È possibile costruire casa su un terreno agricolo?

È la domanda che si pongono, prima o poi, tutti i proprietari di un terreno agricolo. Risponderemo alla domanda nel corso di questa guida, fornendo anche una panoramica sui permessi necessari alla costruzione.

Chi vuole costruire su terreno agricolo deve valutare con attenzione requisiti urbanistici, tempi e oneri. In molti casi, prima di progettare la casa serve cambiare la destinazione d’uso del terreno agricolo e verificare l’assenza di vincoli che impediscano l’edificazione.

Si può costruire casa su un terreno agricolo?

Le attività agricole non fanno per tutti, sicché chi possiede un terreno agricolo potrebbe trovare più conveniente edificare, piuttosto che coltivare. Cominciamo col dire che si può costruire sul terreno agricolo edifici finalizzati a favorire o a supportare l’attività agricola e la coltivazione.

Motivo per cui, per costruire casa su un terreno agricolo, è necessario trasformare il terreno da agricolo a edificabile. Un passaggio non banale. In primis perché è necessario seguire un iter burocratico ben strutturato. In secondo luogo, perché il terreno agricolo deve possedere i seguenti requisiti:

• Localizzazione idonea: il terreno deve trovarsi in una zona che il Piano Regolatore Generale consente di trasformare in edificabile, anche solo potenzialmente. Se il piano urbanistico vieta ogni trasformazione, l’iter è bloccato in partenza, indipendentemente da altre condizioni.
• Accessibilità: il fondo deve avere un collegamento alla viabilità esistente, o comunque la possibilità di realizzarlo. Un terreno privo di accesso alla strada pubblica, o raggiungibile solo tramite servitù troppo complesse, difficilmente può essere trasformato in area edificabile.
• Conformità ambientale: occorre che l’area non sia sottoposta a vincoli paesaggistici, idrogeologici o ambientali che impediscano l’edificazione. La presenza di vincoli assoluti rende vano ogni tentativo di trasformazione, mentre vincoli relativi richiedono autorizzazioni aggiuntive.
• Dimensioni adeguate: il terreno deve rispettare un’estensione minima fissata dai regolamenti locali, che può variare da comune a comune. In genere, appezzamenti troppo piccoli non possono essere trasformati in edificabili, a meno di accorpamenti con lotti limitrofi.

Come trasformare un terreno da agricolo a edificabile

L’iter per costruire su un terreno agricolo, trasformandolo in edificabile, richiede questi passaggi:

• Presentazione della richiesta di variante urbanistica: il proprietario deve presentare al Comune un’istanza per ottenere la modifica della destinazione d’uso del terreno, motivando l’interesse pubblico e allegando la documentazione tecnica necessaria.
• Valutazione da parte degli uffici tecnici: gli uffici comunali esaminano la richiesta, verificando la compatibilità con il Piano Regolatore e l’assenza di vincoli ostativi. Questa fase può includere sopralluoghi e pareri di enti esterni.
• Approvazione della variante da parte dell’ente: la trasformazione deve essere deliberata dagli organi del Comune. La decisione è subordinata al rispetto della normativa regionale e nazionale, nonché agli indirizzi di sviluppo del territorio.
• Approvazione definitiva e aggiornamento del PRG: superata la fase di osservazioni, la variante è approvata definitivamente. Il terreno diventa edificabile e può essere oggetto di nuove pratiche edilizie.

In conclusione, il procedimento è lungo e complesso, con tempi che possono superare gli anni. Non stupisce, quindi, che il costo di trasformazione del terreno agricolo, compresa la parcella del tecnico, sia molto alto.

Quanto terreno agricolo serve per costruire una casa di 100 mq?

Una volta verificata la reale possibilità di costruire casa su terreno agricolo, rimane da dirimere la questione delle dimensioni. Ovvero, capire quanto terreno agricolo (o ex agricolo) serve per costruire una casa di 100 mq circa.

Per rispondere a questo dubbio è necessario fare riferimento agli indici di edificabilità, che variano da Comune a Comune: spesso si va da 0,03 a 0,05 mq/mq di superficie edificabile per ogni mq di terreno. Questo significa che per una casa di 100 mq possono servire dai 2.000 ai 3.333 mq, a seconda dell’indice applicato.

Se il Comune applica l’indice più restrittivo (0,03), il fabbisogno cresce a oltre 3.300 mq. Pertanto, la costruzione di una casa di 100 mq richiede almeno qualche migliaio di metri quadri di terreno agricolo, non certo piccoli appezzamenti.

E se invece avessimo a disposizione un terreno agricolo di 100 mq, quanti di questi potrebbero essere impiegati per la costruzione di una casa? La risposta è intuitiva: pochissimi. Ipotizzando un indice di edificabilità di 0,03 mq/mq, solo 3 mq. Nei fatti, non si potrebbe costruire.

Quali permessi per costruire su un terreno agricolo?

Tanto per cominciare, specifichiamo che i permessi sono necessari quasi sempre. Fanno eccezione i fabbricati agricoli removibili, come le strutture in legno o in plastica utilizzate per il ricovero attrezzi o per funzioni strettamente agricole. Se tali strutture non avessero destinazione agricola, invece, sarebbe necessario il permesso di costruire per cambio di destinazione d’uso.

Per il resto, è necessario il permesso di costruire… E a prescindere dal “carattere” della costruzione, che può essere agricola oppure residenziale. Il permesso di costruire è rilasciato dal Comune previa presentazione di un progetto redatto da un tecnico abilitato, comprensivo di elaborati grafici, relazioni tecniche e documentazione catastale.

I tempi di rilascio possono variare da tre a sei mesi, a seconda della complessità del progetto e della presenza di vincoli urbanistici. È necessario anche il pagamento degli oneri di urbanizzazione e del contributo di costruzione, che rappresentano un costo significativo per il proprietario. Oneri che costano parecchio c’è da dire.

A chi rivolgersi per il cambio di destinazione d’uso di un terreno?

Non c’è dubbio che da soli è impossibile cavare un ragno dal buco: la normativa per costruire su un terreno agricolo è troppo complessa, e il comune cittadino non riuscirebbe a portare a termine il compito nemmeno impegnandosi.

Per legge, sono necessari uno o più professionisti che devono possedere competenze specifiche in materia urbanistica, catastale e legale. In genere, la figura di riferimento un ingegnere e un geometra (per la parte operativa).

È bene selezionare esperti che abbiano esperienza documentata in pratiche di trasformazione fondiaria e rapporti consolidati con le amministrazioni locali. La scelta non deve basarsi solo sulla competenza, ma anche sulla convenienza economica. Un professionista troppo costoso può rendere insostenibile l’intero progetto.

Per tale motivo è consigliabile confrontare offerte diverse. In questo contesto, si rivelano fondamentali i portali di richiesta preventivi online, come Edilnet.it che consente di ricevere gratis più proposte dai professionisti di zona specializzati in cambi di destinazione d’uso di terreni e fabbricati.

Comparando le tariffe per la procedura di trasformazione del terreno da agricolo a edificabile, e leggendo i profili aziendali, sarà facile individuare il giusto equilibrio tra qualità e prezzo, riducendo il rischio di affidarsi a consulenti inadatti o troppo onerosi.