Contratto di comodato d’uso gratuito: scarica il modello fac-simile [GRATIS]

Stai pensando di cedere temporaneamente un immobile a un familiare o a un conoscente senza canone? Il contratto di comodato d’uso gratuito può essere lo strumento giusto. In questa guida trovi info su cos’è, come funziona, sconti fiscali e un modello fac-simile da scaricare gratuitamente in formato Word editabile e PDF.

Cos’è il comodato d’uso gratuito e quando si usa

Il comodato d’uso gratuito è un contratto disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del Codice civile, con cui una persona (comodante) consegna a un’altra (comodatario) un bene mobile o immobile, perché lo utilizzi per un certo periodo o per uno scopo preciso, con l’obbligo di restituirlo al termine. Tre sono gli elementi che caratterizzano l’istituto del comodato d’uso:

• Consegna del bene: il contratto non nasce solo dall’accordo scritto, ma dalla materiale messa a disposizione del bene.
• Gratuità: il comodatario non paga nulla per utilizzare il bene. Nessun canone, nessun corrispettivo. È proprio questo a distinguere il comodato dalla locazione: se c’è un pagamento legato al godimento del bene, si entra in tutt’altro territorio giuridico.
• Obbligo di restituzione: chi riceve il bene non ne diventa proprietario. Lo usa entro i limiti stabiliti e lo restituisce nelle stesse condizioni, salvo il normale deperimento d’uso.

Nella pratica, il comodato d’uso gratuito si incontra spesso in ambito familiare: un genitore che mette a disposizione un appartamento al figlio, un nonno che presta un locale a un nipote per avviare un’attività. Ma si usa anche tra privati, per esempio amici stretti o congiunti, oltre che per macchinari, attrezzature o veicoli.

Perché fare un contratto scritto di comodato d’uso

È importante sapere che il comodato non garantisce la stessa stabilità di una locazione. Il comodatario occupa una posizione più fragile: il diritto di utilizzo dipende strettamente dalle condizioni pattuite e, in certi casi, può cessare anche prima del termine previsto.

Dal punto di vista strettamente legale, il comodato può essere concluso anche verbalmente. Il Codice civile non impone la forma scritta come requisito di validità. Tuttavia, mettere tutto per iscritto è sempre la scelta più prudente, soprattutto quando si tratta di immobili. Un contratto scritto permette di fissare con precisione. In assenza di un documento chiaro, qualsiasi contestazione dovrà essere risolta con prove testimoniali o presunzioni, con tutto l’incertezza che ne deriva.

Contratto di comodato d’uso gratuito: download fac-simile

Entriamo nel merito del documento e vediamo come si scrive un contratto di comodato d’uso gratuito. Un documento ben redatto contiene i seguenti elementi:

• Dati anagrafici completi di comodante e comodatario (con codice fiscale);
• Descrizione precisa dell’immobile (indirizzo, dati catastali, categorie, rendita, superficie);
• Durata del contratto (determinata o indeterminata) e decorrenza;
• Uso consentito e divieti (sub-concessione, cambio destinazione d’uso);
• Ripartizione delle spese (ordinarie a carico del comodatario, straordinarie a carico del comodante);
• Condizioni dell’immobile alla consegna e obblighi di restituzione;
• Diritto di ispezione del proprietario;
• Foro competente per eventuali controversie;
• Clausola sulla registrazione e sulle spese relative.

💡 N.B. il modello è un punto di partenza. Per situazioni particolari – specialmente quando si vuole accedere all’agevolazione IMU – è consigliabile farsi assistere nella redazione del contratto di comodato d’uso gratuito da un professionista specializzato in contrattualistica immobiliare.

Quando va registrato?

Se il contratto di comodato d’uso gratuito ha per oggetto un bene immobile ed è redatto in forma scritta, deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla stipula. La registrazione comporta il pagamento dell’imposta di registro in misura fissa.

La registrazione non è solo un adempimento burocratico: è spesso una condizione necessaria per accedere ad agevolazioni fiscali, come la riduzione della base imponibile IMU nei rapporti tra genitori e figli.

Il caso del comodato d’uso gratuito casa tra genitori e figli

Tra tutte le situazioni in cui viene usato il comodato, quella più diffusa in Italia è probabilmente la concessione di un appartamento da parte di un genitore al figlio, affinché vi abiti senza pagare un affitto.

Apparentemente semplice, questa soluzione porta con sé alcune implicazioni che vale la pena conoscere prima di procedere. La distinzione più importante è tra comodato con termine e comodato precario.

Se viene fissata una durata, il figlio potrà occupare l’immobile fino alla scadenza stabilita, a meno che non si verifichino circostanze particolari. Se invece non viene indicato alcun termine, il rapporto è considerato precario e il genitore-proprietario potrebbe teoricamente richiedere la restituzione in qualunque momento.

Stabilire per iscritto durata e condizioni è quindi nell’interesse di entrambe le parti: tutela il figlio che ha pianificato la propria vita su quell’abitazione, e tutela anche il genitore che vuole evitare situazioni ambigue.

Lo sconto IMU del 50% per il comodato d’uso gratuito: requisiti e condizioni

Una delle ragioni per cui molti proprietari scelgono di formalizzare un contratto di comodato è la possibilità di ottenere una riduzione del 50% della base imponibile IMU sulla seconda casa.

Questa agevolazione è prevista dall’art. 1, comma 747 della Legge di Bilancio 2020, ma non è automatica: per ottenerla devono essere soddisfatte tutte le condizioni seguenti.

1. L’immobile deve essere concesso esclusivamente a figli o genitori (parenti in linea retta entro il primo grado). Non vale per fratelli, suoceri, nipoti o altri parenti.
2. Il familiare che riceve il bene deve utilizzarlo come propria abitazione principale.
3. Il proprietario deve possedere in Italia solo quell’immobile concesso in comodato, oltre alla propria abitazione principale (altri tipi di immobili, come box o negozi, non incidono).
4. Il comodante deve avere residenza e dimora abituale nello stesso Comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato.
5. L’immobile non deve essere di lusso: l’agevolazione non si applica agli immobili classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
6. Il contratto deve essere registrato: la registrazione all’Agenzia delle Entrate è condizione indispensabile per accedere al beneficio.

Se tutti questi requisiti sono soddisfatti, il calcolo dell’IMU avverrà sulla metà del valore catastale, con un risparmio concreto per il proprietario.

⚠️ Nota: dal 2025 non è più prevista l’aliquota agevolata dello 0,96% per chi possiede in Italia solo l’immobile concesso in comodato. Si applica l’aliquota ordinaria del Comune, calcolata però sulla base imponibile ridotta al 50%.

Il proprietario può riprendere l’immobile prima della scadenza?

Anche quando il contratto fissa una scadenza precisa, la legge prevede una tutela per il proprietario in situazioni di reale necessità. L’art. 1809, secondo comma, del Codice civile consente al comodante di esigere la restituzione immediata del bene se sopravviene un bisogno urgente e imprevedibile al momento della stipula.

Non basta un semplice ripensamento. Il bisogno deve essere concreto e serio: ad esempio la necessità di tornare ad abitare nell’appartamento, di ospitare un familiare in difficoltà, o di vendere l’immobile a causa di sopravvenute difficoltà economiche.

In caso di contestazione, sarà il giudice a valutare se le condizioni previste dalla legge sono effettivamente soddisfatte, tenendo conto del principio di buona fede e dell’affidamento creato nel comodatario. Questa possibilità conferma ancora una volta che il comodato non garantisce una tutela paragonabile a quella di un contratto di locazione: la stabilità del comodatario dipende molto dal rapporto fiduciario con il proprietario e da quanto il contratto è stato redatto con cura.

Domande frequenti sul comodato d’uso gratuito

Il contratto di comodato d’uso gratuito deve essere registrato?
Se riguarda un immobile ed è redatto in forma scritta, sì: la registrazione deve avvenire entro 20 giorni dalla stipula, con pagamento dell’imposta di registro in misura fissa.

Quanto può durare?
Non c’è una durata minima obbligatoria. Può avere una scadenza fissa oppure essere a tempo indeterminato. In quest’ultimo caso, il proprietario può richiedere la restituzione in qualunque momento se sopravviene un bisogno urgente e imprevedibile, ai sensi dell’art. 1809 c.c. Il bisogno deve essere concreto e verificabile.

Il comodatario può stabilire la residenza nell’immobile?
Sì, può trasferire la propria residenza purché vi dimori abitualmente. È buona norma che il contratto lo preveda esplicitamente.

Cosa succede se l’immobile non viene restituito alla scadenza?
Il proprietario ha il diritto di agire in giudizio per ottenere il rilascio forzoso e può richiedere un risarcimento del danno, calcolato anche in base al valore locativo dell’immobile.

Chi paga l’IMU sul bene immobile dato in comodato?
Il pagamento dell’IMU spetta sempre al proprietario (comodante), anche se l’immobile è occupato da un’altra persona.