Come calcolare il valore di un appartamento da ristrutturare?

Una casa da ristrutturare vale meno? Probabilmente sì. Ecco perché è importante stimare quanto valore perde un immobile da ristrutturare e cosa valutare fare in caso di acquisto o di vendita. Ne parliamo in questa guida.

Comprare un appartamento da ristrutturare è un evergreen del mercato immobiliare, una strategia adottata da generazioni per accedere a prezzi d’ingresso vantaggiosi. Tuttavia, non è sempre l’affare del secolo: senza una valutazione analitica, il risparmio iniziale può essere rapidamente divorato da imprevisti burocratici e rincari dei materiali. Qui ti aiutiamo a farla.

Quanto vale in meno un appartamento da ristrutturare?

Un immobile da ristrutturare vale meno? Nella maggior parte dei casi sì, ma la domanda giusta è: quanto vale in meno un appartamento da ristrutturare rispetto a uno già ristrutturato (o comunque in buono stato) nella stessa zona.

In termini di mercato, la forbice può essere ampia: si parla di -10% fino a -50% nei casi più impegnativi, mentre la media tende a concentrarsi intorno a -20% / -30% quando l’immobile è “solo” da rinnovare e non presenta criticità gravi.

Svalutazione immobile da ristrutturare: quali sono i range in percentuale?

Per capire nel concreto quanto vale in meno un appartamento da rifare, può aiutare ragionare per livelli di intervento. In generale, più aumentano invasività, tempi e rischi, più cresce lo sconto richiesto e più si abbassa il prezzo.

I range qui sopra sono indicativi e vanno sempre tarati su zona, metratura e domanda locale.

Da cosa dipende davvero il prezzo di una casa da ristrutturare?

Lo sconto di prezzo su un appartamento da ristrutturare non è un premio: è una compensazione per costi, tempi e limiti. Quattro fattori, in particolare, tendono a spostare la valutazione:

• Posizione e quartiere: la zona determina il “tetto” massimo di valore raggiungibile dopo i lavori. In quartieri forti lo sconto può diventare un’opportunità; in aree già svalutate il margine si restringe e l’operazione diventa più rischiosa, perché anche una ristrutturazione completa potrebbe non portare il prezzo oltre una certa soglia.
• Obsolescenza degli impianti: se devi rifare impianti idraulici ed elettrici, lo sconto tende a crescere perché sono lavori invasivi: coinvolgono murature e pavimentazioni, richiedono assistenze murarie e chiusure a regola d’arte. Inoltre, la certificazione di conformità è un passaggio obbligatorio e incide sulla spesa, anche se aumenta la qualità percepita dell’immobile.
• Vincoli architettonici e strutturali: muri portanti inamovibili o vincoli delle Belle Arti possono limitare la libertà di ridistribuire gli spazi secondo gli standard attuali. Se non puoi ottimizzare la metratura o creare soluzioni richieste dal mercato (come ambienti più aperti), la rigidità planimetrica diventa un fattore di deprezzamento.
• Classe energetica di partenza: gli immobili nelle classi più basse (spesso la g) possono subire una penalizzazione perché l’efficientamento (cappotto, infissi, impianti) è costoso e sempre più centrale nelle scelte degli acquirenti; diversi report e analisi di mercato mostrano crescente attenzione verso abitazioni più efficienti.

Quali spese pesano di più in termini di costi/benefici?

Quando si parla di costi per la ristrutturazione di un appartamento, il punto è che alcune voci possono sbancare il budget, mentre altre sono da considerare come investimento vantaggioso in ottica rivalutazione a breve:

• Consolidamento strutturale e solai: i lavori più onerosi perché necessitano di calcoli strutturali e manodopera qualificata. Non sono procrastinabili e possono far saltare il budget se emergono sorprese.
• Rifacimento degli impianti: necessitano di materiali, assistenze murarie e obblighi di conformità. Anche in questo caso si parla di interventi poco visibili in ottica valore percepito, ma necessari.
• Sostituzione infissi: investimento economicamente sostenibile che migliora comfort e prestazioni energetiche. Questo è un plus che viene immediatamente notato e che fa salire la quotazione dell’immobile.
• Finiture e tinteggiatura: meno costose in percentuale, ma molto efficaci per l’effetto finale.

Quanto aumenta il valore di un appartamento dopo la ristrutturazione?

La ristrutturazione non serve solo a “mettere a posto”: se fatta bene, in alcuni casi, creare un surplus in caso rivendita. In media, si calcola una rivalutazione compresa tra il 10% e il 20%, a seconda di qualità dei lavori. Ecco qualche esempio e il corrispettivo in termini di apprezzamento:

Qui c’è una regola semplice: la plusvalenza nasce dall’equilibrio tra ciò che non si vede (impianti) e ciò che “affascina” (estetica). Se fai solo belle finiture ma lasci criticità funzionali, la rivalutazione reale rischia di restare sotto le aspettative.

Come aumentare il valore di un appartamento da ristrutturare?

Acquistare un immobile da rifare a buon prezzo è solo metà dell’affare. L’altra metà è saper gestire il costo dei lavori per massimizzare il vantaggio economico ottenuto in fase di rogito. La strategia più razionale per preservare il rapporto costi-benefici è il confronto analitico dei preventivi delle aziende di zona per ristrutturare un appartamento.

Ciò non significa inseguire l’offerta più bassa, ma individuare l’impresa che offre il miglior equilibrio tra competenza, garanzie e tariffe di mercato. Strumenti come Edilnet.it hanno questo obiettivo: permettono di richiedere preventivi online per la ristrutturazione dell’appartamento e di comparare soluzioni tecniche diverse, verificando l’affidabilità delle ditte anche tramite le opinioni di chi ha già usufruito dei servizi.