I permessi per ristrutturare casa: quali sono

La normativa edilizia attualmente in vigore è molto complessa e delicata, pertanto non è facile conoscere esattamente cosa fare al momento di dover effettuare dei lavori di ristrutturazione. Non è semplice muoversi in modo corretto, per farlo occorre conoscere bene quali permessi per ristrutturare casa richiedere.

Con questa guida cercheremo di fare la necessaria chiarezza sui permessi utili per la ristrutturazione e per capire gli interventi per cui serve la SCIA, la CIL, la DIA, il permesso di costruire oppure comprendere quali sono le opere da poter realizzare in edilizia libera. Infatti per piccoli lavori di ristrutturazione non bisogna segnalare nulla, per altri interventi è sufficiente segnalare l’inizio dei lavori, per altri la segnalazione di inizio attività, etc.

Inoltre, tratteremo anche la normativa che regola la ristrutturazione edilizia. Ma ora passiamo ad analizzare i singoli casi per conoscere nel dettaglio i permessi idonei per ristrutturare.

SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività)

Con la legge 122/2010 nell’ordinamento italiano è stata introdotta la SCIA, Segnalazione certificata di inizio attività. Tale segnalazione sostituisce per buona parte la Denuncia di inizio attività (DIA) e la sua validità parte dal giorno di presentazione, in quanto non occorre aspettare le autorizzazioni burocratiche. La segnalazione certificata di inizio attività va presentata per i seguenti lavori:

– per gli interventi volti a preservare l’organismo edilizio e garantire la sua funzionalità attraverso un insieme di opere;

– per gli interventi effettuati per trasformare totalmente o in parte un organismo edilizio attraverso l’effettuazione di alcune opere. Si tratta di interventi di ripristino o sostituzione di elementi costitutivi dell’immobile, modifica, inserimento ed eliminazione di impianti ed elementi;

– per le varianti ai permessi di costruire senza incidenza su volumetrie e parametri urbanistici, che non cambiano né la destinazione d’uso né la categoria edilizia di appartenenza e che non modificano la sagoma.

CIL o CILA (Comunicazione inizio lavori)

La Comunicazione inizio lavori (CIL o CILA) interessa particolari interventi di edilizia ed è stata introdotta con la legge 73/2010. Vediamo ora per quali lavori specifici è necessario presentare la Comunicazione inizio lavori:

– per le opere di manutenzione straordinaria utili per sostituire e rinnovare parti degli edifici, per i lavori di realizzazione o miglioramento dei servizi tecnologici e igienico-sanitari, a patto che non vengano modificati i volumi e le superfici delle unità immobiliari e tanto meno comportino un cambiamento delle destinazioni d’uso.

In questo caso insieme alla CIL occorre segnalare i dati per identificare la ditta responsabile dei lavori e una relazione di un professionista abilitato per attestare che gli interventi da effettuare siano conformi alla normativa e ai regolamenti edilizi. In questa logica è buona regola consultare i vari regolamenti comunali per comprendere quali lavori sono considerati straordinari e quali invece ordinari;

– per tutte quelle opere atte a risolvere necessità temporanee, puntualmente da rimuovere al termine della temporanea esigenza e, in ogni caso, entro 90 giorni al massimo;

– per interventi relativi alla pavimentazione degli spazi esterni, comprese le aree di sosta, le vasche per la raccolta dell’acqua e i lavori per realizzare intercapedini totalmente interrate;

– per la realizzazione di pannelli solari, termici e fotovoltaici;

– per la realizzazione di aree ludiche non effettuata a fini di lucro.

Corre l’obbligo di ricordare che in tali casi, quando occorre, serve anche aggiornare i relativi dati catastali.

DIA (Denuncia di inizio attività)

Per alcuni interventi regolarmente conformi agli strumenti urbanistici, alla normativa urbanistica edilizia in vigore e ai regolamenti edilizi esiste ancora la Denuncia di inizio attività. Per i lavori per cui occorre presentare la DIA, per la quale è prevista un’attesa di 30 gg., è meglio prendere visione preventivamente dei regolamenti comunali. Questo perché la DIA ormai è quasi totalmente sostituita dalla SCIA.

Permesso di costruire

Il D.P.R. del 6 giungo 2001, n. 380, all’art.10 prevede il permesso per costruire nei casi di ristrutturazione urbanistica, nuova costruzione e ristrutturazione edilizia. Il permesso di costruire per la ristrutturazione edilizia è richiesto quando quest’ultima mira a un organismo totalmente o solo in parte differente dal precedente: modifica della sagoma, del volume, delle superfici, aumento delle singole unità immobiliari, etc.

Edilizia libera

Esistono lavori che non necessitano di alcun permesso, opere da poter effettuare in edilizia libera. Vediamo di cosa stiamo parlando:

– di opere di riparazione, sostituzione e rinnovo delle finiture degli immobili e degli interventi per migliorare l’efficienza tecnologica degli esistenti impianti. Si tratta della manutenzione ordinaria, di quegli interventi in appartamento: pavimenti, caldaie, tinteggiatura e impianto elettrico. Lavori di manutenzione ordinaria di cui all’art. 31 della legge 457 del 1978, mentre nel caso di interventi per abbattere le pareti è necessario consultare i regolamenti comunali, in quanto a volte serve la SCIA. Discorso sostanzialmente simile per alcuni lavori riguardo all’edificio, come quando si tratta di ritinteggiare la facciata;

– di interventi per eliminare le barriere architettoniche, fatta eccezione per quei lavori utili per realizzare ascensori esterni oppure rampe che evidentemente modificano la sagoma dell’immobile;

– di lavori temporanei volti alla ricerca nel sottosuolo;

– di lavori di tipo agricolo come la realizzazione di serre temporanee.

Normativa che regola la ristrutturazione edilizia

Dopo aver visto caso per caso i permessi per ristrutturare casa e i singoli provvedimenti normativi di riferimento, ora vediamo qual è la fonte principale che regola la ristrutturazione edilizia.

Ricordiamo che per la legge italiana quando si parla di intervento edilizio ci si riferisce a una qualsiasi opera volta alla realizzazione di una costruzione nuova o che apporti modifiche a un edificio già esistente.

L’attività edilizia in Italia è disciplinata dal D.P.R. del 6 giugno 2001, n. 380, meglio conosciuto come Testo Unico dell’edilizia. Una legge che non interessa tutta la materia urbanistica ma la sub-materia edilizia in merito al preventivo controllo in fatto di edilizia, di vigilanza e di relative sanzioni per combattere gli abusi.

Tra le diverse novità arrivate con tale normativa sicuramente sono da segnalare l’istituzione dello sportello unico dell’edilizia, le abolizioni della concessione edilizia e dell’autorizzazione edilizia, e l’istituzione del permesso di costruire. Invece, il procedimento amministrativo legato all’agibilità ha assorbito anche quello relativo all’ottenimento dell’abitabilità.

Il Testo Unico dell’edilizia nel corso degli anni ha subito degli importanti aggiornamenti con l’emanazione della legge dell’11 novembre del 2014, n. 164, e con modificazioni del D.L. 11 settembre del 2014, n. 133. Gli interventi sono classificati in base all’articolo 3 del D.P.R. n. 380/2001 e negli articoli successivi è riportato il titolo abilitativo utile per effettuarli. Va però precisato che ogni Regione può decidere sugli strumenti che vanno richiesti per ciascun intervento.

Alla luce di un quadro normativo abbastanza complesso prima di effettuare qualunque lavoro, per capire quale permesso occorre, si suggerisce il ricorso ad un professionista del settore. Una persona competente ed esperta capace di seguirvi passo passo durante l’intera procedura burocratica e in grado di garantirvi il buon esito e tempi brevi per il disbrigo della pratica.

Fare da soli in alcune circostanze e soprattutto quando non si ha una sufficiente conoscenza della materia edilizia può risultare controproducente, in questi casi meglio dunque non rischiare nulla e affidarsi alle mani sapienti di un esperto, richiedendo preventivi a geometri specializzati.

Come risparmiare sui permessi?

Dopo aver individuato la tipologia di documenti necessari per i lavori che si andranno a compiere, è bene iniziare a calcolare la spesa per la parte burocratica, che ovviamente andrà a sommarsi al resto del preventivo.

Vi sono delle spese fisse che andranno affrontate, ma è comunque possibile risparmiare scegliendo un professionista che sia competente, ma anche onesto.

Come riuscire a trovarlo? In questo senso è fondamentale richiedere più preventivi a differenti studi tecnici e confrontare le varie offerte. In questa maniera sarà possibile risparmiare scegliendo la proposta più conveniente.

Il preventivo dipenderà da diversi fattore, tra cui la tipologia di ristrutturazione e la documentazione necessaria, oltre ovviamente alla complessità della pratica.

Il preventivo dovrà essere gratuito ed è consigliabile confrontarne da 3 a 4 così da avere un giusto termine di paragone.