Non è un caso così raro. L’assemblea delibera, uno dei proprietari vende. Cosa ne è del debito? Il buon senso dice una cosa, la legge potrebbe indicare una direzione diversa. La direzione più chiara l’ha data, di recente, una sentenza del Tribunale di Bologna.
Un problema comune: vendita dopo delibera di lavori
Le assemblee condominiali sono famose per essere un luogo di scontro, dove le decisioni sono lente.
D’altronde, bisogna mettere d’accordo molte teste e molti interessi diversi. Quando si delibera, però, si procede spediti, e lo si fa anche con l’esazione della quota per questo o quel lavoro. La partita però rischia di complicarsi ogni giorno che passa.
Un motivo di complicazione abbastanza comune è la vendita. La domanda da porsi è: cosa succede quando un proprietario vende ma l’assemblea ha già deliberato dei lavori e magari sono stati già richiesti i primi pagamenti?
Il codice civile è chiaro ma non completo su questo punto, la legge ordinaria in genere si occupa di casi più specifici. Ecco che a supplire, interpretare e mettere i punti sulle i sono le istituzioni giuridiche. È successo anche in questo caso: prima è intervenuta la Cassazione, di recente è intervenuto il Tribunale di Bologna. Ecco cos’è accaduto.
Vendita post-delibera: dalla Cassazione al Tribunale di Bologna
La vicenda riguarda il rifacimento del tetto di un condominio. Dopo la vendita di un appartamento, l’amministrazione condominiale ha richiesto oltre 10mila euro di spese residue, rivolgendosi sia al vecchio proprietario sia agli acquirenti.
Questi ultimi hanno contestato la richiesta: nel rogito era stato stabilito che avrebbero sostenuto le spese straordinarie già deliberate, pari a 25.746,34 euro. L’importo era stato considerato nella determinazione del prezzo ed era già stato pagato. Il venditore, invece, sosteneva che gli accordi trasferissero interamente il debito agli acquirenti.
La questione è arrivata al Tribunale di Bologna, che con la sentenza n. 5656/2026 ha richiamato due precedenti della Cassazione, le pronunce n. 11199/2021 e n. 24236/2025.
Secondo questo orientamento, l’obbligo di contribuire alle spese straordinarie nasce con la delibera assembleare che approva i lavori e ne definisce gli elementi essenziali. Il debitore originario è quindi il proprietario di quel momento, anche se vende prima dell’esecuzione degli interventi.
Il Tribunale ha però precisato un aspetto fondamentale: l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile consente, entro determinati limiti, di chiedere il pagamento anche all’acquirente, in virtù della responsabilità solidale.
Gli accordi contenuti nel rogito regolano infatti i rapporti tra compratore e venditore, ma non vincolano il condominio. Chi paga una spesa che, secondo tali accordi, spettava all’altro può successivamente rivalersi su quest’ultimo.
Nel caso specifico, il Tribunale ha infine ridotto il credito da 10.039,26 a 1.048,01 euro, escludendo alcune spese aggiuntive il cui consuntivo non era stato validamente approvato dall’assemblea e che non risultavano chiaramente distinguibili da quelle già preventivate.
Un punto di svolta per il rapporto tra delibere e vendite?
Questo è uno dei piacevoli casi in cui buon senso, codice civile e sentenze remano dalla stessa parte: quella del buon senso. Non c’è molto da dire: far pagare le spese a chi era proprietario al momento in cui quelle spese hanno avuto origine è sacrosanto. E lo è soprattutto nel contesto condominiale. Se non fosse così, si creerebbero due vulnus.
Il primo: il compratore subisce conseguenze di decisioni su cui non ha avuto alcuna voce in capitolo. Non era proprietario quando l’assemblea ha deliberato, quindi la decisione non è sua nemmeno nella quota minoritaria che spetta a ciascun condomino.
Secondo: il venditore potrebbe usare la vendita come uno strumento per evitare di pagare quanto deve. Sia chiaro, rinunciare a un immobile per evitare una spesa, per quanto possa essere ingente, non è certamente un colpo di genio. Potrebbe però accelerare i tempi di una decisione (quella di vendere) già presa a monte.
