L’assemblea condominiale aveva autorizzato lavori per 53.000 euro oltre IVA, ma l’impresa chiedeva il pagamento sulla base di un preventivo da 65.000 euro che non risultava approvato. La Corte d’Appello di Napoli chiarisce fin dove può spingersi l’amministratore e quando il maggior costo può davvero ricadere sul condominio.
L’assemblea approva 53.000 euro e l’impresa ne chiede 65.000
È una situazione capace di far saltare più di un’assemblea condominiale: vengono deliberati dei lavori straordinari con un determinato budget e, una volta avviato il cantiere, compare un conto più alto.
Il caso esaminato dalla Corte d’Appello di Napoli, con la sentenza n. 5750 del 18 settembre 2026, nasce proprio da una controversia di questo tipo. L’impresa sosteneva di avere diritto a un corrispettivo complessivo di 65.000 euro, sulla base di un preventivo di costo per rifacimento facciate che riportava una firma attribuita all’amministratore. Il condominio contestava però che quel documento fosse mai stato approvato dall’assemblea.
Dalle delibere emergeva invece un limite preciso. In precedenza, erano stati approvati lavori per 50.000 euro e successivamente l’amministratore era stato autorizzato a effettuare pagamenti all’impresa entro 53.000 euro oltre IVA, subordinati anche al completamento delle opere e al risarcimento di alcuni danni.
Il condominio aveva già documentato bonifici per 55.297 euro IVA compresa. L’impresa, tuttavia, aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per ulteriori 23.800 euro oltre IVA. Da qui il contenzioso.
Una dinamica che mostra bene perché, quando si affrontano spese condominiali straordinarie, non conta soltanto quanto costano i lavori: conta anche che cosa abbia effettivamente autorizzato l’assemblea.
L’amministratore può approvare costi extra senza delibera?
Per i giudici, in questo caso, no. La Corte ha confermato che l’amministratore non può impegnare il condominio oltre l’oggetto e i limiti economici stabiliti dall’assemblea quando si tratta di manutenzione straordinaria.
L’impresa sosteneva che con il precedente amministratore fosse stato raggiunto anche un accordo verbale per estendere i lavori condominiali alla facciata di un’altra scala. Ma non è riuscita a dimostrare che esistesse un accordo sul prezzo maggiorato opponibile al condominio.
Non è bastato neppure dimostrare che determinati lavori fossero materialmente in corso o che l’amministratore avesse avuto interlocuzioni con l’impresa. Il preventivo da 65.000 euro, secondo quanto ricostruito in sentenza, non era mai stato approvato dall’assemblea e la successiva delibera non lo aveva ratificato: aveva anzi fissato espressamente il tetto dei pagamenti a 53.000 euro oltre IVA.
Quindi chi paga l’extra per i lavori condominiali?
È questo il punto più interessante per i condòmini. La sentenza non stabilisce semplicemente che la differenza debba essere pagata personalmente dall’amministratore.
Stabilisce invece che, in assenza della necessaria autorizzazione, l’accordo sul maggiore importo non vincolava il condominio. Nel caso concreto la Corte ha quindi respinto la richiesta dell’impresa e confermato la revoca del decreto ingiuntivo. Ha inoltre mantenuto la condanna dell’appaltatrice al pagamento di 1.727,80 euro per danni provocati durante i lavori.
Il risultato avrebbe però potuto essere diverso in presenza di lavori straordinari realmente urgenti oppure di una successiva delibera con cui l’assemblea avesse ratificato in modo riconoscibile il maggior costo.
E c’è un’ultima distinzione importante: contestare un importo non autorizzato è cosa diversa dal decidere unilateralmente di non pagare un’impresa. Se si ritiene che i lavori siano stati eseguiti male, leggi l’approfondimento su quando è possibile sospendere il pagamento per i lavori edili.
La lezione della sentenza è quindi piuttosto concreta. Se l’assemblea vota un tetto di spesa per i lavori condominiali, quel numero non è un’indicazione approssimativa che l’amministratore può superare liberamente. Se il conto cambia, serve anche capire chi ha autorizzato davvero l’extra.
