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Il sogno della casa è lontano dal cuore dei centri urbani: famiglie in fuga verso l’hinterland, tra prezzi al mq inaccessibili, credito al limite e un mercato che espelle chi non regge il gioco della gentrificazione.
Il sogno della casa si avvera, ma lontano dalla città
Il 2024 ha riportato un leggero segnale di ripresa nel mercato immobiliare italiano, con 719.578 transazioni e un incremento dell’1,3% rispetto all’anno precedente. Ma dietro la statistica si nasconde una faglia sociale: il centro città si svuota di famiglie e ceto medio.
Le compravendite delle case Milano, per esempio, registrano una contrazione del -3,5%, seguita da Napoli (-2,7%) e Firenze (-0,6%). Al contempo, cresce l’interesse per l’hinterland, dove la sostenibilità economica è ancora un’opzione concreta.
Secondo i dati del Research & Data Intelligence di Patrigest (Gruppo Gabetti), le famiglie si stanno adattando a una nuova realtà abitativa: meno metri quadri, più distanza dai centri, e una corsa a ottenere mutui per rientrare nei limiti del possibile.
Luca Dondi Dall’Orologio, amministratore delegato di Patrigest, lo definisce così: «La casa è rifugio e gratificazione insieme, ma la possibilità di realizzarla è legata a una sola variabile: il denaro disponibile».
Prezzi delle case fuori controllo e rischio gentrificazione
Il prezzo al metro quadro nei centri urbani ha raggiunto soglie che definire proibitive è poco. A Milano si toccano i 5.067 €/m², a Bolzano 4.681 €/m², a Firenze 4.216 €/m². Per molte famiglie, acquistare casa in centro in una di queste città equivale a comprarsi una scatola di scarpe con mutuo trentennale.
La conseguenza diretta? Chi non può permetterselo migra. La gentrificazione, intesa come sostituzione sistematica del tessuto sociale, sta facendo piazza pulita di chi non ha redditi medio-alti.
Tabella Prezzi medi case €/m² nel 2024: centro città vs hinterland
Città |
Prezzo €/m² |
Hinterland (media) €/m² |
Differenza % |
Milano |
5.067 |
2.020 |
-60% |
Firenze |
4.216 |
1.880 |
-55% |
Bologna |
3.585 |
1.750 |
-51% |
Roma |
3.019 |
1.560 |
-48% |
Napoli |
2.813 |
1.480 |
-47% |
Fonti: Research & Data Intelligence Patrigest, Immobiliare.it, Pambianco Real Estate, dicembre 2024
Comprare casa anche da ristrutturare in quartieri di Roma Nord, come il zona Fleming, oppure a Isola o NoLo a Milano, è roba d’élite immobiliare. Il mercato premia chi ha, e lascia indietro chi cerca. Risultato? Nelle città cambia il modo di abitare: spazi piccoli, lusso accessibile, student housing, mentre i bisogni reali – famiglie con figli, lavoratori dipendenti, monoreddito – si spostano ai margini.
L’hinterland: nuovo rifugio o centro del disagio?
La migrazione verso i comuni minori non è più una scelta, ma una necessità. Nel solo 2023, 15.400 residenti milanesi si sono trasferiti fuori città, con un trend in crescita che sfiora il +10% in quattro anni. Il problema? Anche in provincia, i prezzi iniziano a lievitare.
La contrazione demografica nei nuclei familiari (meno componenti per casa) e l’aumento del lavoro da remoto hanno reso più flessibili le esigenze, ma anche più precarie le soluzioni: più distanza significa meno servizi, meno trasporti, meno tutele.
L’Italia delle case sta cambiando pelle. I centri urbani diventano habitat per chi può spendere o per chi investe in forma di speculazione immobiliare, mentre tutti gli altri si riorganizzano ai margini. Intanto la progettazione urbanistica dei centri urbani procede per segmenti e l’accesso alla casa è la nuova linea di frattura sociale.
