DOCFA, cosa è e quando è necessario

Modificare o costruire un immobile sono attività complesse che richiedono molto tempo, soprattutto per quanto riguarda l’aspetto burocratico. Gli adempimenti necessari sono moltissimi e cambiano a seconda del Comune nel quale ricade l’ubicazione dell’immobile. L’Agenzia delle Entrate, con i suoi Uffici del Territorio, gestisce il flusso di informazioni proveniente dai professionisti incaricati dai cittadini ad operare sui propri immobili tramite il Docfa.

Che cosa è un DOCFA?

Per eseguire tale operazione è messo a disposizione dall’Agenzia uno strumento software gratuito che permette la compilazione e l’invio del Docfa da parte dei professionisti.

Il Docfa, Documento Catasto Fabbricati, è la dichiarazione da presentare al catasto per informarlo circa le principali variazioni immobiliari. Dal 1° giugno 2015 vige l’obbligo di trasmissione informatica di tale dichiarazione, nell’ottica della continua digitalizzazione della Pubblica Amministrazione.

In quali casi il DOCFA è necessario?

È obbligatorio l’utilizzo del Docfa quando ci si trova di fronte ad una nuova costruzione, si ha quindi un nuovo accatastamento, su un’area che il Comune ha dichiarato essere edificabile.

In tal caso il terreno sul quale è stato costruito l’immobile è solitamente graffato, cioè unito, al fabbricato e andrà a incidere sulla rendita catastale dello stesso. Il caso più frequente di utilizzo del Docfa si ha quando si eseguono delle variazioni di rilievo all’immobile come il cambio di destinazione d’uso o della consistenza.

Si va dallo spostamento dei muri interni ai lavori di ristrutturazione profonda che portano a un aumento del valore reale del fabbricato. Ad esempio il semplice cambio degli infissi non porta l’obbligo di presentare il Docfa, mentre l’abbattimento di un muro interno e il cambio di pavimentazione interna sì.

Rientrano nell’obbligo di dichiarazione anche le unità afferenti, al di là che insistano su aree di corte, aree urbane o in sopraelevazione. Infine è necessario presentare il Docfa anche quando vi siano variazioni che si riferiscono ai beni comuni non produttivi di reddito urbano.

Particolare attenzione va posta agli immobili per i quali non scatta l’obbligo di Docfa, perché si potrebbe rientrare in questa categoria evitando una serie di spese e di adempimenti. Per esempio i manufatti che non sono stabilmente infissi al suolo, quelli che hanno una superficie coperta che non raggiunge gli 8 metri o le tettoie con un’altezza inferiore a 1,80 metri con una volumetria inferiore ai 150 metri cubi.

Un accenno merita la questione legata alla rendita catastale dell’immobile che costituisce il più frequente motivo di scontro tra i professionisti e Uffici del Territorio. La rendita catastale, nelle intenzioni del legislatore, è la cifra che sta a indicare il reddito potenziale dell’immobile e sul quale solitamente si calcolano i tributi.

Tale dato è uno degli elementi fondamentali inseriti dal professionista nel Docfa ma che è suscettibile di variazione d’ufficio da parte del Catasto entro 1 anno dalla presentazione della dichiarazione. Da qui discende l’importanza di affrontare la questione col proprio professionista in modo serio e scrupoloso, perché le conseguenze concrete potrebbero essere molto rilevanti.

Quali documenti servono per presentare il DOCFA?

I documenti che devono essere presentati per impostare una dichiarazione DOCFA sono tre. Il primo riguarda l’attestazione della proprietà dell’immobile. Potrebbe trattarsi di un comune atto di compravendita tra soggetti, di una donazione o di una successione, al di là che sia di tipo legale o testamentaria.

In secondo luogo sono necessari i documenti di riconoscimento dei soggetti titolari del diritto di proprietà.

Infine occorre inviare la SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio attività, il condono edilizio, il permesso di costruire e qualsiasi altro atto che certifichi l’avvenuta variazione dell’immobile e il relativo assolvimento degli oneri comunali posti a carico del cittadino che ha beneficiato dei lavori edilizi.

Quanto costa il DOCFA?

Il costo amministrativo del Docfa è decisamente contenuto e varia a seconda del tipo di immobile di cui si tratta. Il prezzo varia anche da professionista a professionista quindi è sempre preferibile richiedere più di un preventivo gratuito, così da confrontare più offerte e scegliere la più conveniente.

Capita infatti a volte che dei tecnici non proprio onesti chiedano più del dovuto per questa tipologie di servizi. Comparando due o tre preventivi permette di rendersi conto del reale costo dell’operazione. La fregatura è sempre dietro l’angolo! Fidarsi è bene…

L’Agenzia delle Entrate non distingue le nuove costruzioni dalle variazioni in quanto ciò che si va a pagare è il servizio di gestione della dichiarazione e del conseguente cambiamento dei dati dell’immobile.

Per i fabbricati con destinazione ordinaria il dovuto è pari a € 50,00. Rientrano in questa fattispecie gli immobili di categoria A, cioè quelli abitativi e gli uffici, di categoria B, quelli utilizzati per svolgere una funzione pubblica come gli ospedali e gli uffici pubblici, infine la categoria C, dai negozi ai box passando per le tettoie e i magazzini.

Per gli immobili a destinazione speciale, di categoria D ed E come i capannoni o le chiese, l’importo sale a € 100,00.

In caso di ritardo della presentazione si va incontro a delle sanzioni il cui importo varia a seconda del tempo trascorso tra la scadenza e l’effettivo invio del Docfa.

Per quanto riguarda l’omissione, non solo si sarà soggetti a una consistente sanzione ma il rischio in alcuni casi è che vi siano dei risvolti penali.