Cambio di destinazione d’uso: come procedere

Se si vuole realizzare un ufficio, un negozio o un’abitazione in un immobile già costruito, è bene informarsi preventivamente sulle autorizzazioni necessarie in modo da avviare la pratica per il cambio di destinazione d’uso. Questa formalità è essenziale per poter trasformare l’edificio o solamente una porzione di esso in una struttura con finalità differenti rispetto alla situazione precedente.

La normativa a riguardo è finalizzata a evitare il fenomeno dell’abusivismo edilizio permettendo al privato cittadino, eccetto certi casi disciplinati ad esempio per interesse storico e culturale, di rinnovare il proprio immobile.

Cambiare la destinazione d’uso non serve solamente all’amministrazione, in particolare al Piano Regolatore Generale Comunale (PRGC), ma è utile anche alla persona richiedente in quanto l’autorizzazione indica quali interventi edilizi debbano essere fatti per adattare l’edificio alla legislazione nazionale e territoriale.

In base alla consistenza dei lavori da effettuare bisogna, tramite l’ausilio di un tecnico o di un geometra, compilare la relativa pratica edilizia da consegnare all’Ufficio Tecnico del proprio Comune. In questo modo si ha la certezza di poter avviare la riqualificazione dell’immobile e di evitare spiacevoli disagi a cui si rischierebbe di andare incontro, come multe e sanzioni pecuniarie, operando senza concessione.

Destinazione d’uso di un immobile, di cosa si tratta?

Per comprendere meglio in che cosa consista il cambio di destinazione d’uso, è utile informarsi attraverso le indicazioni fornite dagli enti pubblici a riguardo.

Per destinazione d’uso si intendono i modi, le caratteristiche e le finalità di una costruzione immobiliare.

Presso il sito del Catasto è possibile verificare con precisione l’elenco delle categorie nelle quali sono iscritte le proprietà presenti sul territorio, spesso questa distinzione viene utilizzata per fini fiscali e tributari essendo indicate precise sotto categorie appartenenti al medesimo gruppo.

Tuttavia, il decreto legge n.133 del 12 settembre 2014, conosciuto con la denominazione decreto Sblocca Italia, ha semplificato le diverse classi riducendo il loro numero a 4: residenziale e turistico-ricettiva; commerciale; produttiva e direzionale; rurale.

Si ha cambiamento di destinazione d’uso quando l’immobile non viene più impiegato secondo il fine originale ma in base a un’altra e diversa funzione, con un effetto mitigato, ovviamente, all’interno della stessa categoria, si pensi al passaggio tra un’abitazione e un b&b.

Infatti, l’articolo 23 dello stesso decreto ammette la variazione entro la classe di appartenenza, tuttavia è bene tenere in considerazione la normativa territoriale. Sebbene sia una norma nazionale, ammette l’integrazione da parte delle leggi regionale e dei regolamenti comunali che possono disciplinare diversamente. Per questo motivo non solo è importante informarsi presso il Piano Regolatore del proprio Comune, ma anche presso gli uffici regionali consultando preferibilmente un tecnico specializzato facilitando la ricerca.

Una volta raccolte le informazioni necessarie si può procedere con la richiesta per cambiare la destinazione d’uso del proprio immobile.

Negli ultimi decenni questo strumento è stato ampiamente utilizzato per riqualificare gli edifici divenuti obsoleti o dismessi, in particolare vecchie officine e fabbriche che, in seguito a precisi interventi edilizi secondo i regolamenti appositi, vengono trasformate in appartamenti alla moda dal design industriale oppure in musei o centri culturali.

Come fare il cambio di destinazione d’uso?

Prima di richiedere il cambio di destinazione d’uso è fondamentale informarsi sulle caratteristiche dell’immobile e sulle norme territoriali in vigore, precisamente le Norme di Attuazione del Piano Regolatore Generale Comunale.

Ciò che serve è conoscere la normativa sulla zona in cui l’edificio è ubicato per conoscere quali modifiche possano essere fatte e quali interventi edilizi siano ammessi. Essendo una disciplina locale è soggetta a mutamenti in base all’amministrazione, pertanto può differire in base all’area diventando più articolata o più semplice a seconda del caso.

Attraverso il Piano Regolatore, dunque, si ha la conferma o la negazione della possibilità di cambiare la destinazione d’uso in circa 7-10 giorni, in caso di esito positivo si può procedere con i passaggi successivi. La valutazione dell’ammissibilità è fatta attraverso criteri catastali e urbanistici, per questa ragione potrebbe essere necessario, prima di ottenere la conferma, eseguire alcuni lavori in modo da adeguare l’immobile all’adattamento futuro.

Evento raro ma possibile nei condomini può essere d’ostacolo al cambio di destinazione il regolamento condominiale: a volta non è ammesso pertanto serve l’autorizzazione da parte dell’assemblea. L’autorizzazione del Comune non può infatti oltrepassare le decisioni dell’organo condominiale circa le limitazioni alle destinazioni d’uso delle unità immobiliari.

Lo step seguente è capire quali interventi edilizi debbano essere fatti e quali autorizzazioni richiedere per avviare le operazioni. Per fare ciò bisogna recarsi all’Ufficio Tecnico richiedendo la DIA, Dichiarazione di Inizio Attività, eventualmente la SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività, oppure il Permesso di costruire.

La scelta tra le diverse autorizzazioni dipende dall’entità dei lavori da fare nell’edificio per cambiare la destinazione d’uso. Parallelamente, bisogna informare l’ex ufficio del Territorio, presso l’Agenzia delle Entrate, del cambiamento, presentando l’apposita dichiarazione, in quanto possono esserci delle modifiche dal punto di vista tributario. Infatti, se un immobile varia la sua funzione, variano le rendite e, ovviamente, i criteri per calcolare le imposte come l’IMU o la Tasi.

Una volta presentate queste domande, ottenuti i permessi edilizi ed eseguiti i lavori, bisogna richiedere infine il Certificato di Agibilità al Comune allegando tutta la documentazione, oppure presentare l’autocertificazione redatta dal proprio direttore dei lavori.

Cambio di destinazione d’uso con opere o senza opere, le differenze

In base alla tipologia di interventi edilizi che risultino necessari, il cambio di destinazione d’uso viene definito con opere o senza. Questa distinzione sono solo indica la presenza o meno di lavori, ma è un dettaglio utile per comprendere quale tipologia di concessione edilizia debba essere richiesta.

Nel primo caso si è in presenza di un mutamento strutturale dell’edificio o dei suoi interni, quindi una variazione rilevante dal punto di vista urbanistico e legislativo come l’ampliamento dei volumi, la riqualificazione dei locali o la variazione della planimetria catastale.

Per poter eseguire le modifiche architettoniche e strutturali sarà necessario richiedere o il Permesso di costruire o la Super DIA. All’opposto, il cambio di destinazione d’uso senza opere è la versione semplificata di questa pratica che non riscontra esigenze particolari dal punto di vista edilizio. In questo secondo caso si può parlare di un mutamento meramente funzionale, limitato cioè al passaggio della qualifica dell’immobile da una categoria all’altra.

Perciò sarà sufficiente richiedere e presentare all’Ufficio Tecnico la SCIA. Rientra in questa fattispecie cambiare destinazione d’uso all’interno della stessa categoria, ovvero tra una residenza e un albergo, oppure tra un capannone e una fabbrica.

I costi per il cambio di destinazione d’uso

Per ottenere il cambio di destinazione d’uso è necessario sostenere alcuni costi che possono essere più o meno alti in base al progetto che si desidera realizzare.

La maggior quota del finanziamento da investire è certamente quella destinata agli interventi edilizi. Cambiare interamente un locale aggiornando il sistema idrico, elettrico e di riscaldamento può comportare una spesa di alcune migliaia di euro, senza contare l’illuminazione e l’ampliamento degli spazi per garantire una sufficiente aerazione.

Inoltre può essere necessario migliorare l’isolamento termico, se pensi al passaggio tra un immobile produttivo a un’abitazione residenziale, si tratta di edifici con normative e caratteristiche molto differenti.

Inoltre, bisogna sommare l’onorario del geometra, consulenze e lavoro, e anche in questo caso la cifra può subire delle variazioni a seconda dell’entità dell’intervento. Infine, ci sono i costi burocratici delle domande per il cambio di destinazione d’uso, le pratiche edilizie richieste come autorizzazione al Comune, la dichiarazione del cambio al Catasto, il costo del Certificato di Agibilità e tutti gli altri oneri per l’urbanizzazione.

Tuttavia questi ultimi possono essere notevolmente ridotti se non vi è un aumento del carico urbanistico, cioè l’incidenza che si ha dal passaggio tra le 4 categorie disciplinate dal decreto Sblocca Italia.

Nuova commento ricevuto su questo articolo per il “Cambio di destinazione d’uso“:

Mi è stato lasciato da uno zio un appartamento in pieno centro di Livorno. Sino ad un paio di anni fa in questo appartamento c’erano i locali di un’agenzia assicurativa mentre adesso è vuoto. Mi è stato consigliato di fare qualche lavoro di ristrutturazione perché in effetti ne avrebbe bisogno, per poi affittarlo nuovamente a qualche professionista come ufficio o studio.

La zona è centrale e avrei sicuramente diverse richieste, ma in realtà io vorrei sistemarlo per trasformarlo in un’abitazione per me e per la mia famiglia. Il fatto è che al momento non posso farlo perché prima devo variarne la destinazione d’uso.
E qui nasce il mio problema, perché ho poco tempo a disposizione per andarmi ad informare sulle cose da fare e poi temo di perdermi nei meandri della burocrazia.

Mi piacerebbe però capire se è una cosa fattibile e in tal caso, se è una procedura molto complicata da portare a termine. Vorrei poter parlare con un esperto che mi sappia spiegare bene quali passi dovrei compiere e quanto tempo ci vorrebbe per poter effettuare un cambio di destinazione d’uso.

Ora farò la richiesta sul vostro portale per poter essere contattato da qualche professionista della mia città, anzi, vi ringrazio per questa possibilità e spero di poter realizzare il mio desiderio.

Rodolfo N.
Livorno

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