Permesso di costruire in sanatoria: quando è necessario e come si ottiene

La sanatoria relativa agli interventi edilizi avviene attraverso il rilascio di un permesso per costruire, a patto che le opere da sanare siano conformi alla normativa urbanistica-edilizia.

Infatti, il presupposto assolutamente necessario, secondo quanto previsto dal D.P.R. 380/2001, per l’ottenimento del permesso di costruire in sanatoria per tutte quelle opere fatte senza il preventivo rilascio del titolo edilizio, è che l’intervento sia conforme alla normativa urbanistica-edilizia in vigore sia all’atto della sua realizzazione che al momento della presentazione della richiesta.

Un argomento complesso e delicato su cui proveremo a fare la dovuta chiarezza per capire esattamente in cosa consiste, quando è necessario e come si ottiene il permesso di costruire in sanatoria.

Che cos’è il permesso di costruire

Il permesso di costruire è un procedimento amministrativo rilasciato dall’autorità del Comune competente prima dell’inizio dei lavori. Un’autorizzazione atta a certificare la corretta rispondenza delle opere da realizzare con la norme in vigore in materia edilizia e con la pianificazione urbanistica.

In linea di massima le nuove costruzioni e gli interventi di ristrutturazione di una certa portata sono quasi sempre soggetti al rilascio del preventivo permesso di costruire. Generalmente il permesso di costruire ha validità per 3 anni, ma esiste la possibilità di ottenere delle proroghe in particolari casi previsti dalla legge e da richiedere prima della scadenza temporale del titolo.

Una volta ottenuto il permesso, il richiedente ha un anno di tempo per iniziare i lavori e tre anni per completarli. Il permesso di costruire è stato introdotto dal decreto n. 380 del 6 giugno 2001 (Testo Unico dell’edilizia) del Presidente della Repubblica.

Questo decreto ha di fatto sostituito l’istituto precedente della concessione edilizia (legge n. 10 del 28 gennaio 1977). In seguito diverse amministrazioni regionali hanno legiferato in materia urbanistico-edilizia con norme tendenti a regolare il relativo ambito applicativo.

Il permesso va richiesto dai soggetti titolari ad effettuare gli interventi edilizi, la cui realizzazione sono appunto subordinati al suo rilascio. Alla domanda di permesso per poter costruire va allegato un progetto, redatto da un soggetto regolarmente abilitato ad esercitare la professione. Il progetto deve contenere in dettaglio le opere da realizzare ed attestarne la conformità urbanistica-edilizia e il rispetto di alcuni requisiti tecnici come quelli acustici, antisismici, etc.

Inoltre, quando l’intervento da effettuare va ad interessare quei tipi di beni soggetti a tutele particolari, allora per poter costruire serve il nulla osta rilasciato dall’ente deputato a tutelare il vincolo.

In cosa consiste e quando è necessario il permesso di costruire in sanatoria

Il permesso di costruire in sanatoria si differenzia dal condono edilizio in quanto è un provvedimento amministrativo generalmente consentito e quindi in vigore sempre, mentre il condono è un provvedimento straordinario al fine di sanare un sostanziale abuso edilizio, cioè la costruzione di opere contrarie alla normativa vigente e al piano urbanistico territoriale.

Il condono edilizio è un provvedimento momentaneo introdotto con un’apposita legge speciale e in base alla legge 47/1985, la prima che ha previsto il condono nel nostro Paese, è necessario effettuare l’accertamento di conformità. Tale accertamento è disciplinato dal D.P.R. 380/2001 ed è utile a sanare gli abusi formali (realizzazione di edifici senza permesso).

Il permesso di costruire in sanatoria si può invece ottenere sempre se l’intervento edilizio è stato effettuato nel rispetto della normativa in materia di edilizia ed urbanistica vigente, sia all’atto della costruzione che al momento della presentazione della richiesta di sanatoria edilizia.

In poche parole stiamo parlando della doppia conformità, requisito indispensabile per il permesso di costruire in sanatoria. La sanatoria edilizia si rende necessaria quando viene effettuato un intervento differente da quello indicato nel permesso di costruire ottenuto, in quanto se si decide di vendere la proprietà bisogna che quest’ultima sia perfettamente conforme al piano urbanistico.

Se intanto il Comune competente territorialmente ha optato per un Piano Regolatore nuovo, in questo caso la concessione del permesso è vincolato all’eventuale previsione di aumenti volumetrici contemplati nel Piano nuovo. Per regolarizzare gli interventi effettuati senza autorizzazione, inoltre, c’è da pagare una sanzione pari al doppio della somma prevista dal contributo di costruzione, un’ulteriore ragione per cui non effettuare alcun intervento edilizio irregolare.

Come si ottiene il permesso di costruire in sanatoria

Naturalmente fare richiesta di sanatoria non significa avere la garanzia di ottenere il permesso: è necessario seguire un iter burocratico ben definito e soddisfare precisi requisiti.

L’istanza per avanzare richiesta di permesso di costruire in sanatoria può essere fatta dal proprietario dell’edificio oggetto dell’abuso edilizio oppure dalla società responsabile della costruzione dell’immobile. Indipendentemente da chi presenta la domanda, serve presentare la richiesta preventivamente alla definitiva procedura sanzionatoria.

L’abuso edilizio va infatti represso non appena accertato, ma la sua sanabilità non è affatto un obbligo rientrante nella sfera dei compiti di vigilanza del Comune.

La sanatoria edilizia può essere sempre richiesta fino a quando le sanzioni per gli abusi edilizi non vengono emesse. In ogni caso, è possibile fare richiesta fino alla scadenza stabilita dall’autorità competente.

La domanda per ottenere il permesso di costruire in sanatoria può anche essere presentata prima della scadenza dei 90 giorni, termine dell’ingiunzione per ripristinare lo stato precedente dei luoghi.

Per la complessità e la delicatezza della pratica sarebbe opportuno affidarsi a un architetto oppure a un geometra di fiducia, una persona competente ed esperta capace di seguire passo passo la procedura burocratica prevista dalla legge.

Un modo valido per avere una maggiore garanzia sulla correttezza della domanda e per accelerare i tempi di disbrigo dell’intero iter procedurale. Fare tutto da soli a volte potrebbe voler dire rallentare i tempi e imbattersi in qualche grave imperdonabile errore.

La sanatoria edilizia è inoltre un permesso vincolato alla corresponsione del contributo di costruzione, con tale pagamento viene anche estinto il reato penale. Per la somma da pagare si fa riferimento all’art.16 del T.U. dell’edilizia e può essere pari al doppio della prevista sanzione.

Quando invece l’abuso edilizio è riconducibile a un intervento soltanto parzialmente difforme dal permesso concesso, la sanzione da pagare viene calcolata tenendo in debito conto le difformità rispetto al permesso di costruzione stesso. Corre l’obbligo di precisare che, nei casi di violazioni di cubatura, di altezza o superficie coperta non superiori al 2% rispetto alle misure riportate nel progetto di costruzione di una sola unità immobiliare, non si ha alcuna differenziazione rispetto al permesso ottenuto.

Nel valutare la possibilità di concedere la sanatoria edilizia le autorità competenti danno particolare importanza al principio dell’efficienza, per evitare attività poco utili e lo spreco di risorse. Quando il parere dell’amministrazione non viene comunicato entro il 60esimo giorno, la mancata comunicazione deve essere intesa come l’emanazione di un parere negativo.

In questo caso, l’interessato deve attivarsi per contestare la decisione contro il silenzio-diniego. La contestazione giurisprudenziale deve essere avanzata necessariamente entro i 60 giorni successivi, trascorso tale termine decade definitivamente il diritto di procedere alla contestazione. E’ bene quindi tenere bene in mente tali scadenze per allontanare i rischi di spiacevoli inconvenienti.