Allineamento catastale: cosa è e quando si deve richiedere?

L’allineamento catastale è un provvedimento che viene preso in caso di incongruenze dei dati depositati in catasto. E’ fondamentale in quanto propedeutico a molte attività. Ne parliamo in questo articolo, fornendo una panoramica delle operazioni da fare e circoscrivendo le condizioni che le rendono assolutamente necessario.

Cos’è l’allineamento catastale?

Il concetto di allineamento catastale è di semplice comprensione, anche perché è lo stesso nome a suggerirne il significato. Con allineamento catastale si intendono le operazioni di correzione dei dati catastali, laddove questi palesino una difformità rispetto allo stato di fatto di un fabbricato.

Di norma, l’allineamento catastale non genera grandi preoccupazioni. Ciò avviene quando le differenze tra quanto rappresentato nelle risultanze catastale e la realtà sono frutto di errori formali, di una trascrizione errata di informazioni, di sviste etc.

Quando invece le differenze sono date da un abusivismo edilizio, e quindi da modifiche apportate ma mai dichiarate, allora la questione si complica. Prima di procedere con l’allineamento catastale, è necessario sanare l’abuso, sempre che sia possibile sanarlo. A tal proposito, è bene rammentare che gli abusi sono un reato penale e cagionano anche una perdita economica notevole.

E’ bene rammentare anche che la possibilità di risanamento – eccettuati i condoni – è riservata solo ai lavori che all’epoca della variazione avrebbero rispettato le norme di legge, se fossero stati “coperti” da titolo abilitativo. Ovvero, il risanamento è disponibile limitatamente ai lavori possibili ma non dichiarati, piuttosto che ai lavori non solo manchevoli di dichiarazione ma anche “impossibili”.

Quando serve l’allineamento catastale?

Nella stragrande maggioranza dei casi, gli errori che impongono un allineamento riguardano:

• L’intestazione. Molto banalmente, la visura riporta il nome dei proprietari in modo errato. L’errore può coinvolgere anche il codice fiscale e altre informazioni anagrafiche.

• L’indirizzo del fabbricato. Errori di battitura o il mancato aggiornamento del cambio del nome della via può portare a discrepanze tra quanto riportato in visura e la realtà.

• La rappresentazione grafica della planimetria. A meno di abusi edilizi, si tratta sempre di un errore nell’elaborazione della mappa.

• La metratura. Stesso discorso: la visura può riportare per svista o errore di battitura un numero sbagliato di metri.

• Altri dati catastali. Foglio, particella o subalterni possono essere riportati in modo errato.

Dunque, si può affermare che l’allineamento catastale sia necessario quando si ravvisano discrepanze riguardanti le voci appena riportate. Ovviamente esse sono un “campionario” delle voci soggette a errore. Un campionario, però, molto rappresentativo.

In realtà, la necessità di procedere con l’allineamento catastale si fa veramente stringente quando vi si sta per stipulare un atto notarile. In quel caso, infatti, vi è l’obbligo di conformità tra i dati catastali e lo stato di fatto.

Allineamento catastale: normative?

Il notaio non è tenuto a verificare la conformità sostanziale. In buona sostanza, non indaga sulle reali condizioni dell’immobile. Il suo compito è verificare la conformità a livello documentale, ovvero che tutti i documenti riportino coerentemente i dati relativi all’immobile. A fare fede è la dichiarazione del disponente, ovvero del proprietario, che “assicura” la corrispondenza tra documenti, e quindi anche i dati catastali (riportati in visura) e la realtà delle cose.

Ciò significa che si può fare i furbi? La risposta è no. Un atto stilato sulla base di una non conformità è in realtà un atto nullo. Da qui l’importanza di procedere con l’allineamento catastale.

Vi sono comunque delle eccezioni.

• Atti riguardanti unità collabenti, ovvero appartenenti alla categoria F/2.

• Atti riguardanti fabbricati in corso di costruzione, ovvero appartenenti alla categoria F/3.

• Lastrici solari (categoria F/5).

In ogni caso, non vi è obbligo di allineamento catastale quando il passaggio di proprietà avviene a seguito di una successione ereditaria o di una sentenza (es. vendita all’asta).

A chi rivolgersi per l’allineamento catastale?

In linea teorica, se l’errore è puramente formale e non è dovuto a un abuso edilizio, è possibile procedere da soli. La stragrande maggioranza delle correzioni può essere richiesta online, attraverso i canali predisposti dal catasto stesso (o per meglio dire dall’Agenzia delle Entrate).

In questo caso, è necessario allegare gli estremi degli atti che dimostrano l’errore e suggeriscono l’informazione esatta da integrare: rogiti, denunce di variazione etc.. In alternativa, magari per velocizzare il processo di allineamento, è possibile rivolgersi direttamente agli sportelli fisici.

Il consiglio, comunque, è di fare riferimento a un professionista, sia esso un geometra, un architetto, un commercialista. Siamo nel regno della burocrazia “avanzata”, dunque l’errore è dietro l’angolo. Sbagliare, in questo caso, significa perdere tempo e denaro (le correzioni non sono gratuite). Poi, per avere un’idea di quanto possa costare un allineamento catastale, suggeriamo la lettura della nostra guida “Correzione dati catastali: quali i costi?“.

Perché richiedere più preventivi?

L’ideale è individuare un professionista che costi poco e che valga molto. Come fare? Fondamentale è l’uso intelligente del preventivo. Contattate più professionisti, chiedete a tutti il preventivo, confrontateli.

Solo in questo modo è possibile contestualizzare i prezzi, e riuscire a capire quando un professionista è conveniente e quando non lo è.

Contattare i professionisti personalmente e uno per uno non è il massimo della vita. Anzi è lungo e faticoso. Meglio fare riferimento ai portali di confronto preventivo, che propongono ipotesi di prezzo immediatamente consultabili e confrontabili.

Il miglior portale di confronto preventivi per questo genere di servizi (e non solo) è Edilnet.it. Spicca infatti per un parco professionisti abnorme e competente, per una interfaccia “easy”, adatta a tutti.