Il Consiglio di Stato è intervenuto per dirimere un caso che potrebbe fare scuola. Un balcone costruito in SCIA, ma che secondo il vicino di casa avrebbe richiesto un Permesso di Costruire.
Il balcone in SCIA, il vicino opponente
Il Consiglio di Stato non è nuovo a pronunce che riguardano ristrutturazioni e, più nello specifico, titoli edilizi. Infatti la legge, per quanto possa essere dettagliata, raramente riesce a coprire tutti gli scenari possibili. Non si tratta di vere e proprie lacune, quanto piuttosto della strutturale difficoltà a declinare i dettami dell’ordinamento nella realtà.
Proprio su una di queste difficoltà ha fatto leva un proprietario di immobile intenzionato a opporsi alle opere realizzate da un vicino. Quest’ultimo aveva costruito un balcone ricorrendo a una “normale” SCIA. Secondo l’opponente, invece, era necessario il Permesso di Costruire.
La vicenda è approdata al Consiglio di Stato, che si è pronunciato con la sentenza n. 6748 del 1° settembre 2026. L’intervento contestato comprendeva la trasformazione di una finestra in una porta di accesso e la realizzazione di un nuovo balcone mediante SCIA e CILA. Il Comune, dopo le segnalazioni del proprietario confinante, aveva ritenuto regolari le opere e aveva deciso di non applicare sanzioni.
Il vicino aveva quindi impugnato tale decisione. Secondo la sua ricostruzione, il balcone avrebbe dovuto essere considerato ai fini del rispetto della distanza minima di 10 metri tra edifici e, viste le caratteristiche dell’intervento, sarebbe stato necessario il Permesso di Costruire. La contestazione aveva interessato anche alcuni precedenti titoli relativi all’edificio.
Il TAR aveva respinto parte delle contestazioni e dichiarato le altre inammissibili per carenza di legittimazione e interesse. In particolare, aveva ritenuto che la sola condizione di proprietario confinante non fosse sufficiente per contestare tutti i profili di legittimità dei titoli edilizi senza dimostrare uno specifico pregiudizio.
Il Consiglio di Stato ha corretto proprio questo passaggio: la cosiddetta vicinitas, insieme alla possibile riduzione di aria, luce, soleggiamento e panoramicità, consentiva al vicino di contestare i titoli. Ciò, tuttavia, non gli ha dato ragione nel merito.
I giudici hanno infatti ritenuto corretta la SCIA per quello specifico balcone, poiché l’intervento aveva modificato il prospetto ma non la sagoma dell’edificio. Quanto alle distanze, il regolamento edilizio comunale stabiliva che aggetti e sporti inferiori a 1,50 metri non concorressero alla determinazione della sagoma e non dovessero essere conteggiati. Nel caso concreto non era stato dimostrato il superamento di tale limite. L’appello è stato quindi respinto.
Una sentenza che fa riflettere
Alla fine, la sentenza del Consiglio di Stato ha arriso al proprietario che ha costruito il balcone. Nondimeno, la pronuncia si rivela interessante per tutti i proprietari di casa che intendano realizzare un’opera di questo tipo. Come abbiamo visto, ha fornito al Consiglio di Stato l’occasione per definire un perimetro, per mettere i punti sulle “i”. Insomma, per conferire alla legge maggiore sostanza e applicabilità.
Ha infatti ribadito alcuni principi, come la possibilità che alcuni balconi ricadano nell’alveo degli interventi per i quali è necessario il Permesso di Costruire. La distinzione dipende dagli effetti concretamente prodotti dall’opera sull’edificio e va effettuata alla luce degli artt. 3, 10 e 22 del d.P.R. n. 380/2001. Sul fronte delle distanze, invece, entrano in gioco il D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 e le specifiche disposizioni urbanistico-edilizie locali. Proprio alla luce di questi riferimenti normativi, il balcone è stato dichiarato ammissibile mediante la sola SCIA.
Inoltre, prendendo le distanze dalla decisione del TAR, il Consiglio di Stato ha inoltre ribadito la possibilità per i vicini di casa di contestare i profili di legittimità dei titoli edilizi quando sussistono le condizioni per farlo.
