Permesso di costruire: guida completa 2024 sul “peso massimo” dei titoli autorizzativi

Il Permesso di Costruire è il titolo autorizzativo che incute maggior timore. Allo stesso tempo, è un titolo “sostenibile”, più facile da ottenere oggi di quanto non lo sia stato in passato. Scopriremo quindi anche come è cambiato questo titolo abilitativo edilizio, ma prima…

Prima però parliamo di quando è necessario il Permesso di Costruire, dei documenti che servono e dei passaggi da svolgere per ottenerlo, precisando le tempistiche e accennando ai costi.

Permesso di Costruire: cos’è e quando è necessario?

Inutile girarci attorno: il Permesso di Costruire è il titolo autorizzativo più problematico. Si caratterizza per un impegno dal punto di vista burocratico davvero elevato, per i costi superiori (e di gran lunga) a quelli di qualsiasi altro titolo autorizzativo, per meccanismi di approvazione poco accomodanti.

Dunque, scegliere gli interventi da realizzare anche in base al rischio di dover chiedere il Permesso di Costruire è più che legittimo. A tal proposito, è utile fornire una panoramica delle classi di intervento che richiedono questo impegnativo titolo.

• Nuove costruzioni: il Permesso di Costruire, in origine, è stato pensato proprio per le costruzioni ex novo, a prescindere dalla loro funzione. Abitazioni singole, condomini, edifici multifunzionali, strutture industriali e/o commerciali… Tutte, in prima battuta, richiedono il Permesso di Costruire.

• Modifiche alla volumetria: il Permesso di Costruire è una costante anche dei “semplici” lavori di ristrutturazione. Ovviamente, parliamo di lavori di una certa entità. Di base, tutti quelli che, oltre agli elementi strutturali e alla planimetria, incidono anche sulla volumetria. Insomma, quando si aggiunge o si toglie cubatura, è necessario il Permesso di Costruire.

• Cambio di destinazione d’uso: anche i cambi di destinazione d’uso, se vincolati all’esecuzione di opere edili, richiedono il Permesso di Costruire. Nella maggior parte dei casi, a prescindere dalla pesantezza delle opere in questione.

A certe condizioni, si può richiedere anche il Permesso di Costruire in sanatoria serve a risolvere i classici abusi edilizi. Se tali abusi sono solo formali, ovvero i lavori rispettano le normative ma sono stati realizzati senza autorizzazione, si può richiedere sempre. Altrimenti, è necessario procedere con un condono, sempre che il legislatore ne abbia predisposto uno (sono frutto di leggi speciali).

Per quali interventi serve il PdC?

Nel paragrafo precedente abbiamo presentato le classi di intervento associate al Permesso di Costruire. In questo, presentiamo una lista degli interventi sic et simpliciter.

• Ampliamento orizzontale di edifici esistenti, ovvero aggiunta di locali nel pian terreno.

• Sopraelevazione, ovvero costruzione di ulteriori piani.

• Interventi finalizzati al cambio di destinazione d’uso. Per esempio, l’installazione di impianti in strutture agricole al fine di rendere la struttura medesima abitabile.

• Aumento delle unità immobiliari.

• Qualsiasi altro intervento che modifica la volumetria di un edificio o di una porzione di esso.

Che differenze ci sono con gli altri titoli autorizzativi in edilizia?

Giunti a questo punto, è bene dare un’idea delle differenze tra il Permesso di Costruire e gli altri titoli autorizzativi. Il solco è infatti piuttosto profondo e riguarda molti parametri.

• Interventi: come abbiamo visto, il PdC è associato alle nuove costruzioni, agli interventi che impattano sulla volumetria, ai cambi di destinazione d’uso. Contestualmente, la SCIA è riservata agli interventi sulle strutture e la CILA agli interventi che si limitano a modificare la planimetria.

• Costi: il Permesso di Costruire costa svariate migliaia di euro. A seconda dell’entità dei lavori, può superare i 10.000 euro. La SCIA, di contro, non va oltre i 2-3mila euro. La CILA, invece, si limita a 500-1000 euro. Per inciso, questi prezzi comprendono anche le parcelle del tecnico.

• Tempi: i tempi per il rilascio della CILA sono istantanei in quanto i lavori possono iniziare subito dopo il deposito della domanda. Quelli per la SCIA invece non superano i 30 giorni. In virtù del meccanismo che lo caratterizza, che chiariremo tra poco, i tempi per il PdC possono protrarsi anche per mesi e mesi.

• Meccanismo: la CILA si ottiene in autodichiarazione, la SCIA no, ma nei fatti i lavori si possono iniziare anche senza parere esplicito dell’ente. Il Permesso di Costruire, invece, è vincolato al meccanismo del silenzio-diniego (se si escludono alcune rarissime eccezioni).

Come si ottiene e quanto tempo ci vuole?

Per ottenere il Permesso di Costruire bisogna depositare la relativa domanda all’urbanistica del comune in cui avverranno i lavori. La domanda contiene molti documenti, tra cui il progetto, una relazione asseverata, i documenti anagrafici del richiedente e quelli che attestano la possibilità, da parte sua, di procedere con i lavori.

L’ente, a quel punto, ha 10 giorni di tempo per nominare un responsabile del procedimento. Questa figura, poi, ha 60 giorni di tempo (dalla presentazione della domanda) per formulare un parere.

La palla passa quindi al dirigente o al responsabile dell’ufficio, che ha 30 giorni di tempo dalla formulazione del parere per procedere con l’approvazione. I 30 giorni diventano però 40 se si verificano eventi “ostativi”.

Dunque, il rilascio del Permesso di Costruire non dovrebbe richiedere più di 90-100 giorni. Peccato che in una parte consistente dei casi, l’ente non riesca a rispettare queste tempistiche. Il problema è che il PdC è a forte rischio di invalidazione. Ciò accade quando:

• I lavori non iniziano entro un anno.

• I lavori non vengono terminati entro tre anni.

Le condizioni appaiono restrittive? Rispetto agli altri titoli lo sono, non c’è dubbio. Nondimeno, il Permesso di Costruire ha subito una semplificazione progressiva nel corso degli anni.

Permesso di Costruire: come risparmiare

Il Permesso di Costruire costa molto. Tuttavia, lascia la porta aperta a qualche tentativo per risparmiare. Ovviamente, nulla si può fare per i diritti di segreteria e i vari oboli che è necessario rendere alle istituzioni.

L’azione va focalizzata sulla parcella del tecnico che cura l’asseverazione, il progetto, il deposito della domanda etc. In quel caso, si apprezza una certa variabilità di prezzo. Come sfruttarla? Semplice, brandendo con astuzia l’arma del preventivo.

Si tratta di chiedere preventivi a più professionisti e confrontarli al fine di individuare la soluzione più conveniente. La richiesta non andrebbe fatta manualmente, in quanto ciò risulta faticoso e fa perdere molto tempo.

Se hai bisogno di consulenza tecnica per il Permesso di Costruire puoi usare il servizio gratuito di Edilnet.it, che ti mette in contatto coi migliori professionisti di zona ai quali chiedere preventivi online dettagliati, omogenei e facili da analizzare.