Lastrico solare: quando rifarlo e cosa sapere

In questo articolo andiamo ad analizzare la tematica del rifacimento del lastrico solare, argomento spinoso in tema di interventi di manutenzione e riparazione nell’ambito condominiale. Partiamo da una definizione dello stesso per andare a vederne tutti gli aspetti nel dettaglio.

Cosa è il lastrico solare?

La legge non fornisce una vera e propria nozione di lastrico solare, quindi è di fondamentale importanza l’interpretazione della dottrina e giurisprudenza. Secondo quanto affermato dalla Cassazione nel 2013, si può definire lastrico solare la superficie terminale dell’edificio che abbia funzione di copertura, ovvero il tetto delle unità immobiliari sottostanti comprensivo di ogni suo elemento anche accessorio, come la pavimentazione.

È stato specificato che alcune opere presenti sul lastrico, in particolare quelle che sporgono dal piano di copertura dotate di autonoma consistenza e con una specifica destinazione a servizio delle parti comuni, non possono essere considerate parte integrante del lastrico solare. Tra queste, quelle citate dalla Cassazione sono i torrini della gabbia delle scale e il locale ascensore.

Sono state considerate anche quelle parti di lastrico che sporgono in senso orizzontale, andando a creare una specie di balcone in continuità con il lastrico stesso, al di fuori della sagoma dell’edificio in questione. Questi vengono considerati parte integrante del lastrico perché non hanno un’autonoma consistenza e nemmeno una destinazione specifica.

Vediamo ora di fare chiarezza sulla differenza tra il lastrico solare e la terrazza. Quest’ultima è un lastrico dotato di parapetti e utilizzabile anche per funzioni diverse dalla copertura dell’edificio. Nello specifico, nel caso in cui il lastrico sia circondato da ringhiere che consentono l’affaccio, allora prende il nome di terrazzo. Detto ciò, capiamo bene che l’elemento che contraddistingue la terrazza dal lastrico è la funzione di affaccio.

Secondo la giurisprudenza, il lastrico solare ha la funzione di copertura dell’edificio, di cui è parte integrante, la terrazza invece è una superficie scoperta che si trova al sommo di alcuni vani e sullo stesso piano di altri. Quest’ultima è destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti ma a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento a cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l’esterno. I parapetti presenti sulle terrazze, non esistenti invece sui lastrici solari, servono a rendere praticabili le stesse, consentendone l’affaccio e un passaggio più sicuro.

Quando è perchè è necessario intervenire sul lastrico solare?

Il lastrico solare è la copertura piana e fruibile di un fabbricato, esposta a qualsiasi tipologia di condizione meteo e quindi a tutti gli agenti atmosferici. Per questo motivo è bene che lo stesso sia utilizzato in maniera consona, con diligenza, e che si controlli costantemente che non vi siano danni che possano arrecare infiltrazioni agli appartamenti sottostanti o problemi di questo genere.

Essendo esposto alle precipitazioni atmosferiche, infatti, il lastrico solare può subire guasti e deterioramenti che possono a loro volta causare danni agli alloggi sottostanti.

Costituendo frontiera di involucro dell’edificio e partecipando al regime di coibentazione termica dello stesso, nel momento di programmazione del rifacimento, il lastrico solare necessita di un accurato studio della stratigrafia. Non ne va trascurato nemmeno l’aspetto estetico, valutata la sua fruizione, che sia in uso esclusivo o anche collettivo.

Quanto costa intervenire sul lastrico solare?

Il costo degli interventi sul lastrico solare dipende dalla tipologia di lavoro che bisogna fare. Uno dei motivi fondamentali per cui il lastrico necessita di un rifacimento, è il bisogno di impermeabilizzare, perché si notano delle infiltrazioni negli appartamenti sottostanti.

Questo lavoro viene realizzato utilizzando una guaina ardesiata in poliestere che costa mediamente 9.80 euro/mq. Può capitare che sia necessario intervenire anche se la struttura si presenta in buone condizioni, si può operare sopra il pavimento senza smantellarlo, creando un massetto necessario per poi pavimentare.

Per il rifacimento completo invece vengono realizzati diversi strati di materiali posizionati uno sull’altro, creando una barriera resistente al vapore acqueo, che ne blocca quindi il passaggio. In seguito vengono poi posizionati i pannelli isolanti per limitare le variazioni termiche e si posiziona il manto impermeabile, costituito da più strati bituminosi incollati a fiamma. Infine si aggiunge lo strato di scorrimento in polietilene, che limita la fessurazione. Il lavoro si finisce con il massetto e la pavimentazione. L’intera operazione descritta costa mediamente attorno ai 55 euro/mq, ma in alcuni casi può arrivare a costare anche molto di più, quasi il doppio.

Analizzando ogni tipologia di lavorazione, possiamo dire che la demolizione della pavimentazione e del massetto può costare circa 30 euro/mq, compreso il trasporto in discarica, la fornitura e messa in opera della guaina impermeabilizzante costa anch’essa circa 30 euro/mq, la realizzazione del nuovo massetto ha un prezzo medio di 26 euro/mq e la posa in opera della pavimentazione costa circa 30 euro/mq.

Rifacimento del lastrico solare: la ripartizione delle spese

Abbiamo quindi fatto luce sulla definizione di lastrico solare, sulle differenze sostanziali con il terrazzo e sul costo medio per il rifacimento. Per quanto concerne la riparazione dello stesso, è pertinenza di tutti i condomini, in base ai rispettivi millesimi.

Se però il lastrico solare è in uso esclusivo di un condomino, allora egli deve pagare 1/3 del totale e il restante viene ripartito tra gli altri condomini. Questo perché, secondo quanto ormai chiarito dalla giurisprudenza, anche se il lastrico solare è ad uso esclusivo di un solo individuo, svolge la funzione di copertura dell’intero e quindi tutti devono concorrere alle spese per la sua riparazione o ricostruzione.

Questo sempre, a meno che i lavori debbano essere fatti per cause imputabili solo a quel condomino che ne ha l’uso esclusivo.

Rifare il lastrico solare: come risparmiare?

Il rifacimento del lastrico solare è un tipo di lavoro molto costoso, per questo motivo si è sempre alla ricerca di una soluzione per risparmiare. Una delle cose più utili è sicuramente richiedere e confrontare i preventivi di diverse imprese. Una volta che se ne hanno in mano alcuni, è possibile analizzare quelli realizzati con maggiore accortezza e valutare quindi l’affidabilità dell’azienda.

È importante che nel preventivo compaiano tutte le lavorazioni e i materiali utilizzati. Dopo di che si può scegliere quindi l’azienda che assicura il miglior rapporto qualità/prezzo.