Continua l’analisi di Edilnet sul rapporto reddito-canoni di locazione in Italia. Oggi è il turno del Centro Italia. Quanto bisogna guadagnare per vivere in affitto nelle città del Lazio, della Toscana, dell’Umbria etc.?
Vivere in affitto in Centro Italia: non c’è solo Roma
Se Milano è l’emblema della crisi abitativa in nord Italia, Roma lo è per il centro. Questo è quanto suggerisce l’immaginario collettivo. Sarà proprio così? Soprattutto, quali differenze ci sono con le difficoltà abitative di chi vuole risiedere (in affitto) al Nord?
L’analisi precedente, che indagava sul reddito necessario a vivere in affitto nel settentrione, ci ha consegnato un quadro variegato, fosco in alcuni casi, ma non privo di luci: a Milano si soffre parecchio, nel resto del Nord si soffre molto meno.
Vediamo se il quadro del Centro Italia si rivelerà simile a quello del settentrione. Ovviamente, il metodo è lo stesso. Incroceremo i dati sui canoni di locazione e considereremo un rapporto affitto/reddito del 30% come soglia minima di sostenibilità.
Poi vedremo se e dove questa soglia viene rispettata. Il tutto, prendendo in esame due casistiche: un single che vorrebbe abitare in un bilocale di 50 metri quadri, e una famiglia di 4 persone che vorrebbe abitare in un trilocale di 90 metri quadri.
I canoni di locazione vengono dall’Ufficio Studi di idealista, aggiornati a settembre 2026, e misurano quanto viene chiesto oggi sul mercato libero.
I redditi vengono dalle dichiarazioni pubblicate dal Ministero dell’Economia e delle Finanze per l’anno d’imposta 2024, che danno il reddito medio dichiarato comune per comune, e dall’indagine ISTAT sulle condizioni di vita e il reddito delle famiglie per il reddito familiare netto.
Il costo della vita viene dall’indagine ISTAT sulle spese per consumi delle famiglie, pubblicata l’8 ottobre 2026 con i dati del 2025.
Vivere in affitto nelle grandi città del Centro: Roma Firenze, Perugia
Cominciamo da Roma, che l’immaginario collettivo indica come il caso critico del Centro. A settembre 2026 il canone medio richiesto nella capitale è di 19,2 euro al metro quadro, in crescita del 6,9% su base annua: un bilocale di 50 metri quadri costa 960 euro al mese, 11.520 euro l’anno.
Per restare entro il 30% servirebbe un reddito di 38.400 euro, contro i 31.223 effettivamente dichiarati in media dai romani. Non basta, manca circa il 19%.
Per una famiglia di quattro persone in un trilocale da 1.728 euro mensili, il reddito necessario sale a 69.120 euro, mentre il reddito mediano netto delle coppie con figli si ferma a 49.894: all’affitto andrebbe oltre il 41% di quanto entra in casa.
Ma la vera notizia di questa puntata è un’altra, e riguarda Firenze. Il capoluogo toscano ha un canone medio di 21,7 euro al metro quadro, più alto di Roma e secondo in Italia solo a Milano. Un bilocale costa 1.085 euro al mese, un trilocale 1.953. Servono 43.400 euro per il single e 78.120 per la famiglia, a fronte di un reddito medio fiorentino di 30.016 euro.
Tradotto: a Firenze un single con reddito medio destinerebbe all’affitto il 43,4% di quanto guadagna. È la percentuale più alta registrata finora in tutta questa analisi, Milano compresa, dove il rapporto si ferma al 33,4%.
Non è Roma il caso critico del Centro Italia. È Firenze, e con un margine ampio.
C’è però un elemento che va letto con attenzione, perché racconta un mercato in movimento. I canoni fiorentini sono in calo del 4,7% su base annua, e rispetto al massimo storico di luglio 2025 — quando si toccarono i 27 euro al metro quadro — la flessione è di quasi il 20%.
Perugia racconta tutta un’altra storia. Il canone medio è di 9,6 euro al metro quadro, meno della metà di Roma e un terzo scarso di Firenze: 480 euro al mese per il bilocale, 864 per il trilocale. Servono 19.200 euro per il single e 34.560 per la famiglia, contro un reddito medio perugino di 26.746 euro.
Qui il margine non solo esiste, ma è ampio: all’affitto va il 21,5% del reddito medio, ben sotto la soglia.
E qui arriva il dato che smentisce l’intuizione. L’Umbria, la regione con i canoni più bassi del Centro, è la regione dove le famiglie spendono di più dopo il Trentino-Alto Adige: 3.257 euro al mese, contro i 3.108 della Toscana e i 2.979 del Lazio.
Il dato va preso con cautela, perché l’ISTAT stesso segnala per l’Umbria un margine di errore elevato, ma la direzione è chiara e conferma quanto avevamo osservato al Nord: dove l’affitto costa poco, il resto della vita non costa meno.
Vivere in affitto nelle città minori del centro: il risparmio è reale?
Al Nord avevamo visto che uscire da Milano fa risparmiare fino al 46%. Nel Centro il salto è ancora più brusco, e la ragione è la dimensione stessa dell’area romana.
A Guidonia Montecelio, il comune più popoloso della provincia di Roma dopo la capitale, il canone è di 9,3 euro al metro quadro: meno della metà di Roma. Un bilocale costa 465 euro al mese, un trilocale 837. Il reddito necessario per il single crolla da 38.400 a 18.600 euro. A Tivoli i valori sono quasi identici (9,8 euro), a Velletri si scende a 8,6, il minimo dell’intera area.
Salendo verso i Castelli Romani i prezzi risalgono, ma restano lontani dalla capitale: Marino e Monterotondo a 11 euro, Pomezia a 11,4, Ciampino a 12, Frascati a 12,2. Anche nel comune più caro della cintura, Frascati, il reddito necessario per un single è di 24.400 euro: oltre un terzo in meno rispetto a Roma.
La cintura fiorentina funziona diversamente, ed è molto più compressa. Scandicci sta a 14,3 euro al metro quadro, Sesto Fiorentino a 13,6, Empoli a 12,8. Il risparmio rispetto a Firenze c’è (tra il 34 e il 41%) ma i valori assoluti restano alti: a Scandicci servono comunque 28.600 euro per un bilocale, quasi quanto il reddito medio fiorentino. Bagno a Ripoli, a 16,4 euro, è di fatto un’estensione di Firenze anche nei prezzi.
In Umbria il discorso cambia di scala. Foligno sta a 7,6 euro al metro quadro e Spoleto a 6,8: un bilocale a Spoleto costa 340 euro al mese, e il reddito necessario per permetterselo è di 13.600 euro l’anno.
Resta valido anche qui l’avvertimento della prima puntata, e vale la pena ripeterlo perché è il punto che più spesso viene trascurato. Secondo l’ISTAT una famiglia che vive in un comune centro di area metropolitana spende 2.991 euro al mese, una che vive in un comune sotto i 50.000 abitanti ne spende 2.704: appena il 9,6% in meno.
Chi lascia Roma per Guidonia dimezza l’affitto, ma non dimezza nient’altro, e aggiunge al bilancio i costi e il tempo del pendolarismo su una delle reti di trasporto più congestionate d’Italia.
Il quadro completo, città per città
Come nella puntata precedente, accanto al reddito necessario secondo la soglia del 30% riportiamo quello calcolato al 15%, che rappresenta non il limite di sostenibilità ma una condizione di reale serenità finanziaria.
Il single in un bilocale di 50 m²
Comune |
€/m² |
Canone mensile |
Canone annuo |
Reddito necessario al 30% |
Reddito necessario al 15% |
Incidenza sul reddito medio locale |
Firenze |
21,7 |
1.085 € |
13.020 € |
43.400 € |
86.800 € |
43,4% |
Roma |
19,2 |
960 € |
11.520 € |
38.400 € |
76.800 € |
36,9% |
Bagno a Ripoli |
16,4 |
820 € |
9.840 € |
32.800 € |
65.600 € |
— |
Scandicci |
14,3 |
715 € |
8.580 € |
28.600 € |
57.200 € |
— |
Sesto Fiorentino |
13,6 |
680 € |
8.160 € |
27.200 € |
54.400 € |
— |
Empoli |
12,8 |
640 € |
7.680 € |
25.600 € |
51.200 € |
— |
Frascati |
12,2 |
610 € |
7.320 € |
24.400 € |
48.800 € |
— |
Ciampino |
12,0 |
600 € |
7.200 € |
24.000 € |
48.000 € |
— |
Pomezia |
11,4 |
570 € |
6.840 € |
22.800 € |
45.600 € |
— |
Marino |
11,0 |
550 € |
6.600 € |
22.000 € |
44.000 € |
— |
Monterotondo |
11,0 |
550 € |
6.600 € |
22.000 € |
44.000 € |
— |
Tivoli |
9,8 |
490 € |
5.880 € |
19.600 € |
39.200 € |
— |
Perugia |
9,6 |
480 € |
5.760 € |
19.200 € |
38.400 € |
21,5% |
Guidonia Montecelio |
9,3 |
465 € |
5.580 € |
18.600 € |
37.200 € |
— |
Velletri |
8,6 |
430 € |
5.160 € |
17.200 € |
34.400 € |
— |
Foligno |
7,6 |
380 € |
4.560 € |
15.200 € |
30.400 € |
— |
Spoleto |
6,8 |
340 € |
4.080 € |
13.600 € |
27.200 € |
— |
La famiglia di quattro persone in un trilocale di 90 m²
Comune |
Canone mensile |
Canone annuo |
Reddito necessario al 30% |
Reddito necessario al 15% |
Incidenza sul reddito mediano delle coppie con figli |
Firenze |
1.953 € |
23.436 € |
78.120 € |
156.240 € |
47,0% |
Roma |
1.728 € |
20.736 € |
69.120 € |
138.240 € |
41,6% |
Bagno a Ripoli |
1.476 € |
17.712 € |
59.040 € |
118.080 € |
35,5% |
Scandicci |
1.287 € |
15.444 € |
51.480 € |
102.960 € |
31,0% |
Sesto Fiorentino |
1.224 € |
14.688 € |
48.960 € |
97.920 € |
29,4% |
Empoli |
1.152 € |
13.824 € |
46.080 € |
92.160 € |
27,7% |
Frascati |
1.098 € |
13.176 € |
43.920 € |
87.840 € |
26,4% |
Ciampino |
1.080 € |
12.960 € |
43.200 € |
86.400 € |
26,0% |
Pomezia |
1.026 € |
12.312 € |
41.040 € |
82.080 € |
24,7% |
Marino |
990 € |
11.880 € |
39.600 € |
79.200 € |
23,8% |
Monterotondo |
990 € |
11.880 € |
39.600 € |
79.200 € |
23,8% |
Tivoli |
882 € |
10.584 € |
35.280 € |
70.560 € |
21,2% |
Perugia |
864 € |
10.368 € |
34.560 € |
69.120 € |
20,8% |
Guidonia Montecelio |
837 € |
10.044 € |
33.480 € |
66.960 € |
20,1% |
Velletri |
774 € |
9.288 € |
30.960 € |
61.920 € |
18,6% |
Foligno |
684 € |
8.208 € |
27.360 € |
54.720 € |
16,5% |
Spoleto |
612 € |
7.344 € |
24.480 € |
48.960 € |
14,7% |
Nota metodologica: I due redditi non sono la stessa grandezza. Per il single usiamo il reddito medio lordo dichiarato nel comune (MEF, dichiarazioni 2025, anno d’imposta 2024). Per la famiglia usiamo il reddito mediano netto delle coppie con figli (ISTAT, indagine EU-SILC, redditi 2024), che è un dato nazionale e non comunale. Le percentuali di incidenza vanno quindi lette come ordini di grandezza e come confronto tra città a parità di reddito, non come il bilancio reale di una singola famiglia.
Vivere in affitto in Centro Italia: tiriamo le somme
Anche per il Centro Italia la risposta più onesta è: dipende. Ma stavolta il “dipende” nasconde una sorpresa.
L’immaginario collettivo indica Roma come il problema. I dati indicano Firenze. Un single con reddito medio fiorentino destina all’affitto il 43,4% di quanto guadagna, dieci punti più di quanto faccia un milanese a Milano. Roma è dura ma meno estrema, al 36,9%, e Perugia è tranquillamente dentro la soglia con il 21,5%. Per un single servono dai 13.600 euro di Spoleto ai 43.400 di Firenze; per una famiglia di quattro persone, da 24.480 a 78.120.
Il confronto con il Nord restituisce due Italie che si somigliano più di quanto il discorso pubblico lasci immaginare. In entrambe le ripartizioni il problema si concentra in una sola città (Milano al Nord, Firenze al Centro) mentre tutto il resto resta nei margini.
In entrambe il costo della vita, al netto dell’affitto, cambia pochissimo da una città all’altra. E in entrambe uscire dal capoluogo dimezza il canone ma non il resto.
Con una differenza che pesa: nel Centro si spende come al Nord, ma si dichiara in media meno. Milano e Firenze hanno canoni simili. I redditi no: 40.237 euro contro 30.016.
Nella prossima puntata ci sposteremo nel Sud Italia.
