Come affrontare le variazioni del progetto nei lavori di ristrutturazione?

Le variazioni di progetto possono causare grattacapi dal punto di vista economico e tecnico. Impariamo a gestirle al meglio e a prevenire l’insorgenza di problemi irreversibili.

Il primo passo per affrontare al meglio le variazioni di progetto è inquadrare la questione, definire il concetto.

Infatti, il significato tecnico del termine potrebbe risultare diverso da quello che l’immaginario collettivo gli assegna.

Scopriamo quindi di cosa parliamo e poi come fronteggiare i diversi scenari.

Cosa sono le variazioni di progetto nei lavori edili?

Le variazioni di progetto sono modifiche al piano originale proposte e apportate durante l’esecuzione dei lavori.

Tali cambiamenti possono rendersi necessari per adeguarsi a nuove esigenze del committente, per risolvere imprevisti tecnici emersi in cantiere o per ottimizzare soluzioni costruttive. Il tratto tipico delle variazioni, dunque, è la necessità.

Ecco qualche esempio di variazione necessaria:

• Adeguamento strutturale per normative sismiche: durante la ristrutturazione, le analisi in loco potrebbero suggerire che la struttura portante non soddisfa le attuali normative antisismiche. Ecco che si rende necessario rinforzare pilastri e travi o introdurre nuovi elementi strutturali per garantire la sicurezza dell’edificio.

• Sostituzione di materiali pericolosi: durante i lavori può emergere qualche elemento in amianto prima nascosto sotto altri rivestimenti. Ecco che si opta per la procedura di bonifica amianto, operando per l’appunto una variazione di progetto.

• Sostituzione di materiali costosi: il prezzo di alcuni materiali potrebbe salire vertiginosamente a causa dell’inflazione o di qualche shock dell’offerta. Ecco che si elabora una variazione, la quale ovviamente consiste nell’impiego di materiali meno costosi.

Come negoziare le variazioni del progetto con l’appaltatore?

Il committente non è certo obbligato ad accettare le variazioni di progetto. In teoria, queste sono necessaria. Nella pratica, sono sempre soggette a una qualche forma di contrattazione. Ciò accade perché, in buona parte dei casi, le variazioni di progetto potrebbero far comodo all’impresa edile o addirittura fare i suoi interessi. Insomma, non sono strettamente necessarie. Ma ecco qualche consiglio utile.

• Farsi assistere da un tecnico di fiducia: soluzione molto utile. Un esperto può valutare le modifiche proposte dall’impresa edile, verificare l’effettiva necessità e prevenire possibili tentativi di gonfiare i costi. La presenza di un professionista aiuta anche a interpretare correttamente i documenti tecnici e contrattuali, favorendo una negoziazione più equa. Di base, sopperisce alla fisiologica mancanza di competenze del committente.

• Verificare l’obbligatorietà delle variazioni: prima di accettare qualsiasi modifica, è importante capire se essa è realmente necessaria (magari per motivi normativi o tecnici). In molti casi, l’impresa potrebbe proporre variazioni non strettamente necessarie, che possono essere evitate o ridiscusse.

• Minacciare il ricorso alle vie legali: qualora la trattativa non porti a risultati soddisfacenti, si può far leva sulla possibilità di ricorrere a un’azione legale. Questo può incentivare l’impresa a trovare un accordo più vantaggioso per il committente, evitando controversie giudiziarie. L’ordinamento italiano prevede la diffida ad adempiere, uno strumento efficace per intimare l’esecuzione di determinate azioni e una scadenza precisa.

Quali documenti sono necessari per formalizzare le variazioni del progetto?

Le variazioni del progetto sono un fenomeno diffuso e, in quanto tale, ben codificato.

Se l’impresa edile è onesta, e quindi procede secondo il buon senso e rispettando la legge, produrrà come minimo i seguenti documenti.

• Nuovo preventivo o preventivo aggiuntivo: questo documento è fondamentale per determinare i costi associati alle modifiche del progetto. Inoltre, serve a garantire trasparenza tra le parti, in quanto chiarisce gli aspetti economici della variante e previene eventuali contestazioni future.

• Relazione tecnica sulla variante: documento essenziale per descrivere in dettaglio le modifiche apportate. Esso, inoltre, giustifica la necessità della variazione e assicura che le nuove soluzioni proposte siano conformi alle normative tecniche e alle esigenze del progetto.

• Comunicazione via PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno: questa soluzione ha lo scopo di formalizzare la richiesta di variazione presso il committente e garantisce la tracciabilità della comunicazione. La prospettiva, ovviamente, è la prevenzione di contestazioni future.

Quali sono i rischi associati alle variazioni del progetto?

I rischi associati alle variazioni di progetto sono numerosi. Alcuni dei quali sono addirittura scontati. In generale, riguardano più ambito, dalla gestione delle finanze alla tempistica.

• Aumento dei costi: ogni modifica rispetto al progetto originale può comportare spese aggiuntive. Queste possono essere dovute all’impiego di nuovi materiali, a un crescente fabbisogno di manodopera e consulenze tecniche. Questo porta a sforare il budget inizialmente concordato, generando tensioni tra le parti coinvolte.

• Dilazione dei tempi: le varianti al progetto spesso richiedono nuovi approvvigionamenti, permessi o verifiche tecniche, determinando inevitabilmente ritardi nella consegna finale dell’opera. Il prolungamento dei lavori può incidere negativamente sulle scadenze pianificate, compromettendo anche la disponibilità di risorse.

• Risultati non coerenti: le modifiche al progetto aumentare la distanza tra l’idea di base e il risultato finale, deludendo così le aspettative del committente. Questo rischio, ovviamente, aumenta quando le variazioni non sono state accuratamente valutate o discusse in dettaglio.

Come prevenire le problematiche conseguenti alle modifiche di progetto in corso d’opera?

Il miglior modo per ridurre i rischi legati alle variazioni di progetto è scegliere bene l’impresa edile. Chi individua una impresa edile onesta e competente, gode di garanzie chiare: trasparenza nella gestione e nelle proposte di variazioni di progetto.

Come scegliere l’impresa? È la classica domanda da un milione di dollari. Valutare una realtà complessa dall’esterno è difficile, e spesso i feedback in rete non sono affidabili. È utile, piuttosto, fare riferimento a chi ha già dovuto compiere una scrematura.

Per esempio, i portali specializzati. I più affidabili sono quelli che offrono un servizio gratuito per chiedere preventivi online, come Edilnet.it, che conta su un network di professionisti certificati e di selezionate imprese di ristrutturazione casa.