Comprare un terreno agricolo per renderlo edificabile: conviene davvero?

Acquistare un terreno agricolo e trasformarlo in edificabile è una buona idea? Dipende da cosa hai in mente e dalla fattibilità del progetto. Qui trovi alcuni esempi di possibili problematiche e le risposte ai dubbi più comuni.

Comprare un terreno agricolo e renderlo edificabile non è la strada più semplice per realizzare un immobile, ma è comunque una possibilità. Senza dimenticare che è anche un modo per avere un buon ritorno sull’investimento, per esempio vendendo il terreno a un’impresa di costruzioni. Vediamo qui se il gioco vale la candela e soprattutto in quali casi.

È possibile trasformare un terreno da agricolo a edificabile?

Il primo dubbio che sorge è la possibilità di costruire legalmente una casa su un terreno agricolo, e quindi di trasformarlo in edificabile. Possibilità che si verifica spesso, ma non sempre. In particolare, è necessario che l’area sia ricompresa all’interno di un Piano Regolatore che consenta la variazione di destinazione d’uso e che gli strumenti urbanistici generali non impongano vincoli ostativi, come nel caso delle aree paesaggistiche o di tutela ambientale.

Occorre inoltre che il Comune abbia pianificato un effettivo fabbisogno edificatorio, poiché le trasformazioni vengono autorizzate solo quando rispettano criteri di utilità pubblica e sostenibilità del territorio. Ulteriore condizione è la presenza di infrastrutture minime o la possibilità tecnica di realizzarle senza impatti rilevanti: strade, allacci idrici, fognari ed elettrici devono essere disponibili o quantomeno pianificabili. In assenza di queste condizioni, la trasformazione non può essere autorizzata. 

Conviene comprare un terreno agricolo e renderlo edificabile?

Un conto è la possibilità, un altro conto è la convenienza. Ammesso che vi siano le condizioni per l’impiego legale del terreno agricolo, quando conviene davvero? La risposta è: quando genera un ritorno dell’investimento. Per esempio nei seguenti casi:

• Produttività agricola insufficiente: quando il terreno agricolo non genera reddito adeguato, e la trasformazione aumenta significativamente il valore reale dell’area, rendendo più conveniente investire sulla costruzione invece che mantenerlo a uso agricolo.
• Area strategica: se il terreno si trova in una zona in espansione urbanistica, dove il mercato immobiliare è dinamico e i valori delle abitazioni crescono rapidamente, garantendo un ritorno economico sia immediato sia nel medio periodo.
• Progetto personalizzato: se l’obiettivo è costruire una casa totalmente su misura, evitando i sovrapprezzi degli immobili nuovi già rifiniti e controllando ogni fase – dalla progettazione agli impianti – ottenendo qualità superiore a parità di spesa.

In definitiva, la convenienza dell’affare dipende dalla posizione, dai costi di trasformazione del terreno da agricolo a edificabile e dal valore finale dell’immobile, che deve superare in modo significativo l’investimento complessivo.

Quanto si spende per l’edificabilità del terreno?

La trasformazione del terreno agricolo in edificabile comporta alcune spese particolari, che di contro non interessano l’acquisto diretto di un’abitazione. Nello specifico, occorre considerare il prezzo del terreno agricolo, in genere inferiore rispetto a un lotto già edificabile, ma anche tutte le procedure amministrative necessarie alla variazione urbanistica, come oneri di urbanizzazione, contributi di costruzione, parcelle tecniche e costi per documentazioni e studi preliminari.

A queste voci si aggiunge la realizzazione delle infrastrutture mancanti, come accesso carrabile e allacciamenti a rete idrica, elettrica e fognaria, che possono incidere molto soprattutto nelle aree rurali. Una volta completata la trasformazione, si passa alla costruzione vera e propria dell’immobile, che deve essere progettato e realizzato secondo regolamenti edilizi aggiornati, incidendo ulteriormente sul budget.

Tuttavia, il costo del terreno rimane la variabile più favorevole rispetto agli acquisti tradizionali. Di contro, la costruzione di un immobile da zero consente un risparmio consistente rispetto all’acquisto di un immobile di pari qualità ma già pronto. Nello specifico, il risparmio si aggira mediamente tra il 15% e il 25%, variabile in base al prezzo del terreno, alla complessità del progetto e all’andamento del mercato immobiliare.

Chiaramente, il confronto delle due opzioni deve tenere conto di tutti i fattori. Ugualmente è importante la comparazione delle offerte delle aziende specializzate in nuove costruzioni. In genere, i professionisti del settore si occupano del progetto dalla fase documentale fino alla realizzazione chiavi in mano o grezzo avanzato.

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