Quali sono i requisiti dei fabbricati rurali e che agevolazioni fiscali hanno?

I fabbricati rurali sono un elemento distintivo del paesaggio italiano oltre che una risorsa basilare per il settore agricolo. Destano interesse per le loro caratteristiche costruttive, ma anche per quelle normative e fiscali. Le indaghiamo qui sotto.

In questo post analizziamo la definizione normativa di fabbricato rurale e i requisiti necessari per il riconoscimento. Dopodiché faremo un excursus sulle agevolazioni fiscali vigenti, le procedure per l’accatastamento e le opportunità legate alla ristrutturazione.

Cos’è un edificio rurale?

La definizione corretta – dal punto di vista fiscale e urbanistico – di un immobile rurale non è legata esclusivamente all’ubicazione in campagna. La ruralità è una caratteristica funzionale legata alla destinazione d’uso. Esistono due macrocategorie fondamentali:

• Fabbricati rurali ad uso abitativo: sono destinati alla residenza dell’imprenditore agricolo, dei familiari conviventi o dei dipendenti;
• Struttura edilizia strumentale: serve direttamente all’attività produttiva (stalle, depositi attrezzi, agriturismi, serre).

Affinché la ruralità sia riconosciuta legalmente, è necessario che l’immobile sia posseduto o utilizzato da soggetti con specifici requisiti (come l’imprenditore agricolo professionale) e che vi sia un asservimento funzionale del fabbricato al terreno agricolo.

Va da sé che questa condizione deve essere formalmente annotata negli atti catastali (generalmente categoria D/10 per gli strumentali o specifica annotazione per gli abitativi), il che certifica il legame indissolubile con l’attività agricola. Il loro carattere funzionale, e il contestuale recupero delle tradizioni agricole, porta alle richieste di nuove strutture, favorite anche dai costi di costruzione dei fabbricati rurali mediamente abbastanza accessibili.

Quali sono le agevolazioni dei fabbricati rurali?

Il riconoscimento formale del requisito di ruralità apre le porte a un regime fiscale di favore, specificamente pensato dal legislatore per sostenere il settore primario alleggerendo il carico tributario sugli immobili necessari alla produzione. Ma ecco le principali agevolazioni previste.

• Esenzione o riduzione IMU: i fabbricati rurali strumentali sono storicamente esenti dall’IMU nei comuni montani o parzialmente montani. Negli altri comuni, beneficiano solitamente di un’aliquota fortemente agevolata (spesso ridotta all’1 per mille), rappresentando un risparmio notevole rispetto all’aliquota ordinaria.
• Imposte di trasferimento agevolate: in fase di compravendita, l’acquisto di fabbricati rurali che siano pertinenza di terreni agricoli può rientrare nei benefici della Piccola Proprietà Contadina (PPC), che permette di abbattere le imposte di registro, ipotecarie e catastali a importi fissi o minimi.
• Neutralità fiscale ai fini IRPEF: questo è uno dei vantaggi più significativi per il contribuente. Il reddito derivante dai fabbricati rurali (sia abitativi che strumentali) non viene tassato autonomamente. Esso si considera già assorbito e compreso nel reddito dominicale e agrario del terreno cui i fabbricati sono asserviti.
• Accesso ai bonus edilizi: anche i fabbricati rurali, se riscaldati e dotati dei requisiti di base (o se in fase di cambio di destinazione d’uso residenziale), possono accedere alle detrazioni fiscali per la ristrutturazione e l’efficientamento energetico, talvolta con massimali specifici.

Tali sgravi rappresentano un incentivo importante, rende la gestione di queste strutture sostenibile, permette all’imprenditore di reinvestire le risorse risparmiate nel potenziamento dell’attività o in rinnovo della struttura.

È possibile trasformare un edificio in fabbricato rurale?

Trasformare un immobile “generico” in un fabbricato rurale riconosciuto richiede il rispetto rigoroso di requisiti soggettivi e oggettivi, seguiti da una specifica procedura di variazione catastale. Per quanto riguarda i requisiti soggettivi, l’immobile deve essere posseduto o detenuto (tramite affitto o comodato registrato) da un Imprenditore Agricolo Professionale o da un Coltivatore Diretto iscritti alla previdenza agricola.

Non basta possedere un terreno; è indispensabile che l’attività agricola sia esercitata professionalmente. I requisiti oggettivi variano in base alla tipologia. Per l’uso abitativo, l’immobile non deve rientrare nelle categorie di lusso e il terreno asservito deve avere una superficie minima idonea a generare un volume d’affari superiore alla metà del reddito complessivo del soggetto.

Per i fabbricati rurali strumentali, la destinazione deve essere esclusiva per l’attività (protezione piante, conservazione prodotti, uffici aziendali). L’iter burocratico si concretizza attraverso la presentazione di una pratica DOCFA all’Agenzia delle Entrate. In questa sede si richiede l’attribuzione della categoria D/10 (per strumentali) o l’apposizione dell’annotazione di ruralità (per abitativi). È importante notare che la richiesta può essere fatta anche retroattivamente (fino a 5 anni), permettendo il recupero di imposte versate indebitamente.

Ristrutturare o costruire una struttura rurale: perché e come farlo?

Il patrimonio edilizio rurale italiano è spesso vetusto e necessita di interventi profondi per rispondere ai moderni standard di efficienza, sicurezza e abitabilità. La ristrutturazione non è solo un obbligo manutentivo per evitare il degrado, ma una leva strategica per il business. La messa a regime del fabbricato trasforma un costo passivo (un rudere) in una fonte di reddito attiva. Esempi classici includono la conversione di vecchie stalle in agriturismi, la creazione di laboratori per la trasformazione diretta dei prodotti o la realizzazione di abitazioni passive ad alta efficienza energetica.

L’approccio vincente coincide solitamente il risanamento conservativo: preservare l’involucro esterno e la tipologia architettonica tradizionale (pietra a vista, coppi, travi in legno) rivoluzionando però l’impiantistica interna. Nonostante i vantaggi fiscali e l’aumento di valore dell’immobile, la ristrutturazione di un fabbricato rurale determina un impegno economico decisamente importante. L’unico modo per ottimizzare i costi mantenendo alta la qualità è confrontare più preventivi di ristrutturazione di edifici rurali.

Questa strategia è particolarmente efficace per interventi complessi e articolati, come l’isolamento termico dell’involucro e l’adeguamento sismico, perché le imprese edili applicano margini molto diversi in base alla loro specializzazione, alle attrezzature di proprietà e alla disponibilità del momento. I preventivi più competitivi si trovano sui siti di richiesta preventivi online, come Edilnet.it dove le aziende sono in regime di libera concorrenza diretta e sono incentivate a presentare subito la loro offerta migliore per costruzione o rifacimento del fabbricato rurale. Basta un clic per ricevere gratis fino a 4 preventivi (non impegnativi) dalle imprese edili nella tua zona, pronti per la comparazione.