importante anche per i costruttori che possono, con il sistema di fideiussione assicurativa, avere accesso a condizioni per loro vantaggiose.