Scopri il contenuto di questa pagina in breve
Il nuovo Property Value europeo guarda a classe energetica, rischi climatici e zona. In Italia il 45,3% delle case è ancora in F-G: chi non pianifica la riqualificazione rischia di ritrovarsi con un immobile poco appetibile per mercato e banche.
Property value: come cambia la valutazione della casa?
Il regolamento europeo CRR3, che attua le norme finali di Basilea III per le banche, introduce una novità importante: per gli immobili dati in garanzia, il tradizionale valore di mercato lascia il posto al Property Value, una stima prudenziale che guarda a tutta la durata del finanziamento. Secondo l’analisi di Nomisma, il Property Value si basa su tre criteri principali:
- Storico dei cicli immobiliari: se ci si trova all’inizio di un ciclo positivo si può prevedere una crescita dei prezzi; verso fine ciclo è ragionevole attendersi cali;
- Rischi transizionali: politiche di decarbonizzazione ed efficienza energetica; un immobile in buona classe energetica ha maggiori probabilità di mantenere valore nel tempo;
- Rischi fisici legati al clima: esposizione a terremoti, alluvioni, frane e altri eventi naturali, oltre a fattori come demografia e posizione (città, campagne, località turistiche).
In pratica, si parte dal valore degli immobili di mercato e si sottrae una quota per ottenere una stima prudente su orizzonti anche trentennali.
Quanto e dove calerà il prezzo delle case?
Nomisma stima che la perdita attesa di valore immobiliare nei prossimi 30 anni possa attestarsi mediamente tra il -4,2% e il -6,2%. Nel dettaglio:
- nei capoluoghi di provincia la perdita potenziale a 30 anni sarebbe intorno al -4,50%;
- nei comuni minori la flessione stimata sale al -6,25%;
- nelle località turistiche la riduzione attesa è più contenuta, circa -4,24%, grazie a una domanda stabile di seconde case e investimenti.
Pericolo green sulla casa
Per capire quanto la riqualificazione energetica sia diventata un tema cruciale basta guardare ai numeri. Secondo gli ultimi dati Enea e Comitato Termotecnico Italiano Energia e Ambiente:
- gli edifici residenziali più efficienti (classi A4-B) sono solo il 20% del totale;
- quelli meno performanti (classi F-G) pesano per il 45,3%, con un miglioramento di appena 2 punti percentuali tra il 2023 e il 2024.
Nel comparto non residenziale, la quota di edifici in classe A4-B è ancora intorno al 20%, mentre quelli in classe F-G sono scesi al 30,9%. A questo si aggiunge il tema dei rischi climatici: secondo Ispra, il 94,5% dei comuni italiani è esposto a frane, alluvioni, erosione costiera o valanghe. Una combinazione che, nel calcolo del Property Value, può pesare in modo significativo.
Mutui green e costi in rialzo
Per il momento, gli effetti concreti del CRR3 sui mutui per la casa sono ancora in fase di osservazione. Il nuovo sistema impatta prima di tutto sul lato delle banche: un Property Value più basso significa maggiori accantonamenti, ma gli istituti stanno ancora monitorando come tradurre questo elemento nelle politiche di credito.
Nel frattempo, il mercato sta già differenziando tra immobili efficienti e non. Secondo Crif real estate services, le case eco costano oggi 500–700 euro in più al metro quadro rispetto a quelle tradizionali. Chi riesce a permettersele può accedere ai cosiddetti mutui green, che offrono condizioni migliori, con un risparmio potenziale fino a 4.500 euro in 25 anni rispetto a un mutuo standard.
Su questo quadro si innesta la direttiva Case green, che gli Stati UE dovranno recepire entro il prossimo maggio. Il problema è il conto, secondo varie stime:
- per ristrutturare una casa di 100 metri quadrati in linea con i nuovi standard si ipotizzano costi tra 16.000 e 90.000 euro;
- per l’Italia, il Politecnico di Milano quantifica un fabbisogno di circa 180 miliardi di euro, una cifra paragonabile a quanto speso in tre anni tra Superbonus, Ecobonus e altri bonus casa;
- una stima di Deloitte arriva a ipotizzare un fabbisogno complessivo fino a 800 miliardi.
Edilizia green cosa c’è da sapere (davvero)
In questo scenario, la riqualificazione energetica va letta con realismo:
- non è una bacchetta magica,
- non può essere scaricata sui proprietari senza strumenti adeguati,
- è sempre più decisiva per proteggere il valore degli immobili nel medio-lungo periodo e restare allineati ai criteri che banche e regolatori stanno introducendo.
Se possiedi una casa in classe bassa, in aree esposte ai rischi climatici o in contesti meno dinamici, la priorità è informarsi e programmare gli interventi. La vera “trappola”, più che la riqualificazione in sé, rischia di essere l’inerzia: aspettare troppo e scoprire, tra qualche anno, che l’immobile vale meno, costa di più.
