Dispute con l’impresa edile sui costi extra: manuale di sopravvivenza per il cliente

I costi aggiuntivi rappresentano un rischio per qualsiasi opera di ristrutturazione. La buona notizia è che l’ordinamento disciplina il fenomeno in maniera chiara, fornendo al committente gli strumenti per difendersi dall’aumento dei costi.

In questa guida affrontiamo lo spinoso problema dei costi aggiuntivi derivanti da lavori imprevisti durante la ristrutturazione della casa.

Saperli affrontare con gli strumenti giusti fa la differenza tra riuscire a limitare i danni e “soccombere” davanti alle spese impreviste.

Costi aggiuntivi di cantiere: da cosa sono causati?

Quello dei costi aggiuntivi è un problema atavico per chi commissiona interventi di ristrutturazione. Il rischio di subire un aumento della spesa è dietro l’angolo, a prescindere da quanto stabilito del contratto e dalla fiducia che si ripone nell’impresa appaltatrice.

I motivi per cui ciò può accadere sono numerosi. Questi sono i più frequenti:

• Inflazione: questo fenomeno porta a un incremento generale dei prezzi dei materiali, della manodopera e dei servizi. Di conseguenza, influisce significativamente sul budget originario, causando un aumento dei costi che può cogliere alla sprovvista sia i committenti che i professionisti coinvolti. Come noto, stiamo attraversando un periodo di alta inflazione (per fortuna in discesa).

• Variazioni necessarie: possono emergere durante l’esecuzione e sono spesso dovute a imprevisti strutturali, come il deterioramento di parti dell’edificio non visibili prima dell’inizio dei lavori, oppure a nuove esigenze tecniche o normative. Questi interventi, pur essendo indispensabili, comportano un aumento del costo totale dei lavori.

• Modifiche non necessarie: richieste dal committente per motivi estetici o per soddisfare preferenze personali, possono anch’esse contribuire a un incremento dei costi. La cattiva notizia è che possono essere realizzate – nella maggior parte dei casi indebitamente – anche dal committente sua sponte e per i motivi più disparati: risparmio di tempo, risparmio di manodopera etc.

Quali strategie usare per negoziare le spese extra con l’impresa edile?

Il segreto sta nel disciplinare i costi aggiuntivi prima ancora che questi si verifichino. Ovvero, configurare (per quanto possibile) gli eventi che possono causare un aumento della spesa, decidere quando questo è ammissibile e quando no.

Insomma, si tratta di negoziare con l’impresa appaltatrice. Ecco qualche consiglio utile per una negoziazione efficace:

• Redigere un contratto preliminare di appalto: l’ausilio di un avvocato esperto in materia edile è utile per realizzare un documento chiaro e dettagliato. Il contratto deve includere tutti gli aspetti rilevanti del progetto, come la descrizione dettagliata dei lavori da eseguire, i tempi di esecuzione, i materiali da utilizzare e il costo complessivo. Soprattutto, deve prevedere clausole specifiche che regolino eventuali modifiche o aggiustamenti durante l’esecuzione dei lavori, così da evitare malintesi e spese non preventivate.

• Verificare l’eventuale contratto proposto dall’impresa appaltatrice: prima di firmare qualsiasi contratto proposto dall’impresa appaltatrice, è bene sottoporlo all’esame di un tecnico o di un legale. Questo permette di identificare e correggere clausole che potrebbero essere sfavorevoli o che lasciano spazio a interpretazioni ambigue.

• Informarsi sulle norme che regolano il rapporto tra committente e impresa appaltatrice: è utile che il committente abbia una buona conoscenza delle norme che disciplinano i rapporti contrattuali con l’impresa appaltatrice, in particolare quelle relative alla gestione delle varianti in corso d’opera e alle responsabilità dell’impresa. Comunicare chiaramente all’impresa appaltatrice questa consapevolezza può fungere da deterrente contro eventuali tentativi di far lievitare i costi in modo ingiustificato, promuovendo così un rapporto più trasparente e rispettoso dei termini contrattuali.

Quali sono gli strumenti legali per risolvere i contenziosi sui costi aggiuntivi?

La cattiva notizia è che i contenziosi relativi ai costi aggiuntivi per i lavori edili sono molto frequenti. La buona notizia è che gli strumenti per difendersi non mancano. Ti descriviamo i più utilizzati:

• Recesso del contratto: è una soluzione percorribile quando le cifre che si risparmiano sono superiori a quelle che si pagherebbero in caso di proseguimento del rapporto. Anche perché il recesso può prevedere un indennizzo all’impresa appaltatrice. Ovvero, quando le variazioni sono necessarie. Quando le variazioni non sono necessarie è possibile recedere senza indennizzo.

• Intervento del giudice: nella maggior parte dei casi, la situazione non è chiara. Si verificano dispute circa l’ammissibilità, e quindi il grado di necessità, di questa o quella variazione, nonché sulle corrispondenti variazioni di prezzo. Le due parti, congiuntamente o unilateralmente, possono affidarsi a un giudice per risolvere la disputa.

• Diffida ad adempiere: si tratta di uno strumento legale molto potente ma che può essere utilizzato solo in caso di chiara violazione del contratto. Con tale documento il committente può intimare all’impresa appaltatrice di rispettare gli accordi in caso di ritardi nei lavori, di variazioni non necessarie o comunque non concordate e di rigetto delle richieste del committente (se concordate nero su bianco).

Costi extra per ristrutturazione: quali sono i riferimenti normativi?

Quanto detto fin qui e, più in generale, i rapporti tra committente e impresa appaltatrice, sono disciplinati soprattutto dai seguenti articoli del Codice Civile:

• 1659: se contemplate in via preventiva dal contratto, l’appaltatore deve eseguire le variazioni richieste dal committente senza modifiche al prezzo. Inoltre, il committente può apportare variazioni al progetto, se queste vantano un valore superiore di max un sesto rispetto al prezzo convenuto.

• 1660: tanto il committente quando l’impresa appaltatrice possono rivolgersi al giudice per determinare le variazioni ammissibili e quantificare le modificazioni di prezzo ad esse relative.

• 1664.: se, a causa di eventi imprevedibili, i costi aumentano di oltre il 10%, sia il committente che l’impresa appaltatrice possono richiedere una revisione del prezzo.

• 1454: la parte vittima di inadempienza contrattuale può intimare alla parte inadempiente di realizzare le attività concordate, stabilendo un termine congruo e minacciando la risoluzione del contratto.

È possibile prevenire le spese extra per i lavori edili?

Come detto, i contenziosi sui costi aggiuntivi non sono una rarità quando si affrontano lavori di ristrutturazione.

Per quanto gli strumenti di difesa non manchino, l’ottimale sarebbe riuscire a prevenirli, o quantomeno provarci.

Le possibilità di successo aumentano quando ti affidi a professionisti seri e affidabili, in grado di svolgere i lavori nei modi e nei tempi richiesti.

Le migliori imprese di ristrutturazione casa, infatti, non hanno nessun interesse a mettere a repentaglio la propria reputazione per imperizia.

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