Cila o Scia e i permessi per ristrutturare: cosa fare per non sbagliare?

La legge regola in maniera stringente i permessi per le nuove costruzioni e la ristrutturazione. Tuttavia, permangono delle occasioni di fraintendimento e ambiti ‘ostici’ per chi si appresta ai lavori edili. Dunque, è utile fornire le informazioni necessarie per chiedere il permesso giusto e non commettere errori ‘salati’.

Non c’è alcun dubbio e chi ha già qualche esperienza lo sa: la questione dei permessi per ristrutturare casa è complessa. Alla luce di ciò, è bene procedere con ordine, presentando i rischi di una sottovalutazione, fornendo una panoramica dei permessi e degli interventi da essi correlati, proponendo qualche best practices per non commettere errori.

Cosa succede se sbagli i permessi per ristrutturare?

Per alcuni i rischi derivanti da una sottovalutazione sono scontati, per altri non lo sono affatto. Da qui, la necessità di una panoramica esaustiva.

• Sbagliare il titolo abilitativo e produrre un abuso: sottovalutare l’importante del permesso per ristrutturare corretto significa esporsi agli errori, e un’autorizzazione errata può portare alla realizzazione di un abuso edilizio, con il rischio di sanzioni amministrative, ordini di demolizione o la necessità di una sanatoria, se possibile.

• Richiedere integrazioni e perdere tempo: sottovalutare significa anche produrre una domanda incompleta o imprecisa, il che comporta richieste di chiarimenti o documenti aggiuntivi da parte dell’ente competente, con inevitabili ritardi nell’inizio o nella prosecuzione dei lavori.

• Spendere più del dovuto: un errore nella scelta del titolo edilizio può tradursi in costi imprevisti, tra pratiche da rifare, multe e oneri aggiuntivi. Inoltre, un’irregolarità potrebbe compromettere future compravendite o accessi a bonus fiscali.

Come potete vedere, i rischi sono sia economici che legali, senza dimenticare che commettere errori sulla parte documentale per ristrutturare inficia le tempistiche e il corretto svolgimento del progetto.

Quali sono i permessi per ristrutturare e che tipo di lavori edili coprono?

Entriamo ora nel vivo del discorso ed elaboriamo una panoramica dei più comuni permessi per ristrutturare casa. Per farlo, sgomberiamo il campo da tutti gli scenari che, per fortuna, non richiedono alcun permesso: quelli relativi all’edilizia libera.

Fanno parte dell’edilizia tutte le manutenzioni ordinarie, che comportano interventi gravanti sulle finiture e simili. Per esempio, la sostituzione dei rivestimenti (compresi i pavimenti), dei serramenti (in assenza di modifiche alle dimensioni e/o alla forma), la tinteggiatura delle pareti e altro ancora. Per il resto, ci sono il Permesso di Costruire, la SCIA e la CILA.

CILA o SCIA o Permesso di Costruire?

Il Permesso di Costruire è il permesso relativo agli interventi di ristrutturazione pesante, che modificano la volumetria e/o cambiano la destinazione d’uso. Insomma, tutti quei lavori che trasformano l’immobile in qualcos’altro. Tra gli interventi più comuni, quelli che cagionano la richiesta di Permesso di Costruire sono gli innalzamenti o gli ampliamenti dell’immobile.

Tra oneri, tributi e parcella del tecnico si rischia di pagare parecchio. Per inciso, la parcella può essere elevata, in quanto il tecnico è chiamato a elaborare una ricca documentazione. Un dato cruciale: il Permesso di Costruire è l’unico permesso a richiedere il beneplacito dell’ente per l’inizio dei lavori.

La SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività, è il permesso per ristrutturare casa riservato agli interventi di manutenzione straordinaria e pesante. Nella stragrande maggioranza dei casi, si tratta di interventi che impattano su elementi strutturali e quindi richiedono calcoli di questo tipo. Qualche esempio? L’incamiciamento dei pilastri, oppure il rifacimento del tetto.

Bisogna prestare attenzione, perché talvolta si confonde la SCIA con il Permesso di Costruire. A chiarire la situazione è stato, non troppo tempo fa, il decreto legislativo n. 222 del 2016, noto come decreto SCIA 2. Tale norma ha stabilito che possono essere realizzati in SCIA i seguenti lavori:

• Interventi di manutenzione straordinaria che interessano elementi strutturali;

• Interventi di risanamento e restauro che interessano elementi strutturali;

• Interventi che, pur avendo valenza strutturale, non portino a un organismo diverso dall’originale; non impattino sulla volumetria, non modifichino la destinazione d’uso, non alterano la sagoma dell’edificio.

La SCIA impone uno sforzo documentale non da poco, ma rimane una “segnalazione”, e in quanto tale non necessita di permesso esplicito dell’ente per l’inizio dei lavori.

Infine, la CILA, Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata. Potremmo cavarcela dicendo che questo permesso è riservato a tutti gli interventi che – non essendo parte dell’edilizia libera – non richiedono né la SCIA né il Permesso di Costruire. Tuttavia, è bene specificare che la CILA è riservata agli interventi di manutenzione straordinaria ma leggera, che non richiedono un surplus di documentazione in quanto non impattanti su elementi strutturali. Certo, richiede comunque l’invio di una relazione e di un elaborato strutturale. Tra gli interventi che richiedono la CILA spiccano gli abbattimenti dei tramezzi e la modifica della disposizione di finestre e porte.

Dalla tabella si evince con plasticità la differenza tra i permessi per ristrutturare casa in termini di impegno richiesto, oltre che la corrispondenza con gli interventi più comuni.

Titoli edilizi ristrutturazione: qualche best practices

Approfondiamo ora la questione fornendo alcuni consigli per gestire serenamente la richiesta dei titoli abilitativi per la ristrutturazione:

• Scegliere con cura il professionista: un tecnico qualificato è essenziale per evitare errori nella richiesta dei permessi. Meglio optare per un professionista con esperienza specifica e una buona conoscenza delle normative locali, come ad esempio un geometra specializzato in pratiche edilizie.

• Chiedere allo Sportello Unico per l’Edilizia: prima di avviare qualsiasi pratica, è utile contattare l’ufficio comunale competente per ottenere informazioni chiare sui permessi necessari. Questo passaggio permette di evitare errori, chiarire eventuali dubbi e conoscere eventuali agevolazioni o vincoli urbanistici.

• Mettere in conto tempi lunghi e integrarli nel programma d’intervento: la burocrazia può richiedere più tempo del previsto, soprattutto in caso di richieste di integrazione o pareri da più enti. Considerare questi possibili ritardi aiuta a pianificare i lavori senza stress e senza compromettere le scadenze previste.

Ma davvero si può risparmiare sui permessi per ristrutturare?

La risposta richiede una premessa chiarificatrice: se gli oneri comunali sono “standard” non altrettanto si può dire della parcella del tecnico. Ed è su questo aspetto che è possibile risparmiare sui costi dei permessi edilizia. Come farlo? Mettendo in “concorrenza” i professionisti di zona, ovvero confrontando diversi preventivi non soltanto per individuare un’offerta più conveniente delle altre, ma anche per selezionare il tecnico giusto che ti accompagnerà in questa delicata fase del progetto di ristrutturazione.

Ecco perché occorre servirsi di strumenti che da un lato rilasciano preventivi dettagliati e omogenei, tali da facilitare l’analisi comparata, e dall’altro permettono di conoscere il professionista valutando la sua affidabilità e serietà attraverso le recensioni.

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