Contratto di affitto 4+4: scarica il modello fac-simile gratis

Qui trovi un modello di contratto di affitto da compilare per la locazione di un immobile destinato ad abitazione principale. La formula del contratto è quella a canone libero 4+4. Ecco tutte le info che devono conoscere proprietario e inquilino.

Nel linguaggio giuridico si parla di contratto di locazione abitativa, mentre contratto di affitto è l’espressione comunemente utilizzata da proprietari e inquilini. Il fac-simile in questa pagina consente di organizzare in forma scritta i principali accordi tra il locatore, cioè chi concede l’immobile, e il conduttore, cioè l’inquilino.

Il modello riguarda un contratto di affitto abitativo a canone libero con durata iniziale di quattro anni e rinnovo ordinario per altri quattro. Non deve essere utilizzato (se non con modifiche e adattamenti) per locazioni transitorie, locazioni a canone concordato, immobili commerciali o affitto di terreni.

Modello online di contratto di affitto 4+4 per uso abitativo (SCARICA GRATIS) ⬇️

Scarica il fac simile di contratto locazione per immobile a canone libero (versione editabile in Word)

Download esempio di contratto di locazione 4+4 (versione da stampare in PDF)

***NOTA BENE*** Puoi usare il modello come base per predisporre il contratto. Il documento deve essere completato con i dati reali delle parti e dell’immobile e adeguato alle condizioni effettivamente concordate. In presenza di comproprietari, clausole particolari, garanzie, sublocazione, cedolare secca o situazioni non ordinarie è prudente richiedere il parere di un legale specializzato in consulenza immobiliare.

Istruzioni per scaricare e compilare il modello di contratto di affitto

Per utilizzare il fac-simile e non incorrere in errori, conviene procedere in questo ordine.

• Inserire i dati completi di locatori e conduttori. In presenza di più soggetti, evitare formule generiche e indicare correttamente ciascun firmatario.

• Controllare indirizzo, dati catastali e pertinenze con la documentazione disponibile. Non copiare informazioni da vecchi contratti senza verificarle.

• Decidere se utilizzare il regime ordinario o la cedolare secca. Eliminare le clausole incompatibili con la scelta effettuata.

• Indicare canone annuo, rata mensile, scadenza e modalità di di pagamento.

• Inserire correttamente decorrenza e scadenza. Non lasciare campi vuoti o valori provvisori.

• Specificare l’importo della cauzione, gli oneri accessori e il criterio di conguaglio.

• Se l’immobile è arredato, descrivere gli oggetti consegnati e il loro stato. Registrare letture dei contatori e chiavi.

• Eliminare dal fac simile di contratto di affitto opzioni alternative, righe inutilizzate e formulazioni non applicabili.

• Firmare contratto e allegati e, quando opportuno, siglare le pagine e gli allegati.

• Rispettare il termine di 30 giorni per la registrazione del contratto e conservare ricevuta e documentazione collegata.

Che cos’è il contratto di affitto 4+4?

Il contratto 4+4 è una locazione abitativa a canone libero. Le parti possono stabilire liberamente l’importo del canone, mentre la durata è regolata dalla Legge 431/1998.

La durata iniziale non può essere inferiore a quattro anni. Alla prima scadenza il contratto si rinnova normalmente per altri quattro anni, salvo i casi specifici nei quali il locatore può negare il rinnovo secondo le condizioni previste dalla legge. Le sue caratteristiche principali sono:

• Immobile destinato a uso abitativo;
• Canone concordato liberamente tra le parti;
• Durata iniziale di almeno quattro anni;
• Rinnovo ordinario per altri quattro anni;
• Obbligo di forma scritta;
• Obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Quando utilizzare il modello di contratto di affitto a canone libero?

L’esempio di contratto di affitto 4+4 può essere utilizzato come punto di partenza quando:

• Il proprietario concede in locazione un appartamento o un’altra unità abitativa;
• L’immobile sarà utilizzato stabilmente come abitazione;
• Il canone è deciso liberamente dalle parti;
• Non si tratta di un immobile destinato a negozio, ufficio, deposito o altra attività.

Non è invece il modello corretto per il contratto abitativo a canone concordato 3+2; la locazione transitoria o turistica; il contratto per studenti universitari; il comodato d’uso gratuito; il contratto commerciale.

Cosa deve contenere un modello di contratto di affitto?

Un contratto ben predisposto deve rendere identificabili le parti, l’immobile, il canone, la durata e gli obblighi reciproci: non basta inserire nome, indirizzo e importo mensile. Nota bene: le clausole devono descrivere in modo chiaro come si svolgerà il rapporto.

Dati del locatore e del conduttore

Per ogni parte devono essere indicati almeno:

• Nome e cognome;
• Luogo e data di nascita;
• Codice fiscale;
• Indirizzo di residenza;
• Eventuale domicilio se diverso dalla residenza;
• Recapiti utili;
• Estremi del documento di identità.

Se l’immobile appartiene a più persone, occorre verificare chi deve comparire come locatore e chi è autorizzato a sottoscrivere il contratto. Se il conduttore è cittadino straniero, devono essere controllati anche i dati relativi al documento di identità e, quando necessario, al titolo di soggiorno.

Descrizione dell’immobile

L’immobile deve essere individuato senza ambiguità e quindi è opportuno indicare:

• Comune e indirizzo completo;
• Piano e interno;
• Numero dei vani;
• Pertinenze comprese nella locazione;
• Dati catastali (particella);
• Categoria catastale;
• Rendita catastale;
• Posto auto, cantina, soffitta o garage;
• Quote e tabelle millesimali pertinenti.

Se l’abitazione è arredata, conviene allegare un inventario firmato dalle parti, possibilmente accompagnato da fotografie sullo stato dei mobili e degli elettrodomestici.

Destinazione d’uso

Il contratto deve specificare che l’immobile sarà utilizzato per finalità abitative e indicare, quando opportuno, le persone che vi abiteranno stabilmente.

La destinazione d’uso non va trattata come una formula secondaria: utilizzare l’immobile per un’attività diversa da quella concordata può generare contestazioni e conseguenze contrattuali.

Durata e decorrenza

Nel modello di contratto a canone libero devono essere espresse con precisione:

• Data di inizio;
• Data della prima scadenza;
• Disciplina del rinnovo;
• Termini e modalità delle comunicazioni.

Per un normale contratto di locazione il testo deve riportare correttamente la durata stabilita nel rispetto della disciplina 4+4.

Canone di locazione

Il documento firmato e sottoscritto dalle parti per accettazione deve indicare:

• Canone annuo;
• Importo delle rate;
• Frequenza del pagamento;
• Giorno entro il quale pagare;
• Metodo di pagamento;
• Conseguenze del ritardo o del mancato pagamento.

È preferibile utilizzare per il pagamento strumenti tracciabili, come il bonifico, e conservare le ricevute. L’importo effettivamente richiesto al conduttore deve coincidere con quello riportato nel contratto scritto e registrato. La legge considera nulla ogni pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore rispetto a quello contrattualmente stabilito.

Deposito cauzionale

La caparra d’affitto serve a garantire il locatore rispetto a eventuali danni o obbligazioni non adempiute. Non rappresenta automaticamente un pagamento anticipato degli ultimi canoni.

La Legge 392/1978 stabilisce che il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone e che è produttivo di interessi legali da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno. Nel contratto è opportuno specificare:

• Importo versato;
• Data e modalità del versamento;
• Numero di mensilità corrispondenti;
• Condizioni per la restituzione;
• Eventuale compensazione con danni o somme rimaste insolute.

La restituzione non dovrebbe essere descritta come automatica prima della verifica dello stato dell’immobile e della situazione dei pagamenti.

Spese condominiali e oneri accessori

Nel contratto devono essere chiaramente distinti i seguenti elementi:

• Canone di locazione;
• Spese condominiali ordinarie;
• Eventuali acconti mensili;
• Utenze;
• Tassa sui rifiuti.

Formule troppo generiche come “tutte le spese sono a carico dell’inquilino” possono creare incertezze. È preferibile richiamare la disciplina applicabile e, quando disponibile, allegare una tabella di ripartizione delle spese tra proprietario e conduttore.

Stato di consegna dell’abitazione

Al momento della consegna è utile predisporre un verbale nel quale indicare:

• Stato di pareti, pavimenti e infissi;
• Funzionamento degli impianti;
• Letture dei contatori;
• Numero di chiavi consegnate;
• Arredi presenti.

Una descrizione con fotografie allegate precisa protegge entrambe le parti: il proprietario può dimostrare eventuali danni successivi e l’inquilino evita che gli vengano attribuiti problemi già presenti.

Quali documenti preparare prima della firma?

Prima di procedere alla redazione e firma del contratto di affitto a canone libero, le parti dovrebbero raccogliere:

• Documenti di identità e codici fiscali;
• Dati catastali dell’immobile;
• Attestato di prestazione energetica;
• Inventario degli arredi;
• Documentazione sulle pertinenze;
• Coordinate per il pagamento;
• Eventuali garanzie personali o bancarie.

L’elenco deve essere adattato alla situazione concreta. La presenza di più locatori, di un garante, di un usufruttuario o di particolari vincoli richiede una verifica aggiuntiva.

Cosa scegliere: canone ordinario o cedolare secca?

Il contratto 4+4 può essere registrato con il regime fiscale ordinario oppure, quando sussistono i requisiti, con l’opzione per la cedolare secca.

Nel regime ordinario, il reddito da locazione confluisce nella tassazione Irpef del locatore e si pagano le imposte previste per la registrazione. A tal proposito, le parti devono disciplinare la ripartizione dell’imposta di registro e possono inserire una clausola di aggiornamento del canone, se legittima e concordata.

Per le locazioni abitative in regime ordinario, l’Agenzia delle Entrate indica normalmente un’imposta di registro pari al 2% del canone. Nei contratti pluriennali può essere versata annualmente oppure per l’intera durata, secondo le modalità previste.

La cedolare secca è un regime opzionale riservato, in presenza dei requisiti, ai proprietari o titolari di un diritto reale di godimento che concedono in locazione immobili a uso abitativo. La cedolare sostituisce Irpef e relative addizionali sul reddito locativo, oltre alle imposte di registro e di bollo dovute per registrazione, risoluzione e proroga. Per i contratti a canone libero l’imposta sostitutiva è normalmente pari al 21% del canone annuo.

La scelta comporta però la rinuncia, per il periodo di validità dell’opzione, a chiedere l’aggiornamento del canone, compreso l’adeguamento ISTAT, anche quando tale aggiornamento sia previsto nel contratto. Per questo motivo il modello non deve contenere contemporaneamente, senza alternative chiare:

• Opzione per la cedolare secca;
• Richiesta automatica di aggiornamento ISTAT.

Quando la cedolare secca è scelta fin dall’inizio, l’opzione viene comunicata attraverso il modello RLI utilizzato per la registrazione. Prima della firma bisogna scegliere il regime applicabile e mantenere soltanto le clausole coerenti con tale scelta.

Come si registra il contratto di affitto?

Il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla data della stipula oppure dalla data di decorrenza, quando quest’ultima è anteriore. Non sussiste normalmente l’obbligo per le locazioni abitative che non superano complessivamente 30 giorni nell’anno tra le stesse parti. La registrazione può essere effettuata:

• Tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate;
• Presso un ufficio territoriale;
• Tramite un intermediario abilitato, per esempio l’agenzia immobiliare che ha gestito la trattativa.

Il servizio RLI web consente di registrare il contratto, gestire gli adempimenti successivi ed esercitare o revocare l’opzione per la cedolare secca. Può essere utilizzato anche per comunicare proroghe, cessioni e risoluzioni.

La registrazione non va confusa con la sola firma: sottoscrivere il contratto e conservarlo in casa non completa gli adempimenti fiscali previsti.

Chi deve registrare il contratto?

Locatore e conduttore sono entrambi interessati alla corretta registrazione del rapporto. L’Agenzia delle Entrate indica che la registrazione può essere eseguita dal proprietario o dall’affittuario. Nel contratto è comunque opportuno stabilire:

• Chi eseguirà materialmente la registrazione;
• Entro quale data;
• Come saranno ripartiti gli eventuali costi;
• Come saranno gestiti gli adempimenti successivi.

Affidare genericamente “la registrazione alle parti” senza indicare chi se ne occuperà può favorire ritardi o incomprensioni.

Rinnovo del contratto 4+4

Alla prima scadenza dei quattro anni, il rapporto si conferma tacitamente per altri quattro anni. Il locatore può negare il rinnovo alla prima scadenza soltanto nei casi e con le modalità previste dalla Legge 431/1998.

Alla seconda scadenza, ciascuna parte può attivare la procedura per proporre nuove condizioni o rinunciare al rinnovo, comunicando la propria intenzione con almeno sei mesi di anticipo. In mancanza della comunicazione, il contratto si rinnova alle medesime condizioni.

Recesso del conduttore

Quando ricorrono giusti motivi, il conduttore può recedere dal contratto, dando al locatore un preavviso congruo stabilito di comune accordo. Il contratto può riconoscere al conduttore condizioni più favorevoli, per esempio la possibilità di recedere in qualsiasi momento. Se si vuole introdurre questa facoltà, è necessario descrivere chiaramente:

• Termine di preavviso;
• Forma della comunicazione;
• Data dalla quale il recesso produce effetto;
• Obblighi di riconsegna;
• Pagamento di canoni e spese fino alla cessazione.

Risoluzione anticipata

La risoluzione avviene quando il rapporto termina prima della sua scadenza naturale, per accordo tra le parti o per altra causa prevista. La cessazione deve essere comunicata anche all’Agenzia delle Entrate tramite gli strumenti previsti.

Con la cedolare secca non è normalmente dovuta l’imposta di registro sulla risoluzione, ma rimane necessario comunicare l’adempimento.

Errori da evitare nel contratto di affitto

Qui di seguito un elenco di cose da non fare e da non sbagliare quando si prepara un contratto di locazione a canone libero.

• Usare il modello sbagliato: un contratto 4+4 non può essere trasformato in contratto transitorio modificando soltanto la durata. Ogni tipologia ha presupposti e disciplina propri.

• Lasciare campi vuoti: durata, date, importi, pertinenze e modalità di pagamento devono essere compilati prima della firma. Gli spazi non utilizzati dovrebbero essere eliminati o barrati.

• Inserire canoni diversi: il canone realmente richiesto deve coincidere con quello indicato nel contratto registrato. Accordi paralleli o somme aggiuntive non dichiarate possono essere nulli e generare conseguenze fiscali e legali.

• Prevedere una cauzione superiore ai limiti: il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone.

• Mantenere l’adeguamento ISTAT con la cedolare secca: durante l’opzione per la cedolare il locatore rinuncia agli aggiornamenti del canone, incluso quello ISTAT.

• Non descrivere lo stato dell’immobile: senza inventario e verbale di consegna diventa più difficile distinguere i danni successivi dai difetti già esistenti.

• Dimenticare la registrazione: la firma non sostituisce la registrazione. Il contratto deve essere registrato entro il termine previsto.

• Inserire clausole senza comprenderle: prelazione, visite del locatore, sublocazione, garanzie, responsabilità ed esoneri devono essere valutati nel loro contesto. Non tutte le formulazioni contenute in un fac-simile sono necessariamente adatte alla singola locazione.

Domande frequenti sul modello di contratto di affitto

Perché serve l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) quando si affitta casa?
La normativa nazionale disciplina il trasferimento delle informazioni sulla prestazione energetica anche in sede di locazione. Nel contratto è quindi opportuno inserire una clausola nella quale il conduttore dichiara di aver ricevuto la documentazione relativa alla prestazione energetica dell’immobile, secondo quanto richiesto per il caso concreto.

Il contratto di affitto deve essere scritto e registrato?
Sì. Per i contratti di locazione abitativa disciplinati dalla Legge 431/1998 è richiesta la forma scritta. E sì, deve essere registrato. Salvo le limitate ipotesi di locazioni che non superano complessivamente 30 giorni nell’anno tra le stesse parti. La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore.

A chi far redigere il contratto di affitto?
Per contratti complessi, contestazioni, dubbi sulle clausole o problemi legati alla gestione dell’immobile, è consigliabile una consulenza professionale. Sul forum dedicato alle consulenze legali immobiliari puoi chiedere un parere a un professionista.

Quanto dura un contratto di affitto 4+4?
La durata iniziale è di almeno quattro anni. Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro anni, salvo i casi previsti dalla legge.

A quanto ammonta il deposito cauzionale?
La caparra di affitto non può superare tre mensilità del canone di locazione. Produce interessi legali da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno. Gli interessi si calcolano applicando al deposito il tasso legale vigente nei singoli anni. Al termine della locazione, il deposito deve essere restituito dopo aver verificato lo stato dell’immobile e l’adempimento degli obblighi contrattuali.

Si può usare la cedolare secca con il contratto 4+4?
Sì, quando il locatore e l’immobile possiedono i requisiti previsti. Per un contratto a canone libero l’aliquota è normalmente del 21%.

Chi paga la registrazione del contratto?
Nel regime ordinario il contratto deve stabilire la gestione e la ripartizione dei costi secondo la disciplina applicabile. Con la cedolare secca non sono dovute le imposte di registro e di bollo per la registrazione, ma il contratto deve comunque essere registrato.

L’inquilino può lasciare la casa prima della scadenza?
Sì, il conduttore può recedere con un preavviso di sei mesi o anche meno, a seconda delle condizioni e degli accordi contrattuali. Il contratto può inoltre riconoscergli condizioni più favorevoli.

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